迪拜人口 迪拜神话正在破灭：房价大跌1/4，你现在去就是接盘！

◆揭穿一个土豪城市。

正解局出品

2个月前，我借奶茶妹妹卖房，分析了澳大利亚楼市。到现在，澳大利亚最大城市（悉尼）房价相对于最高点已经下跌了将近15%。

不过，还有更惨的地方：2014年以来，下跌幅度高达25%！

而且，这个地方在我们印象里，豪车遍地，狮子当宠物，警车是法拉利FF……

没错，就是迪拜。就在迪拜，这几年楼市用“跌跌不休”这个词来形容最恰当不过。想象下，如果在2014年，拿100万买个房，现在只值75万，另外还了三四年贷款和利息，就算是土豪，也会欲哭无泪吧。

更重要的是，丝毫没有止跌的迹象……

互联网上流传的迪拜出租车

1. 至少还要再跌一两年

跌，已经成为迪拜楼市的主旋律。

2018年，迪拜房价整体跌去了6%—10%。这种下跌，连最核心、概念最强大的区域也未能幸免。

比如，耗资140亿美元建设的全世界第一个棕榈叶形状岛屿——迪拜“朱美拉棕榈岛”，2018年跌了9%。

朱美拉棕榈岛

根据中东房地产信息公司Zawya监测数据，2019年1月，迪拜房价环比又跌了1.7%。自2014年以来，迪拜房价已经下跌了25%—33%。

标准普尔预测：2019年，迪拜整体住宅价格可能跌15%，2020年还要再跌5%—10%。

趋势的力量是强大的。即便有2020年迪拜世博会概念，但到2021年，迪拜房地产市场也不太可能出现有意义的复苏。

迪拜公寓、别墅价格走势

同时，迪拜的房屋租金也在下降。

一个叫Nabeel Mahmoud的印度人在Remraam租了一个两居室公寓，去年年租金是8.5万迪拉姆（迪拜所使用的货币，1迪拉姆目前大约相当于人民币1块8），他现在和房东谈判把租金降到了7.8万（下降超过8%）。据他说，其实附近还有很多类似的房子，甚至7.5万都能租到。

一个30岁的埃及人Mohammad Mordi，先前在Al Barsha租了一居室，租金一年7万迪拉姆，2个月前搬到迪拜硅谷绿洲，用5.3万迪拉姆租下了两居室。新房子靠近大学、科技园，还配有健身房、游泳池。

平均来看，迪拜公寓房租价格下降了8.9%，别墅租金下降了6.9%。

Gulfnews对部分租户的采访

2. 被神化了的迪拜

更令很多人意想不到的是：迪拜的房价并不贵。

房地产信息公司Cavendish Maxwell的报告显示，今年1月，迪拜房屋平均成交价是269万迪拉姆（差不多490万人民币），一栋别墅均价470万迪拉姆（差不多855万人民币）。

看两个具体案例。

在网上，一套由世界上最大的房地产之一Emaar开发的112平方米（迪拜房子都是按实际使用面积出售）联排式住宅（2个卧室、2个浴室），位于迪拜和阿联酋首都阿布扎比交汇处，距离2020年世博会场馆仅仅几分钟车程，健身、商业、高级会所等配套一应俱全，售价只要945888迪拉姆（约合172万人民币）。

再看个贵的。耗资10亿美元的“迪拜河港塔”(Dubai Creek Harbour)，一套位于21层的148平公寓，3室（带2个浴室），售价3441888迪拉姆（大概628万人民币）。看下面的图，感受下奢华，就快要建好了。

这么便宜的房价，是不是显得配不上迪拜土豪？

其实，迪拜的确很富有，但绝对没有土豪到网上宣传那般。

2017年，迪拜GDP是3890亿迪拉姆（7100多亿人民币），大概相当于合肥、福州的水平。

根据迪拜官方报告，人均GDP是35630美元。这个数字在全球排在26位，排在日本后面，意大利前面。

再看和个人直接相关的收入问题。

下面是来自一家迪拜求职网站的统计，那个AED就是迪拜用的货币迪拉姆，1迪拉姆=1.82元人民币。

下面这也是迪拜，完全没了土豪的感觉。

迪拜人口310多万，但外国人占比将近90%。本地人能享受到很好的福利，但是来自印度、巴基斯坦或者非洲等外国劳工生活却十分艰辛，甚至有人说是一种“现代奴隶制”。

绝大部分光鲜都有不堪的背后。

迪拜的外国建筑劳工

3. 神化自己的迪拜

讨论这些和房价并不是没有关系。下面要继续展开一些背景。

为什么我们会觉得迪拜土豪遍地，富得流油？这是迪拜进行的自我神化。

迪拜，其实并不是一个国家。在19世纪初，迪拜沦为了英国殖民地。1971年，获得独立。后来，阿勒·马克图姆家族(al-Maktoum)世袭统治的迪拜和其他6个酋长国，共同组成阿拉伯联合酋长国（简称“阿联酋”），也就是说迪拜是阿联酋的一部分，除了军事外交，各酋长国之间享有极大的自主权。

