东苑半岛 上海最美小区“瘫痪”之后……

“2004年，我好不容易才买到了这个小区的房子。当时，它是远近小有名气的‘最美花园小区’，我用手机拍了许多照片，喷泉、河道、绿化，那个美啊……但到了2014年，我满脑子想着卖房，因为小区已基本‘瘫痪’了！”说这话的尤女士，是闵行古美街道东苑半岛花园的居民。

时间又过去了几年。前阵子，小区居民成阿姨突然接到了女儿的来电，说她作为徐汇区一名基层社区干部，要和一大批同事前来东苑半岛花园参观，实地考察这个小区“红色物业”创建的成果。成阿姨自豪地告诉记者，最近一年来，她所在的小区内已经成了全市各方面人士组团前来参观、研究的对象。

最美小区“瘫痪”之后，到底发生了什么？闵行区的“红色物业”创建又是怎么回事？

“2017年，闵行反映小区管理方面问题的投诉有15625件，占全区投诉总量的21.5%，位居10大热点信访的榜首。这反映出，业委会和物业服务企业的能力、水平跟不上，已成为全面提升基层社会治理水平的瓶颈和障碍。” 闵行区委组织部有关负责人告诉记者，目前，闵行正在全区1065个小区中探索推进“党建领航·红色物业”工作模式，构建居民区党组织领导的以居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”为主体的基层社会治理共同体，合力打通社区治理中的堵点、痛点、难点。

东苑半岛花园，正是这一探索实践中的典型案例。

两度“翻天覆地”的变化

郁先生也是东苑半岛花园的居民，他家位于一栋高层住宅楼的302室。由于楼宇对讲系统坏了，他和家人闹心了一个多月：快递上门，或来了亲戚，在楼下按对讲系统，家里终端总没反应，既无声音、也无图像，他们只好一次次跑到楼下去开门……

最近，他所在门洞的楼宇对讲系统改造工程终于完工了。“以前的对讲系统，是听筒式的，黑白显示屏，现在，家里终端变成了触摸式、彩色屏，可以直接对讲，好看又好用。” 郁先生说，看到问题得到了及时解决，自己之前的怨气顿时烟消云散。

实际上，这个小区的楼宇对讲系统已经全面瘫痪，这两年被列为重点整治计划。据统计，到目前为止，东苑半岛花园已分批完成了99个门洞的楼宇对讲系统改造，今年还将完成剩余50%门洞的改造量。

据介绍，东苑半岛花园建成于2000年，完成入住是在2002年，目前共有1252户居民，但“成分”十分复杂，既有农民动迁户，也有联体别墅、独立别墅，还有多层居民楼，更多的是高层住宅楼。当初，小区规划建造的起点较高，一手房价、二手房价明显高于周边房子。

这个小区迅速陷入“瘫痪”的原因，与面上那些“问题小区”大同小异，无非是原先的业委会人心不齐、能力跟不上，物业服务企业连年被欠款、长期不作为，整个小区的管理陷入了恶性循环。“我入住没几年，小区就变差了。最初，喷泉停了，后来，景观河干了，接着，几百盏路灯不亮了，越来越多的房屋漏水了，再后来，整个小区的探头、门禁都失灵了，几乎月月发生入室盗窃案，有次一夜之间竟发生了5起……更让人崩溃的是，对居民的报修或投诉，焦头烂额的物业服务企业没一点办法。”说起小区“从美到丑”的巨大变化，尤女士痛心不已。

2015年是一个拐点，小区又突然开始“变美”了。居民感受度最高的，是小区技防系统的全面改造，毕竟“安全比什么都重要”。当年6月，小区的技防监控、电子围栏、车门禁三大系统启动改造，12月正式投入使用。从2016年开始，东苑半岛花园成为了了入室盗窃案“零案发”小区，迄今已成为全区有名的“平安小区”。

尝到甜头后，小区又开始“美丽家园”创建，结合居民反映的那些突出问题，集中实施了停车位翻新、景观灯改造、健身器材整修、楼宇墙面刷新等7大项目，小区面貌焕然一新，进一步提升了居民、社区干部、物业服务企业的信心。“你看，我们新安装的路灯多漂亮！几年前，我刚来时，小区里三分之一的草坪高杆灯都是不亮的。”对小区各方面的变化，负责物业维修的夏师傅也充满了自豪。

整修之前的小区路灯

采访那天，物业经理王士岩还特地带记者去参观了小区用水泵房，“2018年，我们完成了一个大工程，那就是对小区全部7座泵房的改造。十几年下来，泵房里的铸铁泵都生锈了，不少居民反映，一早打开家中水龙头有锈水……这次改造，我们不仅更新了所有水泵，还在泵房里做了环氧地坪，内部环境一尘不染，尽可能让居民喝上安全放心的自来水！”

