香港梦上海梦，香港梦

1843年11月17日，根据《南京条约》和《五港同盟章程》，上海正式开埠。开放后，上海的金融总量迅速上升，逐渐成为伦敦和纽约以外的世界第三大债券和股票市场，推动上海本身成为除东京以外远东地区最繁华的大都市。新中国成立后，上海的GDP一度占全国的20%。

上海一直是中国大陆经济和商业的对外窗口。但随着改革开放的推进，交通通讯技术的进步，上海在经济领域的话语权似乎被其他沿海城市和中西部核心城市削弱了。全国占上海GDP的比重从改革开放初期的8.23%下降到2017年的3.64%。最近，一些关于上海未来发展的纠纷频繁发生，如“上海错过了互联网”、“上海不敢下海”、“上海太赌半导体了”。

上海行不行，是个太深的话题。我们试图用几个细节来讲述一个关于上海经济崛起的故事，这些细节来自日本NHK电视台拍摄的纪录片《上海梦》和1997年后香港楼市崩盘的极端案例。我希望通过这些事实和细节的呈现，你能顺利度过当前的经济迷雾，到达彼岸。

NHK(日本广播协会)是日本最大的电视广播机构，在英国与BBC齐名。这家日本“央视”从20世纪80年代开始与中国电视媒体合作，制作了大量关于中国话题的纪录片。自诞生以来，已经拍摄了5000多部中国纪录片，如著名的故宫、丝绸之路和激流中国。

从1994年到1995年中日关系不可分割的时候，NHK花了一年时间拍摄了11集《中国——12亿人的改革开放》，整体氛围是积极的。《上海梦》是这个系列的第二集，讲述的是上海通过出售土地使用权进行大规模旧城改造的故事。这部电影采访了很多政策制定者(包括时任副市长的许)，也跟踪采访了几户拆迁户。

下面，作者将带你解读这部纪录片和几个相关案例，这是一个典型的“历史进程推动许多个人命运”的故事。

第一，居住——最现实的民生问题

20世纪30年代，当时被称为东方之珠的上海，由于难民和外国工人的涌入，人口达到300万，处于人口过剩的状态。1929年，当时的中华民国政府提出大上海建设计划，旨在避开欧美列强控制的市中心，在虹口区建设新城区，但由于种种原因最终搁浅。

到了90年代，上海人口已经超过1300万，人口还在继续增长，但是市区的居住环境还是很尴尬。以当时市中心的“垃圾楼”为例。建于1912年，曾是接待外宾的一流酒店。现在，有182个房间，每个房间大约有4个家庭。

挤进700多人居住的“垃圾楼”，人均居住面积只有3平方米，没有独立的厨房和卫生间。“在过去的几十年里，上海市民一直住在这座拥挤且完全没有维修过的旧建筑里。”

包括640户在正片后面走出来，住在黄浦区延安路101号巷的家庭，也是这样恶劣的居住环境。这包括59岁的朱美芬女士，她出生在黄浦区。19岁结婚后，她在黄埔区的这条巷子里住了40年。

这栋老房子建于1923年，是朱美芬先生的父亲在住宅楼开始时买的。它有两个房间，总面积为24平方米。就是在这个小房子里，朱女士和她的丈夫先后养育了五个孩子。

目前这个24平的小屋住着6个人，包括朱美芬夫妇，三年前结婚的二儿子，以及已经回到父母家的二女儿和孩子。周末孩子要回去找父母吃饭，餐桌直接放在其中一间卧室。

但是两个房间只能放两张床，所以二儿子和妻子都是在地上的竹席上休息，也就是四个人睡一间12平米左右的卧室。

这就是当时上海政府和人民面临的尴尬局面。

第二，土地变黄金——上海的发明和转折点

1992年，国内经济(国内生产总值)达到顶峰，然后下降，消费物价指数开始飙升

从1992年到1994年，在NHK《上海梦》拍摄的同时，国内经济经历了改革开放以来的第三次下滑，同时也迎来了相对严重的通货膨胀。基于当时的环境，上海开始实施“一个龙头，三个中心”的战略决策，推进规划面积518平方公里(相当于当时东京的面积)的浦东新区建设，希望以浦东为起点，带动长三角流域经济全面飞跃，摆脱困境。

