乐昌贷款 事关乐昌人买房！住房贷款利率有新政！以后贷款买房有新变化！

8月25日

中央银行发布了一项公告

通知调整

新的商业个人住房贷款利率

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不急

先来看看小明的故事

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广州小明无房无贷。作为一个只需要买一套房的客户，他有200万的贷款。新政出台前后他的购房贷款利率会有怎样的变化？比比就知道。

新政之前，购房贷款的利率是以基准利率为基础，视楼市宏观调控政策的变化而定，说白了就是监管松了就贴现，监管严了就涨。

以广州为例。2015年主流一套房利率比基准利率低85%；2019年，在“住房不投机”的情况下，银行将首套住房贷款利率从4.9%的基准上调至5%-15%。最高的银行达到20%。

先说小明买房。假设小明敲定了一家银行，以10%的基准利率签订了购房合同。合同期限为30年。按现行利率，小明贷款利率为5.39%=基准利率4.9%*。小明贷款30年，选择了等额本息的方式。月供11，218元。

根据公式，小明的月供会随着基准利率的变化而变化。基准利率谁说了算？杨妈说了算。所以，一旦杨妈宣布降息，小明会很高兴，因为他每个月可以少付利息；同样，一旦杨妈加息，小明就要节衣缩食，多付一点利息。

新政后，新增加的购房贷款利率已与基准利率脱钩，但与贷款市场报价利率挂钩。LPR可分为一年和五年的品种，一个短期和一个长期，而抵押贷款大多是长期贷款，对应五年以上的品种。

8月20日，5年期贷款的LPR值为4.85%。新政要求首套住房贷款不得低于LPR，最低贷款额可以持平；至于第二套，在LPR的基础上至少要加60个基点，至少是5.45%。不管第一套还是第二套，央行只给最低的红线。至于增加多少，银行和购房者可以自己决定。

我们小明是优质客户，可能他拿到了4.85%的最低利率，比新政前低了54个基点。按此计算，小明同样贷款30年，选择等额本息方式，月供10554元。

好像比11218元少了664元。

不过，萧不能太高兴。原因有二。

第一，小明不太可能拿到4.85%的房贷利率。因为根据新政，房贷利率=最近一个月LPR报价+省级银行加分数+商业银行加分数。换句话说，4.85%是最低基数，中国人民银行广州分行和商业银行可以根据情况增加数量。

目前来看，至少银行增加积分的可能性很大。从今年8月份开始，因为名额紧张，各家都迫不及待的涨价。而前两天央行负责人刚刚喊了一句:房贷利率不会降！

第二，这个利率不是静态的。可能明年就要重新定利率了。所以签约时银行会和小明约定一个节点根据节点的LPR重置新的利率价格。该节点最短时间可以是一年后，最长时间可以和贷款期限一样长。比如小明的贷款期限是30年，但利率最长30年不变。

但是，说了算的不是小明。很多楼市分析师和银行分析师都老老实实的说过“你见过房东签了10年或者20年的租客不涨价吗？那不可能！”银行很有可能会在一两年后要求重新设定利率，这样风险才能得到控制。那么，小明一两年后的购房贷款利率是多少呢？这要看当时的LPR水平。

如果未来银行资金充裕，LPR将被下调。如果当地银行和银行没有提高房贷价格的冲动，那么最终计算出来的房贷利率也有可能下调。如果银行收紧房贷，国家调控，不仅LPR会涨，物价也会涨，房贷利率也会涨。

在乐昌买房有什么影响

我们计划买一栋房子

或者有房贷的人

请注意以下几点

1.从2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期LPR上调为定价基准。

2.与改革前相比，申请个人住房贷款的家庭利息支出基本不受影响。

3.公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

4.对于长期贷款买房的人，每月还款额仍按之前确定的方式支付，无需变更。

5.2019年10月8日前，抵押合同签订。虽然贷款将在10月8日之后发放，但抵押贷款将按照改革前基准利率定价方法确定的利率偿还。

你明白吗？

还准备了更详细的解释

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第一

新政的背景是什么

新政的背景是8月17日，央行宣布改革和完善贷款市场报价利率的形成机制。新机制的目的是引导资金进入实体经济，增强货币政策对贷款利率的引导作用。

中国人民银行相关负责人在回答记者关于个人住房贷款利率的问题时表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分。在改革和完善贷款市场报价形成机制的过程中，个人住房贷款的定价基准也需要从贷款基准利率转换到LPR。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长期管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要组成部分。为了落实“房子是为了居住，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，需要保证定价基准的稳定有序转换。

