上海弄堂出租 上海租房攻略

上海外来人口占40%，租房需求巨大。但信息对称和透明的程度还是远不及台湾。所以在上海找房子租房是一个很难的过程，各种虚假信息充斥。作者在上海生活了四年，从事租赁相关行业，总结个人经验和实际情况，写了一系列关于上海租赁的文章，希望能帮助即将来上海或者刚来上海生活的台湾朋友尽快融入。

要了解上海的租房成本，首先要对不同的建筑类型有一个基本的了解。本文将首先带您识别几种典型的出租屋类型及其租赁范围，然后分享找房子的六个步骤和获取房屋信息的五个渠道。

1.什么叫弄堂，别墅，小高层，婆家？

说到上海的建筑，就要从历史说起。从1845年开始，上海的建筑从80年代开始从原来的弄堂发展到楼层越来越高的公寓楼。不同的建筑类型影响租赁价格的范围。下面给大家介绍一些经典的建筑风格，让大家在制定预算的时候有更清晰的概念。注:单位换算为1平方米=0.3025露台

1.小巷:

胡同这个词和北京的“胡同”一样有名。弄堂最早的雏形出现在五六十年代。主要租给租界地区的华人建筑，采用联排别墅布局。故取名“李”，今多分布于广东道、福建道。它是木质结构，成本低，施工快。

由于木材易燃，20世纪70年代后以木结构和砖墙承重的形式建造。最大的特点是保持了中国传统民居的封闭特征:总有一圈石制门框，门扇为黑色漆实厚木，上面有一对铜环。这种建筑上海人叫石库门，所以叫石库门巷。

到20世纪初，石库门建筑开始受到西式的影响，随着社会经济的发展，对卫生条件和车辆过道的需求增加，发展成为中西结合的。最著名的田子坊和新天地是在新石库门风格的基础上进行装修的。

20世纪20年代，小巷的风格变得更加西方化，对私人空房间和小巷宽度更加讲究。因此，开发了。最大的特点是去掉了具有中国特色的石库门，代之以铜铁栅栏，降低了栅栏的高度，代之以低矮的栅栏，将中式天井改为开放式花园。位于南京西路的静安别墅就是新胡同的典型代表之一。

20世纪30-40年代，莱恩的建筑风格完全西化了。这时出现了全欧花园别墅，叫花园里，也就是俗称的平房。法租界内沿武康路、安福路、复兴中路大量出现的西班牙、法国文艺复兴建筑就是代表作品。同时，建筑的高度也在向上发展。除了单户或双户联排别墅，还有3-4层一层的公寓式小巷，可谓是多层、高层公寓的雏形。

到目前为止，弄堂可分为花园洋房、石库门弄堂、新式弄堂，多分布在黄埔区、徐汇区，少数在静安、长宁。其中花园平房空数量比较大，租金也挺高的。大多数是大使馆、私人俱乐部或商业用途，少数是商业和住宅建筑中作为出租单位的小公寓。有的改成30-60平米带小花园的Loft，租金6000-13000左右；而石库门和新里，如果新装修的话，15平米的套房价格在6000左右。

需要特别提醒的是，很多人刚来上海的时候，对中西合璧的石库门式里弄房子寄予厚望。但由于这类建筑原本是一家人住在一栋楼里，经过产权分割的历史，大楼里的单元被重新切割和转租，现在改装的套房可能是以前一家人的房间。但是因为楼梯以前是自己用的，走廊很窄很旧，只能容纳一个人的错误。所以，如果租的单位是这种形式的错层套房，就必须和原住户或者其他“户”共用一个出入口。在一楼的入口和出口，你很有可能会看到一个开放的旧厨房，裸露的管道，或者一个封闭的住宅房间。另外，建筑本身历史悠久，管道设备陈旧，所以即使小巷小巷风情万种，室内装修浪漫，楼道等公共空房间也会立刻让你回到现实，其私密性和各种安全系数都没有公寓高。

2.电梯公寓:

自20世纪70年代以来，上海的公寓楼迅速发展成为10层以上的高层建筑。由于人口快速增长甚至住房需求爆炸，为了节约土地，新建公寓越多，楼层越高。如今，30层以上的超高层住宅随处可见。政府说1-3层叫低层公寓，4-6层叫多层公寓，7-9层叫中高层，10层以上是高层，100米以上是超高层。小高层一般指7-11层的公寓，30层以上归为超高层。电梯必须安装在7楼以上，12楼以上至少有2部电梯。

一般来说，同面积的小高层公寓价格≧超高层>高层>低层多层。大家可能会觉得奇怪，不是楼层越高越贵吗？为什么只有7-11层的小高层的价格比高层高，甚至比得上超高层？原因是小高层建筑的施工方法和安全系数更接近高层建筑，所以在容积率的限制下造价比高层建筑高；超高层建筑的建造方式和系数等级进入了另一个层次，所以超高层建筑的价格可能和小高层建筑差不多。所以小高层多为高层住宅区，同层住户较少，居住环境绿化较好。

