宁波单身公寓 宁波严禁写字楼变单身公寓 小户型正规住宅获利

近日，宁波市规划局、宁波市住房和城乡建设委员会、宁波市国土资源局联合发布了《关于进一步规范办公楼规划、设计和管理的实施意见》，将于2014年3月1日起实施。事实上，早在2010年，宁波就出台了《关于宁波市办公楼行政许可暂行规定的通知》。

据统计，2013年宁波写字楼销售约860套，单间公寓产品销售约6800套。宁波市规划局局长袁告诉记者，最近发布的这份文件是对2010年文件的补充，2010年文件进一步规范了办公楼的规划设计。禁令很难禁止。为什么？

开发商愿意卖

办公楼变成了单人公寓，多赚了1.2亿

“一栋写字楼卖了，最多也就卖7000元每平米，一套单身公寓的售价至少也就一万元每平米。每平米差价3000元，一万平米就是3000万利润。”郑杰是宁波一家房地产销售机构的负责人。他是宁波第一批将写字楼作为单身公寓出售的人之一。

郑杰告诉记者，四年前，一个开发商有一栋几万平米的办公楼卖不出去，他就委托他们想办法。经过市场调研，郑杰发现，那个地区的住宅价格达到了每平方米15000元，而写字楼价格只有每平方米7000元，还不到住宅价格的一半。另外，写字楼整层几千平米，总价还是比较高的，买家很少。

后来郑杰建议开发商把整个写字楼分割成30-60平米的小房间，打包成“单身公寓”，一套一套出售。然后，每个房间都装修好了，基本上可以用包托运了。然后几个月之内，几万平米的写字楼全部卖了一个空。

郑洁给记者算了一笔账。当时，这些单身公寓的销售价格约为每平方米11000元，这被称为每平方米3000元的豪华装修。实际装修成本在每平米1000元左右，作为写字楼出售时每平米3000多元。1万平米多3000万，这个项目让开发商多赚了1.2亿。

单套公寓的征地成本还不到一套房子的一半

融安地产董事钟为民表示，开发商喜欢将写字楼作为单身公寓出售。除了市场需求，征地成本也是一个关键原因。写字楼的楼层价格一般只有1000-2000元每平米，而同地段的住宅基本都是3000-5000元每平米。在闹市区，如果写字楼的楼层价格是每平米3000-5000元，那一定是最中心的地方，而住宅楼的楼层价格几乎接近每平米一万元。

盘活街一位工作人员告诉记者，写字楼地价低是因为政府部门的补贴，包括各种税费补贴。之所以补贴这么多，是政府部门在努力吸引投资，发展建筑经济。一些大企业落户写字楼，可以给当地政府带来很多税收。

但是宁波的大企业基本上都有自己的总部办公楼，小企业租不起大的办公楼，有的十几个或者几十个企业把一层的办公楼放在一起，导致写字楼大量出现，但是使用的并不多。

政策影响

对于小房子来说，这是一个小优势

“这个政策对宁波整个房价影响不大。如果一定要说好，那只能说是小户型的小实惠。”钟为民告诉记者。这项政策结束了写字楼改单户型项目后，很多购房者只能购买总价不到100万的小户型。钟为民说，早些年，他的公司就想过设计一些小户型，单价1万元每平米，面积50平米左右。后来他看到很多写字楼都改成了单身公寓，导致他们不敢把这个项目投产。但他预测，随着未来政策的出台，写字楼会越来越规范，单身公寓的数量会越来越少。他认为，很多开发商会来做总价500-100万元的小户型。

新法规的快速概述

重要区域不允许单身公寓

其中，对于尚未出让的商业用地，新规明确，如果位于城市重要地段，则不允许设立公寓式写字楼——即目前市场上常见的酒店式公寓、公寓式酒店等单体公寓产品。新地块允许设置公寓式办公的，此类产品的建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%；同时，项目中开放式办公室即综合办公楼的室内建筑面积不应小于150平方米。

不应有阳台、凸窗或厨房限制

根据新规定，未来新建办公楼的立面应具备公共建筑的立面形式和建筑特色，一般不允许有阳台和凸窗；原则上，空室外机组不得沿城市主干道一侧设置。确有必要的，应当予以覆盖。同时，新规定对办公楼内的食堂、卫生间、厨房等功能房空的设置做了详细规定，避免办公楼变为单体公寓。

销售对象仅限于企业法人

新规进一步明确了相关环节的操作规则:允许公寓式办公项目；国土部门应在土地出让合同中规定，公寓式写字楼的销售对象仅限于企业法人；房屋登记机构在办理房屋所有权证时应注明户型办公室的受让人仅限于企业法人。

消费者愿意购买

总价低，功能和房子差不多

记者得到了一组数据。2013年宁波市写字楼数量只有860套左右；并销售了约6800套单身公寓产品。也就是说，售出的单身公寓数量是写字楼的8倍。为什么单身公寓卖的比写字楼好？

记者发现，除了40年的落户和产权问题，很多单身公寓的实际入住情况基本相同。很多单身公寓也像住宅楼一样有阳台。天然气入户，水电也可以申请民用，晚上有峰谷电，和住宅楼差不多。“现在有多少房子能住40年？”一个买了单身公寓的市民说。

此外，高房价也助长了这个市场的需求。很多年轻人是买单身公寓的主要客户。现在很多房子100多平米，单价近两万。市区基本没有新三室，总价不到200万，对于刚毕业的年轻人来说，这是一个天文数字。另外，很多新宁人来宁波，没有房子结婚。他们通常选择购买面积小、总价低的单身公寓。

写字楼的投资回报不如单身公寓

与往年火热的住宅市场相比，宁波的写字楼市场始终处于不温不火的状态，写字楼价格上涨非常缓慢，有时甚至停滞不前。

与上海、北京、广州等一线城市相比，这是宁波楼市的“怪现象”。打开上海、北京、广州的搜房网页面，找到新房地图。写字楼的价格和住宅楼相当，甚至有的写字楼比住宅楼还要高很多。据业内人士透露，宁波写字楼卖不出去主要与商业氛围有关。一线城市有多少家，宁波有多少家，不说别的，世界500强企业宁波有多少家？

“漳州中心区写字楼日租只比1元多一平米，所有写字楼投资都亏了。”宁波某无名企业负责人告诉记者。他告诉记者，如果是贷款购买写字楼进行投资，租金不足以支付银行按揭利息。

冯婷婷是一名投资者，他买了一套单身公寓。她告诉记者，一套小单间只要30-50万，月租2000多，回报率5%以上，不包括房屋和土地的年升值价值。投资成本低，回报高，也是单身公寓早年一直畅销的原因之一。