性生活图解 《"房事"新图解》

(文晖杂评之24) (20170212于南康) (1)企业之间提供私人品的竟争，各个地方政府之间提供公共品竟争，双轮驱动、协调平衡。这是中国经济近30年快速发展的真正奥秘!

(2)政府之所以能高效地"生产"公共基设施等公共品，一方面中国特有的“土地公有制"为其提供了便利、极大地降低了交易谈判成本; 另一方面中国特色的“土地财政"为其提了巨额资金来源。 (3)房价中的地价部分(平均约占60∽70%)，通过土地财政，转为地方政府的基础设施建设资金，这可理解为地方政府向购房者发起的股权融资，购房者相当于买了这个城市的"股票"。

也就是说，房地产是地方政府大规模基础设施建设的融资工具!
房价上涨的实质是，政府作为"生产"公共基础设施等公共品的特殊“企业"，“产品"“畅销、"业绩"优良，被广大投资者认可，它的"股价"上涨了! 小产权房未收土地出让金，没"借"钱给地方政府“生产"公共基础设施，故它没有"股性"，购房者只买了“住房"，没买"股票"，所以大家看的现象是，商品房价格上涨，小产权房价格却“按兵不动"! (4) 城市化包括“人口"的城市化和"土地"的城市化，而“土地"城市化过程，实质就是城市基础设施的建设过程。
房价通过土地财政，从而为地方政府大规模基础设施建设融资! 这是理解过去近20年房价只涨不跌的关键!
只要城市化能快速推进，长期来看，房价的年均涨幅必须要高于通胀率(CPI)，应该要高于银行贷款利率。 否则，城市基础设施建设将无法顺利融资 (城市地方债也将违约破产)! 如此，则城市化进程将被迫中断! (5)如果承认"房价一地价一土地财政一公共基础设施一公共品"的逻辑关系，这就为我们提供了一个判断房价走势的新视角:

若某地的城市化正处于快速推进时期，城市处于国家空间布局的战略节点，地方政府又有一批有利于产业发展，有利于城市功能完善的大规模公共基础设施规划建设，则当地的房价一定会以快于CPI或贷款利率的速度上涨。
若某地的城市化接近完成，已无需进行大规模的城市基础设施建设(若再建设则使用率过低，导致“过剩")，则当地的房价必无快速上涨的动力。
传说中的"房价崩盘"，只可能会发生在整个国家城市化已近完成，无需大规模“土地"的城市化，即无需大规模基础设施建设的时期。 (赣州“一环四横六纵"城市快速路规划) (6)过去20年，为什么沪深"股价"的涨幅远不如“房价"的涨幅? 原因是:

包括上市公司在内的企业，主要生产的是"私人品"，而"私人品"通过市场竟争，整体已经产能过剩!
地方政府相当于一个个特殊的"企业"，它们生产的主要是"公共品"，而以公共基础设施为主的“公共品"因城市化的需要而“供不应求"! (如:赣南大道建成不到一年即"车满为患") 这解释了困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却长期低迷不振?
如果你把城市土地市场视作股票市场的一部分，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致。 (7)房地产是特殊的商品，具有消费品和投资品双重属性。当购房者购买了一处房产时，相当于买了两样东西: 一是作消费品的住房，二是作投资品的"城市股票"。

可见，房子不仅仅是用来住的，对购房者来说，它还是投资产品，对政府来说，它更是融资工具!
(文晖杂评之24) (2017年2月12日于南康) (规划30平方公里位于太窝赣州新能源汽车城) (南康东山新区规划图)