2号

新政发生了什么变化

新政规定，从2019年10月8日起，新增商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期贷款市场报价利率为定价基准上调。

对此，王新银行首席研究员、国家金融与发展实验室特约研究员董希淼告诉Southern+记者，此次调整最重要的变化是个人住房贷款定价基准的变化。在此次调整之前，个人住房贷款的定价基准是基准贷款利率，即个人住房贷款利率是根据基准利率上升或下降的幅度来确定的。调整后的个人住房贷款定价基准是市场报价利率，即在LPR的基础上加点，根据LPR确定个人住房贷款利率，这是此次调整的基础。

著名金融评论家余丰慧评论说，过去，央行在上海银行间同业拆借市场公布一年期基准贷款利率的参考值，然后商业银行参照该参考值为自己的贷款利率定价。现在，商业银行可以根据不同档次和类型的最佳客户的平均利率上下浮动来确定抵押贷款利率。随着市场变得更加市场化，商业银行的定价能力增强，借款人也可以四处逛逛，选择最适合自己的银行，选择抵押贷款。

3号

房贷利率是高还是低

这是最令人担心。新政规定，首套住房贷款不低于相应定期贷款市场的报价利率，全国发行的第一套个人住房贷款利率不低于相应定期LPR；第二套个人住房贷款利率不低于同期LPR加60个基点

也就是说，根据8月20日的LPR报价，第一套房利率不得低于4.85%，第二套房利率不得低于5.45%。

荣360数据研究所分析师表示，此前根据显性或隐性规定，首套住房贷款利率一般不低于基准利率的10%，第二套住房贷款利率一般不低于基准利率的1.1倍。计算值分别为4.41%和5.39%。对比这两组数值，可以发现首套房贷的最低利率会从4.41%上升到4.85%，第二套房贷的最低利率会从5.39%上升到5.45%。如果10月8日之后的LPR维持在目前的水平，理论上讲，质量最好的新抵押贷款借款人的购买成本将会增加。

但荣360数据研究院发布的35个城市最新房贷利率数据显示，很少有城市对首套房首套房贷实行10%甚至15%的优惠。据统计，35个城市首付平均利率为5.44%，明显高于4.85%。对于二手房，35个城市的平均首套利率为5.76%，也明显高于5.45%。

具体到广东，2019年7月，广州首套房贷平均利率为5.31%；第二套房贷平均利率为5.55%，深圳第一套房贷平均利率为5.19%，第二套房贷平均利率为5.48%。新政出台前，广州和深圳市场的房贷利率略高于新政中提到的最低利率。

但是不要太开心！房贷利率不太可能降！

因为央行的规定提到利率是房贷的最低限额。根据新规定，中国人民银行省级分行将指导省级市场利率定价自律机制，在国家统一信贷政策的基础上，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款利率的上限和下限。也就是说，各地会根据情况“提价”，各银行根据机构的经营状况、客户风险状况、信用状况分别提价4.85%和5.45%。

中国银行负责人周敬通研究员认为，未来的房贷利率将更突出地反映各银行的区域性、货币政策和信贷策略，不同地区、不同客户、不同时期的房贷利率差异会更大。

董希淼表示，央行省级分行将根据“按市决策”的原则和当地房地产市场的变化，确定各地第一套和第二套商业个人住房贷款的利率下限，预计大多数地区个人住房贷款的实际利率将会上升。

从市场来看，8月份房贷利率有上升趋势。据南方+记者从多家银行获得的最新信息，由于近期房贷额度紧张，预计近期房贷利率将会上调。

此外，在国务院新闻办公室8月20日举行的国务院政策简报会上，央行副行长刘国强明确表示，房地产市场要坚决贯彻“住而不炒”的原则，不要把房地产作为短期经济刺激的手段，以保持个人住房贷款利率基本稳定。“具体怎么操作，央行过几天会发布个人住房贷款利率政策公告，但有一点可以肯定:房贷利率不会下降。”