世界上43个国家的投资蜂拥而至，许多外资企业也在上海设立了他们在中国的第一站和分支机构，希望通过上海逐步蔓延到全国。1992年上海批准2012家外资企业，超过过去12年的总和；1993年，一年内批准项目3650个，超过过去13年的总和，合同投资70亿美元。根据1992年全国数据，当年外商投资项目只有48764个，合同投资额为581亿美元。上海在全国的投资占比超过12%，高于全国占其GDP的比重。

但是，一个新的问题浮出水面:优质写字楼严重短缺，成为外资进入上海的严重障碍，也导致写字楼租金不断上涨。当时每平米日租2-3元(到现在上海日租才4-10元)，接近东京和香港的标准。

时任上海市市长的许在接受采访时表示，21世纪不仅是上海不能错过的机遇，也是一个充满挑战的时代。政府和人民决心把上海建设成为21世纪的国际金融和贸易中心。

实现这一目标面临挑战。一是人口和外资不断流入，二是市中心居住环境差，三是优质写字楼严重不足，四是地铁、商场等相关配套设施严重不足。

——在这些能让世界任何一个巨无霸城市挠头的难题的另一端，上海继续上缴中央财政收入，资金不足。以1988年2月21日国务院国发[1988]27号文为例，同意上海从1988年起实行财政“五年基础合同”。具体如下:以上海全年财政收入165亿元为基础，上缴中央的基数为100亿元，其中65亿元属于上海地方财政。之后财政收入每增加1亿元，中央和地方就对半分。——也就是在1994年分税制之前，上海的财政周转率一直超过50%，一度接近80%。

中国的土地是国有的，宪法禁止买卖。上海敢为天下先，终于想出了一个对未来30年中国影响深远的解决方案:1985年，上海成立了土地管理局，开始了土地制度改革。最后决定将土地权利一分为二，所有权与使用权分离，只出售土地使用权。发给土地使用者的国有土地使用证明确只转让使用权。

1988年，上海进行了第一次土地出让。上海土地出让收入远高于财政收入，甚至超过正常财政收入5倍。这些资金终于成为其常年城市改造梦想的后盾。——原导演蒋甚至兴奋地说:“用这笔资金，改造一个城市需要一百年，十年就有可能完成。”

“土地变黄金”，这是当时《解放日报》新闻稿的标题。当时没有人想到，上海这个繁荣的现代化大都市，确实在10年内完成了很多国际大都市的转型升级。

三、房地产开发商的远见——上海商业综合体的诞生

当时上海已将8771平方公里的国有土地使用权转让给境外投资者，方案中提到的某商业地产项目地价为710美元/平方米。上海黄浦区最繁华的地段南京路沿线一级地段，当时转让的地价为800美元/m2，政府提出的建筑安装费用为1000美元/m2，提出的未来售价为3000美元/m2。

别忘了这是1995年。当时上海员工平均月薪773元，对应的顶级住房1800美元/15000人民币，建议售价3000美元/24000人民币。截至目前，2017年上海员工月平均工资为9365元，而浦东顶级豪宅汤臣一品目前的均价约为16万元。——从这个角度看，上海房价这20年来从来没有这么便宜过。

所以，这里出现了新的问题。即使获得1000亿元的土地租赁收入，政府的力量仍然只够支持拆迁、改造、升级、基础设施等相关方面的推进。盖楼建安的成本不低，寻找潜在买家方便交易的成本更高。所以上海提出的后续建设思路是:“政府搭建平台，企业唱戏”，与外资共同成立楼宇管理公司。在土地使用权有效期内，外资将主导投资、建设和运营维护，使用权满70年后，归入国有。