不管怎样，社区一般都有物业管理办公室和巡逻保安。台湾说这里的社区说社区，其实一点都不小。上海社区的规模非常普遍。我住过3000个小高层超大型小区，环境安静，还有几个人工湖。每天在湖里看到乌龟和小鱼真好...但越靠近市中心，规模就会相对较小。还有一点台湾人可能会不舒服，上海只有少数物业会提供包裹代收服务，态度不会太好，上班族只能给公司寄包裹。上海的物业管理费一般为0.35元/m2 -1元/m2。

电梯公寓的租金区间，以三居室为例，一般在6000-15000之间。如果是静安区和长宁古北的高级住宅区，或者黄浦江附近的江景房，分布在2-5万之间。

3.丈夫的房间:

可以理解为民族民居，是20世纪50年代到80年代的代表建筑。当时为解决市民住房困难而建造的火柴盒营房建筑，与1988年以后私人房地产开发商才建造的“商品房”不同。外观有3-4层，6-7层。一般没有电梯。最典型的外观标志是白墙、红瓦屋顶、行列式排列的房屋。比如曹杨1-6村、彭浦新村等XX村命名的房子，通常属于婆家。

这类住房主要分布在中环内外，小户型25-60平米。主要房型有一个半厅、一居室、两室、一楼2~6户。因为购买价格相对实惠，是目前二手房市场上最抢手的产品，租金也低，成为大量二手房房东的主要代管对象，移民数量多，进入者相对复杂，环境和治安差。租金从2000到5000不等。

二、找房子的准备工作

上海的面积是台北市的23倍。各个地区的房租价格相差很大，交通运输更是让人头疼。以下将把找房子和看房前的准备工作总结成六个步骤，让你更快锁定合适的房子。

1.确认工作地点

我遇到过一些朋友在跳槽的时候就开始找房子，还没有确定下一家公司的位置。这个时候只建议随意看区域市场，因为上海的交通很复杂，交通工具也很多，要先确定工作地点，再扩大以工作地点为中心找房子的范围。上海的交通是台北的23倍。如果你不顾交通安排，贸然决定住在哪里，你可能会为此付出惨痛的代价。我的一个朋友住在1号线通河新村站，已经跳槽去市中心的南京西路站工作了。中间他要在最大的车站人民广场换线。地铁的通勤时间是单程一小时。一周后，有一天，她的钱包在拥挤的地铁车厢里被偷了，她决定立即搬进城里。

小贴士:不要住在通勤时间超过半小时的地方。不换线可以换地铁。同一条线路上不要超过5个站点

2.了解区域市场

这一步可以与第一步同时进行。一旦确定了工作地点，就可以对周围的房价有个大概的了解，迅速缩小找房子的范围。你可以在感兴趣的地区的街道上走进任何一家中介公司，让他们给你多看看，让你对可接受的装修水平和预算有更清晰的认识。讨厌的是，一旦和中介有了联系，留了电话，就会长期收到中介的反复骚扰电话。所以，有条件的话，最好用临时号码或者不常用的号码和中介打交道。

提示:中介是帮助你了解真实市场最快的人

3.设定租金范围

对区域市场有了大致的了解之后，就可以合理的规划自己的预算了。这时候你可以在网上搜索，更准确的锁定目标。为什么我在了解区域市场后，找中介看一看，就把这一步的搜索放到网上？因为中国的租房网站充斥着关于低价的虚假信息，如果你没有实际阅读，你可能低估了真实的房价，对市场过于乐观，至少有20%的差距。所以建议先找中介看一看，利用街上的中介建立。至于目前上海的租房信息网站，我在本文后面会提到。

小贴士:不要完全相信租赁网站的信息

4.控制观看的时间

从时间点，预计租房日期前一个月到十天，你只需要选择自己喜欢的小区和区域范围；从租房之日起十天内，开始选择要选哪一个；三天前做最后决定。原因是上海租房市场供需巨大，房源释放和租房滚动速度都很快。一般房东愿意给的租房日期是下单后七天内，也就是一个月前开始，十天前开始。看房不能马上点，也是白的。楼主不愿意等你那么久；另一方面，如果不能当场订到房子，七天之内租出去，就有很大的机会交给别人。

经常遇到台湾的朋友，在预计租房日期前一两个月就开始找房子。这个时候只能了解一般市场，关注自己喜欢的小区，或者碰碰运气看看当时有没有朋友刚出的房子。

找中介的话，不要告诉对方你不想马上租房。中介的素质一般不会太高。如果你说“我打算从XX租，请你再注意一下”，他们不会理你。只有中介认为你有兴趣，可以马上下单，才会全心全意帮你找。

小贴士:正式开始找房子的最佳时间是一周前

5.打算上班

其实动线上班受房租预算影响很大，可能因为房租限制需要来回几次调整动线上班。很多人会把地铁作为首选交通工具，但在上海挤地铁会是一种很不愉快的体验，所以不要把它想象成台北捷运。上海高峰时段地铁，你在人群中挤来挤去，飘来飘去。你不需要用脚移动。潮水自然会带你去车。

