西安世园会吉祥物 2019年，这张规划图曝光了浐灞最值得买的地方

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政策解读 | 城市建设 | 房价解析 |楼盘点评

本文包含

1、浐灞生态区最新规划

2、中部兴业！浐灞黄金地段出炉

3、楼盘推荐及详尽测评

附：1张动图+3个视频，干货满满

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在2019年1月，陕西历史博物馆搬迁选址浐灞的消息刷屏了朋友圈——“据相关人士透露陕西历史博物馆新址目前已经选址浐灞生态区世园会内。”虽然距最终结果还未一锤定音，但也从侧面证明了浐灞生态区近年来交通、生态、文旅和产业融合发展，多面并举的硬实力。

就2018年全年备案价统计，浐灞生态区2018年全年均价13431元/平，超越了沣东700元/平，也是唯一一个超过了主城区的新区。

而在2018年年尾浐灞生态区也在“一把手谈规划”中公布了未来浐灞的发展格局——将按照“中部兴业、南北秀美”的区域发展空间布局，依托资源优势探索“生态休闲+文化旅游+创意设计+会议会展”的融合发展模式，打造西安最具国际范儿的宜居宜业新区。

是不是很官方看不懂？没关系。AI君特意绘制了下面这张图，让你秒懂浐灞。

| 2018.08.28浐灞规划图

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有了这张图打底，我们将从以下方面进行拆解浐灞生态区。

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浐灞的生态

南北秀美——是指南北两端的雁鸣湖为代表的雁鸣湖园区和以浐灞湿地公园为代表的湿地园区，以生态保育和涵养为主要功能，构建“大水大绿、滋润古城”的城市风貌和发展格局。

|浐灞国家湿地公园

浐灞的生态环境优势大家都知道，AI君来说些也许大家不知道的事。

1、浐灞生态区因其优渥的自然资源，是西安市总体规划最早的预留区之一，截至目前生态区水域湿地面积共17700亩，其中河流水域及河滩湿地面积14895亩，人工湖泊湿地面积2805亩，形成了大西安幅员辽阔的天然氧吧。

2、浐灞生态区在世园会建立了空气质量监测站，区域负氧离子含量达到6700个单位，远高于世界卫生组织1000个单位的城市标准，负氧离子含量是空气质量的重要指标，浐灞生态区也是西安目前最扛雾霾的区域之一。

3、浐灞生态区的鸟类已由2005年的63种增至如今的205余种，多次被央视新闻报道。越来越多的候鸟主动选择浐灞作为迁徙的栖息地，就是西安环境提升的最佳作证。每年的10月到次年3月是最佳观鸟时期，而且目前浐灞湿地公园已经免费开放了。

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浐灞的产业

中部兴业——就如同沣东昆明池和中央金融区一个都不能少，一个新区的崛起必须产业和生态双线并行，中部兴业是浐灞的核心支点。

很多人认为浐灞缺产业，事实上由于浐灞的生态定位，在进行产业引进时也设置了较高的门槛。因此除去各类展会、文旅资源外、优选科技金融等无污染的产业类型。

但即便如此，经过近两年来的发展，在浐灞中部已密布了包括腾讯双创小镇，亚马逊AWS 联合创新中心项目、欧亚创意设计产业园、丝路国际创意梦工厂等数十项重点项目。

本着没有实踩就没有话语权的原则，AI君也实地探访过并制作了视频。如今的浐灞生态区不只项目施工稳步进行，难得的是已投入运营的项目也已经有了人气。这也意味着随着大西安落户政策的长期效应，浐灞也将成为率先吸纳高质素人才，享受人口红利的区域之一。

| 独家 浐灞生态区产业集锦

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浐灞的教育

当然作为一个新区，浐灞也有其必须直面的痛点。目前浐灞共有公办学校和私立学校合计15所学校，虽2018年新增建设4所小学，教育资源仍有待提升。

在浐灞的最新计划中，到2019年底之前将在辖区人口较密集区域选址建设或回收中小学5～7所，计划2019年底建成，届时可增加班额300个，提供学位15000个。并将在2020-2024年，结合区域新增楼盘、人口情况及学位缺口，进一步加密公办中小学布点，到2024年，使生态区直属的中小学、幼儿园总数达到34所左右，全力满足辖区人口的入学入托需求。

