广东板块 广东楼市：广东板块深度分析，揭秘内行人都是如何买房的！

我是广叔叔，高级房地产投资专家。你的导师，认识你很晚，目前正在提供买房的最佳方案。光叔和其他自媒体不一样，遮遮掩掩，你根本无法理解自己的心思！广叔属于实战派，只给你讲最有用的操作和建议。

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以下精选问答内容来自“广蜀谭芳”的知识星球

问题:老师您好。看你之前的回答。大岭山万科金玉体香和大郎万科金玉兰湾要选大郎吗？为什么？能不能科普一下，说明一下原因？

回答:你好。当场踩盘子就知道了。万科金隅体香周边是工业厂房，人员凌乱，居住环境差。万科金隅蓝湾周边环境良好，配套设施齐全。

问题:广叔你好！我是江西人！我在广州工作十年了！之前一直没有买房的概念！今年29岁！我过了这么多年浑浑噩噩的日子，一点钱都没攒下来！我去年买了一辆车！目前手里只有24万左右！想在增城区买套小户型！理想的位置是新塘！但是新塘的房价咬不动！目前也是饱和！最近在增城石滩看到了冠源一号87平方的小公寓！首付和月供也在我的承受范围之内！想问问光叔，在石滩能不能买房。有哪些和新塘相比的建议？洛基海滩有发展潜力吗？

回答:你好。新塘有四大优势:靠近广州，是广州的后花园，地铁相连。自己的行业，比如富士康搬迁，本地工作，本地居住。靠近东莞，东莞也有工作机会。到前海需要40-60分钟，前海属于前海通勤生活的后方。已经纳入“准深”概念了！增城海滩的方案很多，广州新东站和地铁16号线站的房价也涨了不少。可以考虑住在冠源一号，因为该区域还在规划建设中，投资需要长期持有。

问题:新人先问:广叔你好！很高兴在迷茫的时候找到你。希望你能指导我。

我现在的情况是这样的。因为我有贷款记录，首付40%，所以预算限制在200万。我的工作基本在科学城。目前我单身。我更看重学历、交通、环境，考虑照顾好自己的家和投资。

身边见过很多物业，目前正在对比几个物业，心中有很多疑惑:

1.外地常春藤71平米两居室二手房:价格含税180元左右，因为现在税收会比较高，还有担心前期虽然能满足需求，但是两个房子有点小，所以未来换房的概率大，常春藤计划1.5万，所以学位会很紧张，怕学位不够就不容易换手。

2.中新知识城:我喜欢知识城的环境，但是位置和交通都不是很方便，如果买知识城，有三种选择:

答:幸福是85平米的三居室新房:200万左右，户型比较好。主要关注的是五区的学校是天宇小学，学历不是很好；

b:幸福一期二期75平米两居室二手房:含税185万左右，地铁附近，二中成员学校学历较好。主要担心的是证书两年没办了，税收会高一些，还有顾虑。虽然前期可以满足需求，但毕竟两个房子都有点小，以后换房子的概率大；

c:挑一套85平米光年的新房:200万左右，离湖近，户型好。主要关心的是和万科共用天宇小学，但是学校是万科建的。以后学位紧张了，可能会面临和以前汇源学校一样的无法入学。

3.增城万科城87平米三居室:170万左右，压力较小，户型较好。它配备了大量的省级附属小学。儿童乐园，主要担心位置太不方便，中学程度不清楚，大概率是比较普通的学校；

4.目前经济形势不太好，未来半年还会继续下滑吗？现在买好还是年底买好？

请分析我的问题。翡翠绿洲和虎山国际也在考虑范围，或者你有更好的推荐。请指出，请，谢谢！

回答:你好。建议考虑工作自住优先通勤距离。

1.新址是常青藤，户型和价格都不错，就是周围有很多工业厂房，开车经过几个村子，没有地铁，适合中长期投资，不建议自住。

2.可以考虑中新知识城。如果要三间房，C是比较好的选择。学位荒可能有可能，但是会有很多人撑腰。

3.不推荐

4.每天只需要是上车的最佳时间，通货膨胀，财务释放，人多了现金，房价还会涨，广州的市场马上就来了，现在已经到了东莞。

翡翠绿洲和虎山国际分别位于增城和凤凰城。如果在附近工作生活，还是可以考虑的。

问题:广叔你好。我是茂名化州人，在浙江开了一家小工厂。目前工厂不稳定，基本只能维持不亏损不盈利。我不喜欢浙江的气候，所以前年在东莞企石镇买了一套100平米28万的私人小产权房。今年上半年，我靠生产口罩机赚了100发子弹。后来，我在家乡茂名化州买了一套125平米的史圣名门碧桂园的房子，首付48万，现在国家出台的小产权政策不利于小产权房。小产权房以后会怕强拆吗？小产权房应该装修出租还是以底价转让？我厂收入不稳定，抗风险能力不强。老婆在宁波做小财务，年薪5万左右。两个儿子上小学，一个上幼儿园。因为不喜欢浙江的气候，想过几年回广东发展。