在阿联酋内部，迪拜人口最多（占阿联酋的42%以上），但是真正的老大却是阿勒纳哈扬家族统治的阿布扎比酋长国（面积占比86.7%），阿联酋首都就设在阿布扎比。

而且阿布扎比经济实力也更强大，2017年GDP高达8325亿迪拉姆，是迪拜的2倍还多，但人口不到迪拜的2/3。

所以，就阿联酋内部来说，阿布扎比才是货真价实的土豪。

阿联酋组成

这倒不是说，两个家族治理能力相差多少，而是阿勒·马克图姆家族的迪拜没矿。

我们知道，中东国家富裕，主要就是因为有石油。

阿联酋已探明的原油储量高达9780亿桶，2017年光卖石油就卖了将近660亿美元。

但7个酋长国，阿布扎比一家就拥有了其中94%的石油储量、94%的天然气储量，迪拜只有4%左右石油储量、1.5%的天然气储量。

尽管不能像阿布扎比那样富得流油，迪拜仍然靠卖石油获得了第一桶金。

迪拜发展

但迪拜石油储量实在是太少，很快接近枯竭，所以，很早就开始追求多元化的经济来源，计划把迪拜打造成全球知名的金融中心、旅游中心、高档消费和娱乐中心。

但在沙漠里建出金融、旅游、消费、娱乐中心谈何容易，况且还要面对着纽约、伦敦、巴黎、香港、东京这些老牌城市的竞争。

所以，迪拜酋长就使出一招：博人眼球，营销城市。

为抢占全球媒体头条，迪拜下血本，建了全球唯一一个七星级酒店，花15亿美元建世界最高（828米）建筑物哈利法塔，花140多亿建世界上最大的人工岛棕榈岛，建设世界上最大的花园迪拜奇迹花园……

迪拜相信“建造，一切都会来（Build and they will come）”，一度全球1/5的起重机在小小的迪拜工作。

迪拜王子还借成龙70辆豪车拍电影。

成龙电影《功夫瑜伽》里的豪车

就来自迪拜王室的赞助出演

迪拜就是要通过这种世界第一，打造极尽奢华的外表，吸引全球土豪来迪拜旅游、消费。

而今，迪拜也成功实现经济多元化，石油收入在经济中的比重从1990年的24%，下降到5%左右。

迪拜帆船酒店

4. 大干快上的房地产

可按下葫芦浮起瓢。疯狂的基建开发需要大量的钱。

作为迪拜的实际统治者，所有土地都归王室所有。王室也就成为拜房地产市场的最大玩家。

王室有动力去推动房地产发展，卖出的房屋越多，王室和政府收入也就越多。为此，2002年时，迪拜专门修改土地政策，允许外国人永久持有不动产，以吸引外国买家。2007年，通过划拨土地的方式，迪拜王室获得了中东最大的房地产集团埃玛尔地产1/3股权。

但是房地产也是“经济鸦片”，依赖了就戒不掉了。实际上，迪拜楼市在2009年已经崩过一次（后面会再说）。

在2017年，迪拜房地产建筑行业占GDP的13.4%，经济增长的25%来自房地产建筑行业。

尤其是，为了举办2020年世博会，迪拜这些年在房地产建筑业上不断加码，2018年基建预算比2017年增长了19.5%。

根据测算，2019年迪拜将建成3.1万多套房屋，比2018年增加40%以上，是过去5年内平均年销售量的2倍以上。

同时，到2020年可能会建成超过9.6万套房屋。

此外，油价下跌、周边国家货币贬值、中东局势不稳，这些都在增加迪拜地产的不确定性因素。

迪拜房屋供应量

2018年，迪拜房屋销售已经下降了22%。

供需永远是最基本的规律。要卖的越来越多，买家却越来越少，价格不跌才怪。

为了保持房地产市场稳定，迪拜已经放宽居留政策，并打算降低交易费用，迪拜土地部门也将花更大力气向美国、英国、中国等海外投资者推广迪拜房地产。

写到这儿，简单说两点：

1.对于一个经济体来说：

“十次危机、九次地产”。的确应该认真思考地房地产在经济发展中的角色。

2.对于个体来说：

想给我的读者朋友一点劝告。去年以来，网上多了许多类似下面的文章。

大家请多些思考，多些调研，多些了解。

迪拜就在10年前，2009年已经发生过房地产崩盘，房价几乎腰斩，并引发经济危机，最后，是阿布扎比拿出200亿美元，迪拜才度过危机。

那段时间，成千上万先前跑到迪拜淘金的人，陷入债务危机，最后选择偷偷逃走，以致于好几年里，迪拜每年有两三千辆汽车被丢弃，其中不乏豪车。

2011年，警察发现一辆市价高达200万美元的法拉利被弃迪拜机场

土豪城市一样会遇到大麻烦，况且迪拜土豪的成色还并不那么足。

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