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浐灞的人居

综上所述，浐灞中部即是产业兴邦的发源地，又具备不输于南北的生态优势——6270亩的世博园、华夏、华夏文旅以及正在建设的宋城千古情，交通上有地铁三号线直达，商业有已经开业的奥特莱斯，医疗有规划中的前海人寿健康城，而2018年浐灞新投入建设的4所学校，除去浐灞第十学校位于北部湿地园区外，浐灞三小、四小、五小、均位于此。

浐灞中部，尤其是世园会周边和浐灞三角洲也因其黄金地段被称为浐灞之心。

房企具有最敏锐的嗅觉，如今的浐灞人居呈现如下特点。

第一品牌房企逐鹿，目前已有碧桂园、紫薇、万科、中南、绿城、合能等入驻，其中碧桂园的楼板价已破6500元/平。第二大部分项目围绕世园会和浐灞三角洲成环壮布局，抢占优质地块。第三产品类型上浐灞则无论量价均以别墅、洋房、小高层等改善舒适型为主，2018年浐灞总计推出525套洋房，均价在2万元/平左右，浐灞的宜居属性决定了购房群体对洋房的青睐，而最终也将反哺到浐灞整体的舒适度和圈层文化。

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综上所述，浐灞中部世博园周边的洋房类产品会成为置业优选，而世博园公园里，最后一批洋房闭关之作——绿城桂语江南已于近日面市。

绿城桂语江南1#、3-9#楼，面积122、136㎡的四房户型——一梯两户、电梯独立入户带装修洋房；层高达3.2米；享有“后无来者”，高达17-22平的赠送面积，虽备案价格15800元/平，但实际折算赠送后价格仅约13500元/平左右，在周边高层的售价已达12000元/平的大环境之下，产品也具备竞争力。因此本期AI君就为大家深扒一下绿城桂语江南的洋房！

配套：

绿城桂语江南项目总规划15栋住宅，整体呈北高南低规划，容积率仅2.5。因其占据黄金位置，周边配套非常齐全，产业不用多说，生态有一路之隔的世博园，南侧500米正在建设的宋城千古情，距离项目北侧5公里的还有华夏文旅；商业门口公交932路可直达奥特莱斯；医疗方面，包含一座三甲综合医院——西安华康医院的前海健康城就在项目北侧；教育去年世园大公馆的学区划分至了古都希望小学，目前浐灞五小正在建设中。人口的密集程度决定未来浐灞的教育资源会进一步向中部靠拢，但具体学区划分还是以当年教育局公布为准。

交通多说两句，目前距离项目最近的是已开通的地铁3号线香湖湾站，后期如果从小区直穿世园会去坐车1.7公里左右，建议也可以选择摩拜或乘坐门口的47路公交车2站路即达。公共交通方面，47路同样也可直达钟楼。门口的5辆公交中还有可直达高新万达广场的262路，可北上经凤城五路、市图书馆最终抵达西二环的932路，浐灞旅游1号线则可绕世园会直达浐灞湿地公园。总体来讲还是比较方便的。

楼盘亮点：

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亮点一：直通世博园

项目南侧紧邻后期政府将打造为连通世博园的市政公园，总建筑面积达到20000多平米，相当于4个足球场大，且全部为人形道路，业主通过市政公园步行3分钟即可直达世博园广运门，AI君也站在绿城售楼部的楼顶拍摄了视频，可以非常直观的看到蓝色的板房就是未来市政公园的位置。这一点，绿城桂语江南在周边各楼盘中具有唯一性。此外在项目13#14#位置也规划有占地400平方米左右的入户大堂。

| 规划图

| 实景视频

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亮点二：稀缺产品 超大赠送面积

绿城桂语江南的洋房产品也很有亮点。主要体现在——第一，超大赠送；第二，超高层高；第三，阳台设计更具实用性，全部做好不用后期封装；第四、送独立中央空调和玄关柜，精巧设计杜绝浪费；第五，细节层层叠加，设计理念以人为本，更注重户型在真正交付后的实用性。

