上海投融 大咖面对面 | 投融管退，中国酒店资产管理的未来

2018年10月24日至25日，由中国酒店业主联盟主办的“2018中国酒店创新论坛”以“共同进步、创新创新”为主题，在上海万丽扬子江酒店圆满落幕。

PLUS鹏润团队有幸参加本次论坛，与业内朋友重聚，畅谈未来。常务董事平程洛女士受主办方委托，于次日下午主持圆桌讨论，与各位重量级嘉宾就“未来酒店行业的资产管理与运营”进行了深入探讨。

01 投

万事开头难。目前国内项目80%是新酒店开发，只有20%是存量装修。从资产管理的角度出发，与传统酒店开发商相比，平清洛女士邀请客人比较酒店发展过程中不同的视角和注意点。

金大地陈建表示，国际酒店投资偏向效率，但中国的酒店投资模式非常特殊:一方面是受到房地产经济快速发展的推动，导致许多酒店投资不合理；另一方面与酒店的星级评定模式有关，国内积分制导致业主倾向于做酒店量。但中国投资者正在慢慢转向理性，更加关注中端酒店。

金大地和雅高推出的中端品牌，3.75年就能回归，引人注目

金茂顾怡君继陈总经理发言后，分享了酒店发展期如何高瞻远瞩，运营期如何考虑问题。他指出，在开发阶段，一定要想清楚，作为房地产开发带来的酒店投资，酒店业态对整个项目的贡献价值就是房地产的整体溢价价值或回报和市场导向。如果在设计定位和施工阶段把酒店建成不符合市场定位的“畸形”产品，单纯靠经营赚钱是极其困难的。另外，酒店不赚钱是因为在公共区域投入太多。比如公共面积与客房的比例大于常规的4:6，会议餐厅可能是不必要的投资。在设计之初，直接影响人们在运营阶段的效率消耗，实际上决定了酒店管理所能达到的水平。

发展期要有远见，运营期要考虑问题

Radisson Tourism的叶泰山叶先生同意顾先生的观点。他认为如果业主投资的起点不一样，考虑的就会完全不一样。如果你想做出高品质的产品，业主会精心设计，甚至有传承下一代的想法。至于一些“不正常”的产品，更多考虑的是快速回报，或者说是房地产的配套需求，所以业主在开发房地产的过程中往往会忽视酒店的开发。投资的目的一定要明确，就是快速退出或者长期持有。

畸形的产品往往在开发时忽视酒店，而且缺乏活力

对此，平清洛女士做了很高的总结，在“投资理财退休”之前，业主首先要明确投资目的。所以也顺利过渡到第二个重要话题，如何解决业主头疼的融资问题？

02 融

Radisson Ye先生分享了他在投资的故事，建议投资时要权衡资本结构。对于融资，应该努力游说低成本资本，从一开始就产生利息。在目前多元化的资本构成中，有很多思路可以探索，比如在人民币贬值时寻求外汇投资。

03 管

接下来，平清洛女士代表业内酒店人士，就业主在“管理”过程中最应该注意的问题和方面，向各位嘉宾进行了咨询。

总经理陈认为，四个环节中最重要的是“投资”和“管理”。管理靠实际能力，对现金流有决定性的影响。以前公认国际品牌管理经验丰富，能力强，但本土品牌管理能力正在慢慢追赶。投资酒店，只有选择合适的品牌、管理团队和人才，未来的运营和现金流才会更高。

选择合适的品牌和管理团队是提高经营现金流的前提

顾先生通过金茂上市指出，现金流是最受关注的指标:

只有站在投资者的角度，才能最大化现金流

作为一名金融专家，华德福曹骏曹说，所有者应该从“整个生命周期”的角度来考虑持有的资产。我们应该更加关注运营阶段的现金流，拓宽整个周期的视野。不想退出的资产不是真正的投资。要时刻关注房地产增长和土地快速升值对酒店价值的影响。虽然不能在财务报表中反映出来，但我们可以根据每年年末土地价值的增减来计算“供给价值”，并与投资目标进行比较。专业顾问应该给投资者合理的资产建议。

从资产的整个生命周期来看问题，视野会更广阔

王女士，Bert Sarah，提到未来要想与资本市场接轨，需要在投资之初就打造酒店的健康基因。要戒，就要找好时机，找好方法配合。在时机上，国内资产的退出还处于起步阶段，酒店能否退出或被迫在最高估值时间出售资产尚不可知。方式上，有PE/IPO/REITs，大多选择上市。

酒店资产的唯一出路必须是退出对接资本市场

经过三个阶段的讨论，平清洛女士进一步问，在中国市场退出路径非常有限的情况下，优质资产套餐是否应该退出，有哪些建议？

04 退

华德福的曹先生首先鼓励大家，虽然行业如此热衷于资产退出，但他希望对酒店业的前景不要悲观。从资本占有、使用、处置和收益四大权力来看，放弃收益、套现收益权是资产证券化的核心。未来需要第三方资产管理公司，无论是REITs还是ABS，都是为了未来几十年的收益套现。在资产证券化过程中，资产管理人应该从所有者转变为职业资产管理人。

土地价值提升资产价值，经营能力带来财产增值

金茂谷先生强调，提款要回归现金流，没有现金流就没有提款的空间。市场上很多想退出的项目都是从投入成本的角度报价，而不是从现金流和收益的角度报价，这是不现实的。至于退出时机，3-5年资产增值大于空。结合项目的现金流水平，资产退出行动将在第二年开始。然而，酒店现金流无法满足资产证券化的融资成本和6%的现金流，这将是一个很大的痛点。

来自金大地的陈先生讨论了寻找下一个接班人的想法。基于现金流大的退出前提，寻求的受让方可能比买方有更强的操作能力，或者看好资产的后续判断。在此基础上，才能实现双赢，甚至双赢。

至此，充满干货的圆桌论坛在全场的聚焦中落幕。

彭润平程洛女士感谢嘉宾的分享，并表示中国的资产管理不可能照搬西方模式，需要业内同仁共同努力，探索并打通“投融资和管理退出”的全链，帮助业主实现真正的资产退出。

作者&完成人:佩吉·吴

排版&制图:佩吉·吴