更新迭代 【国资智库·城市更新】城市更新迭代

全球领先的房地产服务提供商戴德梁行最近举办了“城市更新4.0”主题论坛，并正式发布了《城市更新4.0:迈向卓越的全球城市》报告。报告指出，与过去的城市更新概念相比，现在正在出现的新一轮城市更新具有更长远的目标和更先进的方法。新一轮“旧城改造”中不可忽视的关键词是绿色环保和科技。

全球领先的房地产服务提供商戴德梁行最近举办了“城市更新4.0”主题论坛，并正式发布了《城市更新4.0:迈向卓越的全球城市》报告。报告指出，与过去的城市更新概念相比，现在正在出现的新一轮城市更新具有更长远的目标和更先进的方法。

“变化是生活的规律；那些只关注过去和现在的人，一定会失去未来。”城市更新带来的智能、高效、可持续的生活方式将极大地促进城市经济和社会发展。

戴德梁行亚太区董事长、大中华区首席执行官张表示:“在强调盘活存量的新形势下，政府如何在有限的土地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升，企业如何找到适合自己的‘资产运营+资本运营’的有效模式，都值得认真思考。”

功能调整

合理的规划方案是城市更新的核心。城市更新旨在最大限度地利用资产、项目场地和土地，以满足可持续城市经济发展的需要。城市更新可以帮助那些变老、低收入或闲置的资产焕发新的活力。如今在一线城市，越来越多原本位于优质城区的低端产业开始外迁，为现有城市物业和土地的升级腾出空间。对开发商和投资者来说，改造现有建筑以适应当前和未来的经济社会发展方向是一种更好的选择。

世界上有很多通过彻底改变建筑用途来实现项目改造的案例。比如伦敦泰晤士河畔的废旧工业仓库，已经改造成伦敦的高端住宅区；纽约的肉类加工区也被改造成了一家奢侈品零售店。其中一个著名的案例是新加坡富尔顿酒店的改造项目。富尔顿酒店(Fulton Hotel)是由原邮政大楼改造而成的高级酒店。在整个改造过程中，这座历史建筑的大部分建筑特征都得到了很好的保护。

上海新天地项目是中国成功的物业功能置换项目之一。在这个项目中，位于淮海中路以南的石库门旧住宅被改造成一个商业综合体，集高端写字楼、商场、住宅和餐饮区于一体。50年代中期，北京798艺术区还是工业电子厂。90年代中期，798工业工厂的工业性质开始恶化，开始向艺术社区转型。2000年初，一大批艺术家和艺术机构被竞争性的租金和宽敞的工作空所吸引，纷纷进入798艺术区。在这个项目中，自由和创新的精神内核与798艺术区独特的建筑风格相融合，成为一张独特的城市名片。

值得一提的是，新一轮城市更新的创新模式是将合适的房地产改造成老年人活动中心。中国快速增长的老年人口引起了人们的关注。闹市区的建筑或者工业工厂可以改造成老年社区吗？因为它不仅能为老年人提供合适的疗养条件，还能帮助他们与家人保持密切联系。

资产管理

在城市更新过程中，资产管理起着重要的作用。资产管理涉及到改造项目的方方面面，包括规划、定位、改造、运营乃至项目完成。

在转型之前，资产管理承担了规划和定位的职能。“在项目的规划和定位阶段，资产管理团队应该参与进来。资产管理团队应对项目进行尽职调查和可行性研究。管理内容应包括土建工程管理、项目监控与评估、整体改造条件、整体成本计算、未来目标租户的市场定位、租户组合优化、租金和物业管理费用最大化、筛选承包商和分包商等。”

资产管理团队还负责监控项目整改过程。“如果改造后的项目仍将用于租赁，资产管理团队不仅可以与现有租户有效沟通，告知客户项目改造带来的优势，还可以在项目改造过程中与租户沟通，获取他们对项目改造的意见和反馈。从业主的角度，资产管理团队可以给出更多的建议，比如如何将对现有租户的负面影响降到最低。”

为了确保项目的成功运行，需要一个专业的资产管理团队参与物业和设施的管理。“首先，团队了解相关法律，帮助业主避免法律纠纷。二是保持商业地产租赁价格在合理水平，制定有效的营销策略，避免长期空资产处置。三是通过制定高效的资产维护策略，降低建筑运营过程中的维护和维修成本。从根本上说，专业的资产管理团队可以帮助将资产价值稳定在一个较高的水平，从而保证资产未来的投资价值。”

在退出阶段，专业资产管理团队的作用不容忽视。其指导过程包括:将销售物品投放市场，列出预期客户，选择最终买家，最后帮助买家和卖家签订购买合同。在资产证券化阶段，资产管理团队可以承担项目估值的责任。主流的资产证券化方式包括房地产投资信托(REITs)，即投资对象为房地产物业或房地产抵押贷款的证券，通常在大型交易所进行交易。它们为投资者提供了高流动性的房地产投资工具，同时，它们还可以提供特殊的税收优惠和高额股息。房地产投资信托基金可以为各种城市更新项目筹集资金。

资产管理团队还可以帮助改造项目实现净收入最大化，例如通过成本收益分析(CBA)，可以有效比较不同方案之间的边际成本和收益差异。

环境保护和技术

新一轮“旧城改造”中不可忽视的关键词是绿色环保和科技。

绿色技术已经逐渐融入到现有建筑中。相关环保措施包括使用可调节照明和空空气的运动传感器；利用自然采光提高能效；引入绿色屋顶，通过智能手段回收废物。比如俄勒冈州波特兰高密建筑师事务所承办的上海写字楼改造项目，是东亚地区首个获得LEEDv4白金级认证的项目。高密市上海办事处的改造使用了大量的环保建筑材料。该项目采用了各种环境保护措施进行改造，包括最大限度地利用自然光源来提高能效；安装低能耗设备和可再生能源发电机。为了应对空空气污染，工程师们还建立了一个可以通过智能手机控制的实时室内空空气监测系统。此外，办公区每年将收集132，086加仑的雨水进行回收，减少50%的能耗。

科学和技术正成为促进城市更新的一个重要因素。其中，建筑信息模型(BIM)应用广泛。BIM在开发过程的各个阶段不断补充模型，然后共享，可以有效减少项目移交过程中的信息和数据丢失，从而提高工程效率。BIM可以在改造项目交付后为业主提供全方位的信息和数据，这将大大提高改造项目的运营和维护效率。BIM也可以应用于物业管理。当物业设施管理人员遇到漏水等常见问题时，可以使用BIM模型确定漏水水管的位置，而无需大规模开挖或高成本拆除。同时，物业设施经理还可以在模型中知道确切的水管尺寸、制造商信息、产品编号和价格，从而使更换过程更加方便。“另外，大数据、物联网、地理围栏技术都是城市更新中经常用到的新武器。”

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