——《地变金魔生》。

在这里，“神奇”的最后一个谜题逐渐浮出水面:政府解决了拆迁、居民、土地问题，而写字楼、住宅楼、商业综合体及相关配套基础设施需要企业和资金的力量。显然，熟悉内地经济、文化、政治环境的人会有明显的优势，导致投资上海的资金有80%来自港台地区。

其中之一就是恒隆集团，来自香港，在香港地铁站建筑的开发中起步成功。当时，它建造和经营了许多大型屋和地铁沿线的建筑物。

1995年7月，上海地铁1号线一期工程(晋江公园-上海火车站)正式投入运营，全长16.1公里。1992年，恒隆集团开始以与香港相同的策略进军上海(本片拍摄于1994年，当时1号线还未通车)。当时计划在上海西南站建一个百货店，面积14万平方米，建成后将成为亚洲最大的百货店。

是的，这是上海的标志性建筑。位于上海四个子中心之一的徐家汇核心区，地铁徐家汇站上方的港汇恒隆广场。恒隆集团在官网自豪地介绍，“该物业产生的税收在上海乃至全国商业物业中是最高的，其成就无与伦比。”后来恒隆集团还在静安区建了当时浦西最高的建筑恒隆广场。

另一个眼尖的房地产开发商是香港的嘉里集团，在故事片里被称为上海投资热潮的始作俑者。总统郭鹤年甚至直接在法租界买了一栋别墅，作为在上海生活和投资的基地。

在一次采访中，郭鹤年直言不讳地说:“上海是世界上最有希望的城市。世界上没有其他国际大城市能和上海相比。最重要的是，中国沿海地区将成为未来最重要的经济战略据点。”

嘉里集团计划投资50亿元，在上海站前繁华地段建设9座酒店、写字楼等建筑。

这也是上海的标志性建筑——静安区嘉里不夜城综合体的前世。之后，嘉里集团在静安寺地铁站南京路旁修建了26层的嘉里中心。

从此，上海终于依靠土地出让金和各方投资，解决了居民、住房、商业、办公、交通、基础设施等一系列问题。GDP从1994年的1991亿元持续增长到2017年的3万亿元，人口也从1300万增长到2400万。

上海梦已经实现了。

第四，痛苦——拆迁户的祸福

当历史浪潮袭来时，普通人往往很难深刻感受到中间变化的细节，无法像这些商业和房地产大亨那样抓住机会。他们能做的就是随大流。

在房屋拆迁公告发布的当天，许多李龙居民第一次知道自己将被拆迁，拆迁期限只有40天。有人问:“贴告示的人想住在那里吗？他想让我第一个搬到那里去。”

当时有25万上海居民因为拆迁而搬迁。以当时的黄浦区为例，延安路101号搬迁所对应的新居位于龙白新村，距离原址15公里。百度的词条解释的很清楚:“龙白新村位于上海市西南部，属于闵行区，靠近外环路内侧。是在90年代初搬迁基地的基础上发展起来的大型住宅小区，”——按链家算，龙白新村均价5万左右。

无论如何，新房子有自己的厨房和卫生间，如果你愿意多交一些费用，可以住大一点的房子。当时付给每个人的拆迁奖励是4000元，是当时上海9个月的平均工资。有些住户乐于接受这一点——他们不需要在一个房间里吃饭、上厕所、洗澡，伸腿就可以睡觉，甚至有些孩子在新家的地板上兴奋地打滚。

当然也有很多反对意见，比如钉子户。在这里，导演带着迷茫复杂的情绪重复了一遍“钉子户硬如钉”。比如这家面馆，因为地处繁华的延安路，当时月入流水近7000元，所以提出拆迁50万的要求，结果无从谈起。