122平赠送17平 实际使用面积约139平

138平赠送22平 实际使用面积约160平

看点

产品亮点集锦

第一，超大赠送——122平赠送17平，实际使用面积约139平；138平赠送22平，实际使用面积约160平。赠送面积保证了餐客卫等空间的合理分配，在实现全明的同时，所有空间都尽可能保证达到大开间、短进深，最大程度确保采光，也因此绿城122平客厅开间可达4.2米，139平客厅开间可达4.4米，作为四房也不显拥挤。

而且值得一提的是，西安从2019年开始，凡是新建的住宅，决不允许再通过以飘窗、阳台、设备平台等形式“赠送面积”，绿城的赠送面积或成绝版。

第二，超高层高——绿城桂语江南洋房1楼层高3.7米，2-8楼层高3.2米，顶楼3.6米，即最低层高可以达到3.2米。3米以上的层高同样意味着更高的造价成本——增加的20公分相当于增加了每个平米增加了200元，以122平米为例，相当于在造价上，增加了25000元/套，因此这种设计在西安市面并不多见。

但超3米层高带来的好处也是显而易见的，首先增加了窗体面积，从而提供更优质的采光，其次开门入户，开阔的视野，让人逃脱压抑，最后更为吊顶留下更充足的装修空间，即便后期使用大胆的吊灯也不会影响视觉。也正因如此，绿城在将中央空调嵌入室内的部分也能维持2.7米的层高，卧室少见的“门楣”设计才能顺利呈现在购房者面前。

第三，阳台设计——关于阳台，绿城桂语江南将阳台封进了室内。这对于房企又是一项“高成本”，地砖、吊顶、墙面造型都需要房企承担。但对比传统的外开阳台，对业主来说，首先阳台部分也铺设了地暖，冬天更为温暖，小孩子光脚也能踩遍全屋，且不像传统阳台会有两层玻璃，单层玻璃采光更佳。其次阳台挪去了南向次卧——南向次卧的阳台开间3米，进深1.8米，是因为考虑了晾晒衣服的实用性。户主未来的衣物和被子均可以晾去次卧，且有推拉门设计，关闭推拉门则有一个完整洁净的空间，且也为业主后期免去封阳台的麻烦。

第四，产品赠送——绿城桂语江南每户均赠送一台独立中央空调，全部做好，冷暖双制，不像市面上很多一栋或一层使用一个，每户可自主开关，采暖则为地辐热。同时每户均赠送玄关柜，且玄关柜在为户主提供隐私，使户型更为大气的同时，也合理利用了走廊的面积——玄关柜背后即是主卧的衣帽间，做到不浪费一分面积。

第五，精致细节——绿城桂语江南玻璃均采用断桥铝合金双层LOW-E玻璃，电箱隐蔽在柜内不占面积不影响美观；波打线餐厅客厅玄关均分开设计；踢脚线在15公分，4层波浪花纹，美观大气；所有窗帘均有轨道设计；卫浴则是双地漏设计，且浴室淋浴隔断、底板隔断为大理石材质多层防漏水……这些均能看出绿城的用心。只有细节的叠加，才会量变积累质变最终达到房屋舒适度的提升。

AI君有话说

浐灞天生适配洋房，而浐灞最好的位置莫过于中部世博园周边以及两河流域。绿城桂语江南是世园会环线仅剩的洋房社区，又具备可3分钟步行至世博园的不可复制的优势。

项目劣势是本期洋房备案价格较高，达到了15800元/平，但算上至17平-22平的赠送，实际折算赠送后价格约13500元/平左右，配合高层高以及精致的细节叠加，也具备了一定的产品竞争力。

最后想说项目由绿城管理开发，写入合同的绿城物业，也消除了代建项目的后顾之忧。因此建议意向洋房的购房者也可以去项目现场实地考察，毕竟买房是件大事说的再多也还要眼见为实，目前样板间对外开放中哦~

撰文 | AI君

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