土地双轨制 住房双轨制时代来了？

十年来，全国各地出台了无数的房地产调控政策。据不完全统计，仅2018年前5个月就有150多家。

与之前的数百项调控政策相比，2018年6月5日发布的《关于深化住房制度改革加快建立多代理供应多渠道保障租购住房供应保障体系的意见》非同寻常的意义在于，很明显，未来18年新增170万套住房中，有100万套得到保障，约占60%

“60%找市长，40%找市场”，这不是“双轨制”！

“双轨制度”对此作出了贡献

“双轨制度”是中国最重要的特色，它与改革开放的每一步都密切相关。当安徽农民试图将生产承包给家庭时，绝大多数农民仍然在吃“大锅饭”，这就是“双轨制度”。

“双轨制”在1984年莫干山会议上正式命名，最初的适用范围是生产资料价格改革。

在计划经济体制下，生产资料的分配以行政指令为依据。通过自下而上的申请和自上而下的分配，确定各个地区和部门的“指标”和“配额”。市场根本不发挥数据配置的作用，企业没有任何自主权。从1981年开始，国家允许企业在完成计划的前提下生产和销售部分产品，价格由市场决定，这是“双轨制”的雏形。

“双轨制度”搅动了一池泉水，给中国经济带来了活力。“双轨制”不用说，让权力尝到了寻租的甜头。大笔一挥，计划中的廉价材料就可以变成高价的“计划外钢材”和“计划外水泥”。不知道有多少“奸商”“官员”是有钱人。

随着改革的深入，生产资料价格逐渐“并轨”。除了一些国家价格的材料，大多数材料的价格都是由市场调节的。

“价格双轨制”已经淡出历史舞台，但是各种“双轨制”已经蔓延到社会生活的方方面面，甚至交通事故的赔偿标准都是“双轨制”，以至于中国被称为“双轨制大国”。

但很多“双轨制”都是过渡性的制度安排，“合并”是时间问题。但国有经济与民营经济并存，有时“民进民退”，有时“国进民退”，“双轨”将长期甚至永久存在。

“双轨制度”既是“中国特色”，也是“中国智慧”。它的核心思想可以概括为“两条腿走路，走哪条腿你可以先走”，“不争论”，“不一刀切”。改革开放取得了今天的成就，“双轨制”功不可没

“住房双轨制度”姗姗来迟

教育、医疗、退休仍然在“双轨”上运行，但住房在二十年前直接推向市场，实行“单轨”。

1998年3月19日，时任国务院总理朱镕基在回答记者提问时表示，“我们将在今年下半年出台新政策，停止福利分房，将分房改为商品化”。

1988年7月3日，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布停止实物分房，建立住房分配货币化、住房供应商品化、社会化的新型住房制度。当时媒体的标题是《福利分房与生命终结》。

住房分配一刀切的市场化有两个原因:一是当时政府财力有限，闲置能力不足。第二，只有树立起顶住压力，推进房改的决心。

在过去的20年里，房地产已经成为支柱产业，人们的生活条件得到了很大改善。地方政府、开发商和业主都从房价上涨中受益。而低收入弱势群体和一直在等待“暴跌”的人，一直赶不上市场价格，政府有相当的财力。人民有需要，政府有能力，这就是今天“双轨制”的背景。

根据深圳《征求意见稿》:“人才房”价格约为市场价的60%，面积不到90平方米；“住宅商品房”价格约为市场价格的50%，面积小于70平方米；“公租房”租金约为市场价的30%，面积30-60平方米。此外，“人才房”和“房型商品房”可租可卖，半租半卖。

未来深圳的“新移民”，无论是公务员、教育、警察、事业单位工作人员、民营科技企业技术骨干，甚至是从事服务员、清洁工等低收入工作的人，都将受益于经济适用房。深圳的《征求意见稿》，可以说是“天下一大济贫之所”，但未必“皆大欢喜”。

一个三口之家有60平米的“公租房”住是很美好的，但生二胎想带着老家的父母一起住是不够的。

《第十九次全国代表大会报告》指出，“我们社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的改善生活的需求与发展不平衡不足之间的矛盾。”

好房子大房子是人们对美好生活的“硬性要求”。“住90平米”的好生活是不够的，更好的生活是多赚钱，买160平米的商品房。

人性是这样的:当你勉强补足10万首付的时候，你希望有一套50万的房子来“解决问题”。当你手里有500万和1000万的时候，你绝对不会死在50平米的房子里。

正如第十九次全国代表大会报告所指出的那样，人们对更美好生活的需求日益增长。“双轨制住房”就是政府负责保障，市场负责“日美”“全美”。要在不引起房地产市场大起大落的情况下保障人民的生命安全。

可以预见，深圳《征求意见稿》的思路将会被国内很多城市效仿。

房地产市场不会崩溃

"等XX政策出来，楼市就崩盘了."持这种论调的人不仅智商低，还不懂国情。不是说楼市不能崩盘，而是任何一级政府都不会明知某项政策可能导致楼市崩盘而推出该政策。

即使没有双轨制，中国政府在房地产市场的主导能力也是美、日、德三国总和的十倍。说美，说日本，说德国，都挺幼稚的。详见虎嗅2017年2月7日《中国楼市在可预见的未来不太可能崩盘》。

房地产与50多个行业直接相关，间接影响所有行业。如果房地产崩盘，没有哪个行业能幸免，包括所有官员。会不会有哪一级政府故意出台政策搞垮下一个行业？更何况让360线全部崩溃！

所有“弱智”认为会导致崩溃的政策，比如房产税，只有在政府再三确认不会导致崩溃后才会出台。

深圳最新的《征求意见稿》也不例外。它的意图必须是使城市的房地产健康可持续发展，而不是造成崩溃。

中国大陆近20年的房地产发展可以向香港学习很多。黄回忆说:“当时我在浦东。我们去香港研究土地拍卖制度，几个月就学回来了。”

拍卖制度大大减少了腐败和灰色交易，但出价最高者获胜的机制导致地价越来越高。“底价”高于周边二手房。以后盖房子会便宜吗？

为了遏制房价过快上涨，限购限贷并没有达到预期效果，最后价格高于一定数额的新房也不会直接发放销售许可证。

但是二手房不能由新电网管理。在很多城市，新房和二手房价格倒挂，哄抢新房开盘的现象层出不穷。

房地产的“双轨制”相当于“学香港，学新加坡”。

到2017年底，82%的新加坡人住在政府建造的低价房。中低收入人群的住房需求得到保障，90%的家庭拥有产权，实现了“居者有其屋”。

新加坡HDB公寓不是一个完美的解决方案。一方面消耗财力和行政资源；另一方面，它给了居民更少的选择去说“更好”。因此，在全球100多个国家和地区，只有新加坡建造了大型HDB公寓。由于该岛面积不到700平方公里，政府别无选择，只能这样做。

深圳、上海和广州的面积分别为1997平方公里、6340平方公里和7434平方公里。北京的面积比上述三个城市加起来还多300多平方公里。北京十个郊县中最小的通州区面积为912平方公里，密云和怀柔分别为2226平方公里和2128平方公里。

因此，我们不需要完全照搬新加坡模式。深圳向新加坡借公寓，但是把经济适用房比例降到60%，剩下的40%还是交给了商品房市场。

买不起商品房的人不是商品房的目标用户，政府提供60平米的经济适用房不会影响160平米“豪宅”的销售！

再说经济适用房建设资金从哪里来？估计有相当一部分，甚至大部分，来自于商品房的土地出让及相关税收。所以政府不会让商品房市场崩盘，因为土地供应减少，地价更高，商品房会更贵。