延安路101号640户中，有30户拒绝搬走。比较常见的情况应该还是像前面提到的朱美芬女士的家庭。前面说过，朱美芬一家六口还挤在1923年建的24平米的巷子里。

朱美芬家整体收入一般，老人身体也不好。上海的房子，前面提到过，从来都不便宜。——以收入和储蓄改变现有生活条件是不可能的。拆迁是住在内巷的普通人唯一的机会。

所以朱美芬一直在和街道办和拆迁公司谈判，希望在分房一室的基础上给二儿子和夫妻弄个小一室一厅，但是谈判一直不顺利。

越来越多的邻居搬走，朱美芬一家再次与街道办事处和拆迁公司交涉。最后，在街道办的协调下，公司答应给朱家两室，但面积缩小了，朱家还是不接受这个方案。

1994年9月5日，在延安路土地出让仪式隆重举行之际，101区开始了最后的拆迁工作，朱美芬女士的家人也同意搬迁。拆迁补偿2万元，其中差价1万元，朱得到两个18平米的房间和一个客厅，部分实现了目标，为儿子争取到了一个房间。

记者问:“你今天要离开黄埔区。你有什么回忆吗？”

在黄浦区住了60年，在村里住了40年的朱美芬说:“回忆很多，怎么说呢，回忆无穷。”

延安路101号的“1923”牌子被锤子敲掉的时候，相信每一个观众心里都是五味杂陈。这里将要建设的是东海商业中心，由澳门资本投资，世界顶级建筑师事务所巴马欧阳丹丹精心设计，也将成为延安路的标志性建筑。

但是，牺牲最多，倒下最多的并不是这些家庭。90年代的大部分拆迁户，当时换房的地址好像比较偏僻，很多现在都很繁华。真正最落魄的是一群当时选择了净补偿，用钱租房，打算靠利息生活的人。他们误读了这个时代。口袋户口意味着他们还空挂在失落的老房子里。

5.香港梦——追顶高杠杆破梦

在七十年代，港英政府一方面颁布“入境政策”(任何成功潜入香港市区的人都可以成为合法的香港居民)，另一方面，香港与内地巨大的收入差距导致大量内地移民涌入香港。香港人口从1950年的200万飙升至1980年的500万，带来了住房需求的井喷。

从1984年到1994年，随着海外资本的疯狂流入和过渡期的高通胀，香港房价遵循了一条非常漂亮的上升曲线:10年，0回撤，底部上涨600%。

1994年，港英政府通过政策干预暂时抑制了楼市的投机气氛；四大英国资本家族怡和、置地、太古、嘉道理也趁机大规模出售资产。香港本地企业和有红筹背景的香港企业接管了部分资产。

用库存术语来说，这叫高接力或者空加油。

港英地产易手，红筹股企业主动接手，10年房地产牛市带来的固化印象，包括97年香港回归在即的种种传闻，再次引发了房地产市场的燥热情绪。当时你打开任何一个电视楼市回顾节目，听到的都是“内地一定会接手”的口号——因为95年的时候，红筹企业确实接手了不少店铺和楼盘，给市场留下了“土豪”的深刻印象。

感情狂潮期间，甚至有传言说每个内陆省份都要给省部级干部买香港房产，完全不缺需求。九广铁路沿线的这些传闻，催生了很多“总督大厦”的联排别墅。很多人排队买烂尾楼(预付款)，第二天转手赚了20万港币。小区里谈得最多的就是“整理烂尾楼”，大家都不愿意干活。就连豪宅的排队价格也有可能涨到130万港元的天文数字。

在这种狂热中，大家都坚信香港楼市会继续上涨。从1996年到1997年，房价指数在短短18个月内从107.3上升到163.1，大部分房地产普遍涨幅超过50%。1997年6月，香港以历史最高的房价迎来了回归祖国。

《当香港房价崩溃时》的主角李生，是董氏家族企业OOCL旗下的集装箱卡司机。1997年初，李生对儿子很满意，人事部通知他将被调到香港MTL码头，负责管理150多名卡车司机。此时香港房价比2015年底上涨了20%。所有人都认为这是一场“创造财富的运动”。

李生也动心了。毕竟他的父母和四口之家还住在45平米的公房里。1997年5月的一天，他和妻子轮流排队等了一晚上，终于在深水湾卷起了一栋927英尺(103平米)的房子，它建在以前的“泥塘”上，但被认为是一个价格低廉的新兴市场。当时排队的人都表现出一种非常狂热的状态，“仿佛今天不买房就是世界末日”。

