挽歌聊历史_宋代土地契约——现代土地合同的前身

两宋时期，契约活动在社会生产生活中得以广泛运用，当时就形成了独具时代特色的契约法律制度，例如契约活动中的买卖制度、租赁制度、中介制度、担保制度等。而在这之中，关于土地的契约制度也尤为重要。

宋代的土地契约制度，从一方面上来看，在一定程度上推动了商品经济的发展并保证了土地的正常流通，而从另一方面上来看，则反映出了政府在政策和法律方面对于土地契约的重视。

宋代时出现的土地契约在一定程度上可以看作是为我国现代土地合同的前身，但又和现代土地合同在一些方面上有所不同。因此了解宋代土地契约制度对于我国当前关于民事活动的立法有着重要的借鉴意义。

土地契约制度的起源与发展

1、土地契约制度的起源及初步发展

西周前期，社会经济的发展水平很低。当时土地可称作为国有制，全部归王所有。周王把土地分封给诸侯或者是功臣，但他们只拥有自己封地的占有权而没有所有权，土地买卖行为是被禁止的，因此，西周前期的不动产如田宅等的流通只存在恩赐或者收没，并未产生抵押、典当、买卖等由于经济因素出现的关系。只有一些动产能够进入流通领域，例如手工业产品、牲畜、奴婢以及农产品等，随之也产生了契约关系。

到了西周的中后期，随着铁制农具的出现，社会生产力得到了提高，各封国的实力变强，宗法纽带联系变弱，已经出现了土地私有制，贵族之间也出现了土地转移所有权的行为。春秋战国时期社会经济进一步发展。随着铁制农具的使用和牛耕的推广，各诸侯利用先进的农业技术，开垦荒地，拓宽领土，土地私有制也得到了发展。这时井田制的土地制度已然瓦解，随着私有土地的数量不断增加，土地转让关系的行为也逐渐变多。两汉时期，社会经济突飞猛进，各个领域中的经济关系也相应有所发展，契约的使用也越来越普遍。汉代的契约基本可以分为买卖契约和借贷契约。而土地买卖契约即为买卖契约中的一种。

西晋时期，国家仍在土地制度中占据主导地位。西晋武帝于太康年间，国家颁布占田法，占田法的颁布，目的是限制地绅豪强进行土地兼并，同时鼓励开荒，占田法规定不同阶层、等级、身份的人都能拥有自己的土地，但是土地数必须在法定的限额之内，只要在限额内，国家就会予以法律保护。

隋朝是又一个大一统的时期。国家统一，社会稳定，经济繁荣，一些相应的制度也会更加完备来适应社会的发展。关于土地的管理制度，大体上沿用北齐的均田制。在开皇元年，隋文帝就下令均田。按规定，无论王公士族，还是平民百姓，皆可得到土地。

唐朝时期，土地占有情况大体上仍然分为国有和私有两个部分。唐朝政府仍推行均田制，但与隋朝相比又有所变化。均田的对象和具体的数目更加详细，国有土地在均田令下，按照地位等级身份进行均田，分为了永业田、口分田、勋田、职分田、公廨田等，少的以亩计数，多的可以达到百顷。

2、宋代土地契约制度的进一步发展

宋太祖致力于加强了中央集权，他充分吸取前朝灭亡的历史教训，为了预防弊政的出现，制定出一套完整的中央集权式的“祖宗家法”。将决策权、军权、政权、财权等权力集中于皇帝一身，并削弱各级长官的权力，防止他们专权，这其中，也包括财权和司法权。这在一定程度上为宋代初期的社会经济发展提供了一个相对来说较为平稳、宽松的大环境，从而也促进了宋代的社会改革和进步，同时这也有利于宋朝商业的发展以及契约制度的完善。

两宋时期的社会、经济、文化、科技等方面均达到了前朝没有的高度，人民的生活水平也相对较为富裕。宋朝时期的商品经济也在当时社会生产力推动下，不断发展和蜕变。宋代所实行的土地制度不同于前代各封建国家的授田制，而是实行一种私有程度比较高的地主和自耕农的土地所有制。

土地私有制逐步确立，土地买卖空前活跃，在当时，国有土地和私有土地基本构成了宋代的土地所有权的分类，国有土地即为官田，私有土地即为民田。官田的买卖在一定范围内得到了买卖的许可。而到了宋代，这种交易行为变得更加普遍，官田买卖成为了政府增加收入的重要手段。宋朝政府为了增加官田的数量，没收户绝田，政府通过这些方式，增加官田，使其成为“系官田产”，之后再以卖方的身份召人买卖或租佃，使土地的拥有权或是使用权再次从国家转入到私人的手中。

但是，宋代政府大量出售官田存在着很大的弊端，在官田买卖的过程中，官僚地主与富商大贾等相互勾结，土地兼并的现象日益加剧，严重的破坏了普通百姓的生产生活秩序，最终导致社会经济基础逐渐崩溃。

宋代土地契约的分类

1、土地买卖契约

土地买卖契约，其中包括了田地和房屋的买卖，也可称为田宅买卖契约。这些均为不动产，特点就是不可移动。田宅可以说是当时人们最重要的资产，所以，宋代的各个时期对这一类的买卖均有严格的立法和繁杂的程序，来保证交易双方的权益。