很多人不知道公交车其实比地铁更舒服，很多路线也不受堵车影响，因为公交车堵车的时候有专门的车道。

我最推荐的交通路线是半小时内打车上下班。中国有各种出租车应用，比如优步和滴滴，与高房价和台湾黄晓相比，票价非常非常便宜。半小时内票价原则上不超过人民币30元，补贴期可达10元以下。

所以我经常劝正在找房子的朋友不要坚持离地铁站近，离地铁远，但是坐公交或者打车方便，不仅可以大大提高通勤的舒适度，还可以大大降低租房成本！

小贴士:不要拘泥于地铁站。上下班打车是个不错的选择！

6.预算的适当放宽

最后，当你多看了几遍房子，你可能会发现，如果你想租自己喜欢的房子，一开始定的房租预算还是偏低，你开始进入一系列的情感纠葛。这是在上海第一次找房子的人常见的症状。但是，就像我之前第四点提到的，好房子一定要果断抢。如果不是超出预算太多，不要犹豫，以免后悔。

小贴士:对快速准确地开始持乐观态度

第三，找到房子的管道

上海租房信息还不完全透明，大量房子被中介和二房东控制在手中。找直接大地主签合同就像大海捞针。下面总结一下上海找房子的渠道和途径，大家可以省下时间去探索。

1.租赁平台

在租赁网站上搜索是最方便的方式。遗憾的是，目前市场上还没有一个平台网站能保证消息100%真实。这种情况在中国尤为明显。大量的中介房屋和大量的虚假信息，远远掩盖了业主直接发布的少数内容。

如果还没到上海，只能先从网站上了解，所以尽量先筛选个别房子，价格接近真实。中介房子一般会放上假照片吸引你打电话咨询，然后告诉你已经租出去了，再推荐其他更差或者更贵的房子，甚至是假房东出书。所以人到了上海还是要多看多对比，才能更准确的把握真正的市场。

目前知名的租房平台网站有:SouFun.com、安居客、58城、蘑菇租房、我爱我家、爱我家、外国人吃住交流平台smartshanghai.com。

2.品牌公寓

二房东在上海是一种普遍且合法的现象，甚至是一种特殊的职业，业主更倾向于将房产委托给中介或二房东保管，而不是自己打理。所以二房东可以称之为房子的职业经理人，俗称“职业房东”。当专业房东主持的房子越来越多，形成一定规模的时候，就会考虑成立公司和品牌进行系统运营，建立集中管理维护、保洁和客服团队，于是品牌公寓就诞生了。品牌公寓一般都有自己的网站，发布的是直营房。因此，公司直接经营的这类房屋可以保证100%的真实信息，并有统一的清洁和维护服务，以及家政和客户服务团队。

品牌公寓以合租公寓为主，管理规范，无代理费，收费透明。适合单身，对室友不挑剔，没太多时间找房，懒得处理安装网络家电、打扫厕所、换灯泡问题的朋友。房租在2000到5000之间。知名的有:自由、蘑菇公寓、青客、遇见。

3.媒介的

通过中介找房子是最省心的方式。相对来说，还需要支付佣金作为奖励。在上海租房的代理费一般是交易月租的35%，而台湾信宜之家等少数中介公司则定在50%。不管是35%还是50%，还是有空协商。如果是租金超过一万的高档房，很多都是只收方东方的，租客不需要负担。不同的规定需要更多的比较。

另外需要注意的是，你要尽量不要使用个人中介。和中介见面时一定要让他提供公司名片，确认身份，以免碰到黑心中介；因为鉴定不容易，最好找一家口碑高的连锁中介公司，比如链家，中原，新沂，21世纪，我爱我家。

4.微信群

上海大约有70万台湾人，所以成立了各种支持团体。可以通过Facebook申请加入上海台湾人社区，然后就可以进入TIS微信群。TIS有各种帮助台湾人更快融入上海生活的团体，如租房、买卖二手物品、旅游、语言交流、宠物等。TIS小组是热心的台湾朋友自愿组成的，信息交流的影响力已经扩散到5000多人；租房组有很多朋友一起租房，是找室友和房子的安全通道。

5.直接去你家门口

在台湾，可能有相当一部分人有直接找楼管或者通过社区公告牌获取租房信息的一些经验。这个方法在我刚来上海找房子的时候就很努力了。可惜后来才知道，这里的习惯不一样。业主不习惯将物业委托给管理处。也许人与人之间的差距比较大，管理员或者保安都不会知道哪个住户在租房；禁止在社区和街道公告栏张贴个人信息。目前只有少数物业管理中心协助租赁或买卖，并会收取相应的代理费。

在上海找一个物美价廉的好房子，比在台湾更需要耐心。虽然过程繁琐，但是按照上面的方法一步一步来，应该会让你少走一些弯路，祝大家找好房子都成功。