——说到这里，你可能对“新兴板块”有一种熟悉的感觉。是的，它不是新的。本世纪“新兴板块”的新名称是燕郊、嘉兴、北京、上海。

但是压垮李生的最后一根稻草是贷款。选择“新兴市场”本身就是金融实力不足的表现，但银行却突然对这种高风险情况视而不见，就像2008年的美国次贷危机一样。

据李生前妻回忆，签约时，有近10家银行入驻售楼现场，有的甚至提供“二按”，即贷款购房首付。因为有了“二次元”，这栋价值722万港币的房子，李生加上税费，总共花了不到80万，剩下的667.8万来自银行。在他们预订后的一周内，该房产被宣布售罄。一个月后，房地产价格上涨了15%。一切都很完美。看着电视上的财经评论节目，李生觉得自己赚了很多钱。

1997年7月，亚洲金融危机爆发，由狂热、恐惧、杠杆、谣言驱动的香港房价主涨浪潮结束，房价进入漫长的熊市之旅。从1997年到2003年，房价连续六年下跌，指数从163.1跌至61.6，跌幅达62%。房价已回落到1991年的水平。

然而，李生面临的情况更为严峻:一方面，因为他是作为“新兴市场”买入的，就像这一轮北京的下跌特别明显一样，“新兴市场”的下跌会更加惨烈。李生深水湾的房子跌了75%，只值200多万港币；另一方面，低首付本质上是一种高杠杆。李生当时的杠杆率高达(667.8/54.2)=12倍，如果房价只回调8%，所有首付都会损失。

至此，李生家已成为负资产，负资产量为(600万银行贷款-200万房产价值)= 400万港币，远远超出正常家庭所能承受的范围。从1997年到2003年香港楼市最低谷的时候，出生了十多万负资产的人。

由于经济不景气，李生于2003年11月收到人事部的一封电子邮件，被迫离职。祸不单行。当银行发现李生已经失去了收入来源时，立即通知李生，要求提前还款，并偿还当前抵押贷款与房屋当前实际价格之间的差额(330万元)，否则将关闭房屋进行拍卖。

绝望中，李生在2003年的一个晚上通过烧炭自杀了。

李生之死成为2003年7月1日引发香港街头游行的32起自杀案件之一。

具有讽刺意味的是，示威的原因是当时的香港行政长官董建华提出了“八五计划”，即每年兴建8.5万个公屋单位，为香港中低收入人士提供廉价房屋，争取在5年内解决70%市民的住屋问题。

但这种增加住房供应的行为，却被香港中产阶级解读为压垮房价的最后一根稻草。当时的舆论完全绝望于房价的持续下跌，希望政府暂停计划，出台房价保护政策。至于“过高的房价是否束缚了居民的资产，削弱了香港的长期竞争力”，就不再是他们的考虑了。

舆论成功了。此后，特区政府没有提出任何大规模的公共房屋计划，停止了新的土地出让。于是，供应量收缩，房价自然稳步上涨。2012年，香港房价回升至1997年的历史高点，并继续一路高歌。2017年，房价指数达到333.9，比2011年的182.1翻了近一倍。

根据这一数据，李生772万港元的房产在2003年跌至200万港元，但现在价值1400万港元。所以我们在新闻里又看到了这个标题:

我不知道李生的灵魂在天堂。看到房地产价格是什么感受？

无论如何，李生对香港的梦想已经破灭。

不及物动词结局

仿佛浩瀚无垠中有天命，香港这一轮房价始于1995年；上海这一轮拆迁改造也是1995年开始的。但结局和影响却大相径庭。

没人想到香港这一轮崩盘甚至会影响到上海。《上海梦》伊始，成龙大哥代表香港帝团与上海市政府签订项目协议。皇星城是香港皇团于1992年开始与上海政府接触的项目。计划在原星街上建设集购物、休闲、娱乐为一体的综合商业设施。皇星城东临河南南路和后家路，占地22000平方米，土地期限50年，投资额4500万美元。