在宋代，土地买卖可以概括为三类，一类称为绝卖，另一类称为典卖，还有一类称为抵当，又可称作倚当、倚质，其本质相当于抵押或者担保。当契约订立以后，双方的交易行为及结果即受到法律保护。但如果所立契约的内容不符合国家的规定，契约便是无效且应按照相应规定予以处理。

随着商品经济的进一步繁荣，民间的借贷活动也愈加频繁。在这些借贷活动发生时，多会产生义务抵押的行为，土地房屋无疑是平常百姓的重要财产，因而被常用来当作抵押对象。在这一条件下，百姓会使用典卖的方式获得利益，并在合适的时候将其赎回，因而典卖在很大程度上满足了传统习惯中不舍祖业的观念。

当典卖活动发生时，双方签订了契约，只有在交税后，契约才具备法律效力。因此，虽然典卖中没有所有权的转移，并不是严格意义上的卖，但在交税上，也如同绝卖一样，必须向政府纳税。典卖和绝卖是两种不同性质的交易活动，因而税费的金额也有所区别。

2、土地租佃契约

随着宋代商品经济的快速发展，人们的法律意识也在不断地增强，就连那些普通农具在进行租用时也需要订立契约，因而关于土地租佃的契约变得更加严谨。宋代时期租佃制是很常见的，大约有三分之一的农户是完全靠租佃他人土地种植为生的佃农，同时也有很多农民属于半自耕农，分地租种他人的土地。

两宋时期，统治者为了方便对土地进行有效的管理，将户籍按是否持有土地及持有土地的性质做出了划分。大体上来讲分为两类，即主户、客户。凡有田产缴纳两税的称主户。各地又对主户有所细分，虽划分标准不同，但大体上均分为五等。一般来说，一、二、三等户为上户，即所谓地主，四、五等户为下户，多为自耕农。主户将土地出佃，租佃土地的一方也就是所谓的客户。客户没有土地，不用缴纳两税。客户中大部分是农村中完全没有耕地的农民，还有一部分是身居城市或城郊但也无地的小商贩或者手工业者。

双方签订契约时，无论身份差距如何，必须秉持着自愿的原则。佃户与地主间建立的是一种在契约限制下的民事关系，不存在任何依附关系。地主与佃户之间之间租佃活动基本可分为两类。第一类是出租，即佃户自身拥有耕种所需的农具、粮种以及牲畜，从地主那里租来耕地，并在租佃契约的时限内进行劳作。第二种是形式，与前者不同的在于生产所需的物质基础方面。地主在租出土地的同时，还为佃户提供农具、耕牛、粮种等生产必备资料。

三、宋代土地买卖契约诉讼分析

两宋时期的土地交易，双方必须订立相关的土地契约。凡是进行土地交易活动，则必须立有契约文书，并经过政府的许可，签订契约的双方各持有一份，作为两者之间的土地交易活动已经带有法律效力的依据。

但随着契约的普遍使用，一些心怀不轨的贪利之徒会通过制作伪契来侵占他人土地或是逃避国家税收。伪契为伪造的契约，伪造契约的行为是从根本上对契约制度的破坏，一方面对正常土地交易活动造成恶劣影响，另一方面则对官府的行政管理形成阻碍。官府通常在确认契约实属伪造时，会将伪造者依照欺诈罪论处，但有一些伪造契约已难辨真伪，这时官府一般是对土地实际持有者的利益进行保护，或者是对此情况不予受理。

发生了土地纠纷且交予官府处断的情况下，官府在判决时基本会从三个角度考虑，即情礼法。情，即为人情。这一因素直接影响了官府判案官员对案案件的态度及案件的最终审理结果，审理人员面对人情时，甚至会为了徇人情而屈公法，试图通过这样的方式重新唤起案件内当事人之间的天然亲情。

小结

在我国的历史长河中，契约是随着社会经济及私有制发展而出现的产物，故早已有之。在商品经济活动中，人们通过订立契约的形式确立起一种民事关系。无论民间还是官方，契约的规范都在随着社会发展不断完备，契约制度也逐渐在社会经济的发展中有了举足轻重的地位。而到了两宋时期，商品经济的发展达到了新的高度。

商品贸易中物品种类增多，商品贸易活动愈加频繁，财产流转速度加快，人与人之间的财产关系也日益复杂化。两宋时期可以说是土地交易较为繁荣的时期，受当时多种背景因素影响，土地流转速度加快，土地私有制也在不断扩大，土地交易的形式呈现出多样化的态势，例如绝卖、典卖及租佃等。

为适应当时土地交易活动的发展，宋代统治者制定了详细的规范，并最终形成较为完备的土地契约制度。这些制度保护了交易参与者的利益，保证了交易活动的顺利进行，明确了契约签订的原则、形式规范、双方责任以及违约处罚措施，虽然土地契约制度得到了完善，在一定程度上促进了商品经济的发展，但宋代不立田制不抑兼并的政策却导致了土地交易活动的畸形发展。贫富差距增大的严重问题必会相应的导致经济甚至政治上出现危机，并最终危及统治者的统治地位。可见，社会若想稳步持续的良性发展，必须进行有效的资源优化配置，缓解社会矛盾。

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