回答:你好。小产权建议换成商品房。小产权会随市场上涨，维持同地段商品房价格的三分之一左右，无法获得贷款，没有投资价值。茂名的房子可以自己住。建议卖小产权，再加子弹买个像样的房子，也就是住。奇石镇属于东部工业园区，投资较弱。你可以考虑马勇和红梅，他们还是洼地。

问题:光叔早上好！请问捡光年和幸福名声有什么区别？能帮忙分析一下他们的优缺点吗？为什么捡光年比较好？谢谢你

回答:你好。其实两者的位置很接近，理论上有相同比例的增加，所以你选择幸福口碑也是可以的。只是个人喜好，你觉得拾光年的建筑风格和居住环境应该更有情调。

问题:广叔你好！昨天谈了广州新塘和石滩板块的未来发展！谢谢大家中肯的评论！新塘板块确实有很大的发展潜力！首付不足我也有选择沙滩板的想法！哈哈，想问问新塘有哪些建筑对你还不错？新塘市的“老小”能选吗？？你觉得新塘旁边的何勇镇怎么样？“玉山国际”离新塘万达不远！周围还有“时代廊桥”。你觉得这两栋楼能开工吗？另外，东莞的房价也在上涨！你觉得东莞新塘附近的汤种镇怎么样？

回答:你好。新塘未来发展继续看好。不建议买老的，未来流动性弱。永和没有地铁，但是离新塘很近，离黄埔科学城不远。所以新塘和黄埔的一些溢出还是需要在这里买的。比如玉山国际大部分业主都是新塘和黄埔的人，但是这里的价格一直卖不出去。因为这个板块只能承载新塘和黄埔的人群，而且因为接手板块的人比较有限，价格已经被新塘压垮了。玉山国际和时代廊桥可以考虑自住，投资需要长期持有。新塘可以参考:锦绣天伦花园、福雅城华亭、福豪城

问题:广叔你好。想咨询，想在南沙工作，想在广州买房，想投资住自己的房子，不知道南沙的灵山岛或者中海的西苑怎么样？或者广叔有什么好的推荐，谢谢

回答:您好，南沙是南沙的首选。南沙最有发展潜力的区域是灵山横沥。建议考虑南沙灵山岛。

问题:广叔你好！我想问，深圳龙岗和广州南沙哪个更值得买？感谢龙岗新开的恒大金源！

回答:你好。两者没有可比性。深圳龙岗货源大，没有优惠规划。南沙还处于开发阶段。长远来看，南沙更有想象力。恒大金源自住可以买，不建议投资。

问题:广蜀现在楼市火热。是现在开始好还是等到金九银10的优惠力度更大更划算？我想去南沙订房子。疫情的原因是经济衰退。很多人说，你需要等着看你是不是急着进去。是的，请给我一些建议

回答:你好，现在是上车的最佳时间。资金释放最终将流向房地产市场。看看深圳就知道了。很多人以为疫情在下降，其实很厉害，超乎想象。当然，我们可以拭目以待。南沙适合长期投资。

问题:广叔求你指教。你的建议对我来说意义重大。我想开始。请帮我做个选择。我看好万科金隅蓝湾86平250万2室1厅和世纪城大厦三期任丽55平1室1厅180万。蓝湾纠结于总价高，买的压力大。另外，大朗的市容和周边环境都很乱。世纪城大厦纠结在一室一厅的后期。不知道好不好。另外是1993年。不知道后期会有什么影响？有什么建议？

回答:你好，世纪城大厦不推荐。未来很有可能变老，流动性变弱。万科金里蓝湾可以买。

问题:广叔求助。同样，大岭山东站万科金玉体香和大朗站万科金玉兰湾哪个好？

回答:你好，万科金里蓝湾是首选。万科金里蓝湾是大朗的标杆。大朗CBD设备齐全，又是长生商圈，值得考虑。

问题:广叔好。深圳家庭有300万。他们想换一个小的三居室自住初中学历，靠空升值。考虑到五年制学位用完了，月供可以承担一万多一点。看了沙井席晖及其周边地区的论坛推荐，好像三个房间都超过了500万，月供有点大。这里的单价已经达到5-6万多。同样单价，我亲戚在广州天河理想青年俱乐部，她也有初中学历，就是要动户口。14500元以内能买到合适的沙井小三吗？现在，单价更合适。哪栋楼推荐淘？2.同样单价，天河和沙井，怎么选，如果是天河，可以选哪个楼盘三室？3.南山学生梨园顶500多万，这个我也关注。房源比较高，值得入手吗？4.这三个重点应该是什么？可以考虑几万的房产？请开导一下！谢谢你

回答:你好。

1.如果450以内买不到三室，需要找竹笋。你可以看看时越，万科丽丽县，奚仲香砂大厦。正常价格在6 W左右。

2.天河可以看到景俊花园、城市假日公园和梅林湖畔花园

3.西丽实验小学+文科初中的学生可以考虑

4.鉴于你的月供货能力和总价，我的意见是:2 >；3 >一个

房地产注定只有一小部分人赚钱。我们跑在他们大多数人前面，教你如何从零开始实现几千万资产的积累。很多人给我留言提问，光叔精力有限，无法一一解答。

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