所以希望新政后房贷利率下降的朋友们太高兴了。

4号

房贷利率打折真的是历史吗

以前很多小伙伴都是去银行申请房贷，运气好的话利率可以打折。例如，上海的一些银行可以申请抵押贷款利率10%的折扣。甚至有的银行还打了三八折。

但根据央行最新公告，房贷利率强调最低价。所以，新政出来后，上海的一些小伙伴就喊亏！这是不是意味着房贷不能打折？

答案是肯定的。因为所谓的房贷利率贴现是以“基准利率”为基础的，但是现在房贷利率已经不再对基准利率，所以自然就没有贴现了。

不过上海的小伙伴也没亏多少。因为根据杨妈新政，第一套个人住房贷款利率不得低于同期LPR，8月20日按照五年多的LPR利率为4.85%，相当于上海目前的平均房贷利率。

5号

我刚签了合同，还没放钱。会受到影响吗

对于那些已经发放贷款的人来说，他们不受新政的影响。

新政规定，2019年10月8日前已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。

6号

第二套房贷利率会如何调整

新政规定，第二套个人住房贷款利率不得低于同期LPR加60个基点，并于8月20日以5年以上的LPR为基准计算为5.45%。

那么新政对二手房贷款利率有什么影响呢？对此，东北证券研究总监傅立春表示，央行公告表达的第一个目的是坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位和房地产市场的长效管理机制。“第二套房60个基点的涨幅看似不大，但结合城市政策的原则，预计实施水平可能远高于60个基点。”傅立春表示，由于一些城市暂停二手房贷款，未来抵押贷款的成本和可用性将面临一些挑战。

7号

对房价走势有什么影响

中原地产首席分析师张大伟认为，政策是中性的，此前同类型政策要求房贷利率不得低于基准利率的70%。政策的出台是为了稳定房地产预期，避免在LPR向下调整的背景下刺激房地产，避免资本绕过进入房地产。

然而，傅立春认为，抵押贷款的成本和可用性在未来将面临一些挑战。炒房难度大大增加。房地产市场可能会更加稳定，成交量可能会面临下行压力，价格可能会下跌。

8号

最近的抵押贷款利率是多少

张大伟说，最近的抵押贷款利率有四个特点。具体而言，它包括:

1.目前大部分城市的房贷利率和贷款周期基本稳定，略有波动，但主流是稳定的。

2.与2018年下半年相比，2019年上半年房贷利率明显宽松，近期部分城市小幅上调。这种波动是正常的，房贷利率没有超过2018年第四季度。

3.最近央行多次要求银行限制非法资金流入房地产，但对于正常的房贷没有收紧政策，大部分城市房贷利率稳定。

4.从全国来看，因为基准利率不高，所以房贷执行率基本上第一套房是基准的10%-20%，第二套房是20%-30%。总体来说，稳定会是主流。

无论利率上升还是下降，

买房总是需要的

最近有成家计划的乐昌人

一定更关心如何买房更划算。

抵押贷款利率“新算法”作弊:

如何买房更划算？

值得注意的是

抵押贷款利率“新算法”的实现

对购房者的另一个重要影响是

商业房贷利率会有“一人一息”

央行发布的房贷利率“新算法”规定-

按照“政策为市”的原则，在国家统一信贷政策的基础上。今后，各省可根据当地房地产市场的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率加下限。

同时，银行可以根据各省级加分下限，结合经营状况、客户风险状况、信用状况等因素，明确商业个人住房贷款利率的定价规则，合理确定各项贷款的具体加分。

如何争取较低的商业按揭利率

还贷少？

有银行界人士表示，个人信用、经济收入、负债率、抵押资格等客户资质对抵押利率的申请和审批会产生重要影响。“想获得较低的贷款利率，平时要注意个人信用的积累”。

同时，这个版本的抵押贷款利率“新算法”中还有一个影响还款金额的变量，即“借款人申请商业个人住房贷款时，可以与银行业金融机构协商约定利率重新定价周期”。

在最短的一年内，借款人将根据最近一个月相应时期的贷款市场报价与银行重新定价。如果在LPR房价较低的月份，能与银行重新协商价格，就能为购房者节省一些利息。

最后附上八月下旬韶关三区七县

商品房交易和价目表给有需要的人

你怎么想呢?

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