小区用水泵房改造前后对比。

据透露，2015年以来，东苑半岛花园已实施了100多个大大小小的工程项目，总计投入数千万元，涉及水管、消防、技防、门禁系统、绿化、电梯、路灯、电缆等方方面面，推动这座老旧小区一步步获得了“新生”。

今年春节前，小区发放的1300多份问卷调查显示，居民对物业服务的满意度达到了99.4%。

谁撬动了那个关键“拐点”

整个小区走向“瘫痪”很迅速，但要一点一滴重建起美丽形象和良好秩序，可不是像讲故事那么简单。在2015年前后，到底谁撬动了那个“拐点”？

物业经理王士岩告诉记者：“2014年，我们小区先是来了一位好书记，很快又来了一位好的业委会主任！”而居民成阿姨则补充说，“还有了一位好的物业经理”。

东苑半岛花园业委会近两年实施的工程项目档案。

原来，围绕这个小区的“三驾马车”已经全部换血。2013年，小区举行物业服务企业公开选聘，东慧庄原物业公司通过竞聘进入小区。2014年上半年，居民区党总支进行换届，年轻能干的马雪花成为了新的居民区党总支书记。2014年底，在居民区党总支的领导下，业委会改选工作启动，新的业委会班子在2015年开始正式发挥作用。

特别值得一提的是，马雪花“三顾茅庐”，请出居民中有话语权和影响力的尤女士，担任业委会主任。她之前是一家外企工厂的厂长，对管理、实施工程项目十分在行，而且热心社区事务，原本就是一名居民代表，动迁户遇到什么难题总爱去找她。不过，对于当“吃力不讨好”的业委会主任，尤女士一度顾虑重重。但居民区党总支书记的诚意，再加上“一夜之间5起盗窃案的发生”，让她终于咬牙答应出来参加竞选。

担任业委会主任之后，尤女士首先要打开一个个“死结”。小区要实施一个个改造项目，每次都“卡”在了钱的问题上。但其中难点，并不是“没钱”，而是没法“用钱”：一方面，之前的业委会曾作出决议，将维修基金存了定期，一时拿不出来；另一方面，按照2013年之前的业主大会三个文本规定，使用维修基金有限制，每个项目不能超过5000元，而实际上技防、路灯、水管等每个改造项目都要远远超过这个标准……怎么办？新的业委会上来之后，通过召开业主大会进行表决，并修订了《专项维修资金管理规约》的相关条款，将每个项目的资金上限提高到3万元。同时，业委会还成功打了几场官司，梳理清楚了电梯、楼宇门洞等公益性收入的问题，并推动业委会各项全面走向公开透明，让居民代表全程参与到每个项目中，逐步赢得了广大居民的信任。

几年来，这个小区已经实施100多个改造项目，每个都要走申请、立项、审批、公示、表决、招投标等一整套流程，而且，每次都要获得三分之二以上居民的同意。如何顺利、高效地走通一次次流程？

这当中，居民区党总支起到了关键引导作用。“许多事情，不可能由党总支书记一个人说了算，也不是居委会、业委会几个人就能干成的。我们的心得是，一件事如果在广大党员中形成了共识，那么在广大群众中也就基本能获得认可了。”马雪花告诉记者，针对小区遇到的某一问题，居民区党总支会定期召开18人的党员议事会，让大家围绕这个议题充分讨论、提建议，之后再召开党员扩大会议，拿出一个大概的意见，传达给全体党员，通过党员在居民中进一步凝聚共识。之后，再由业委会走立项、公示、表决等流程，物业服务企业负责具体实施，整个进程变得流畅起来。

“在居民区党组织的领导下，把居委会、业委会、物业服务企业‘三驾马车’串联起来，把优秀的党员骨干选派进业委会，把党的组织和工作渗透覆盖到物业服务企业，全面推动物业服务各项事务公开化、透明化。”闵行区委组织部有关人士告诉记者，迄今为止，在闵行基层各居民区党组织的推动下，一大批优秀党员、“三长”、优秀青年等社区骨干被选派进了业委会，全区业委会党员成员达到2086名，其中535名担任业委会主任， 495名党员到“两委”兼任职务；在闵行全区物业项目管理处中，136个物业单位实现了与“两委”交叉任职，成立党组织或工作小组的200多个。

在深入总结提炼基层行之有效经验的基础上，闵行区委已形成了“党建领航·红色物业”的制度性安排，除了建立居民区党组织对业委会成员的人选建议权、结构建议权和资格审查权，还推出了“物业服务红黑榜”等，有力巩固强化了居民区党组织在社区各项事务的领导地位，夯实了党的执政基础。

如今，在平吉三村居民区党总支的牵头组织下，东苑半岛花园每周三下午都会召开联席会议，居委会、业委会、物业服务企业负责人都会坐到一起，总结上一周的工作和难点，大家一起共同商议解决的办法，并规划下一周的工作重点。

整修一新的小区休闲长廊。

“这样的工作机制，对物业公司帮助最大。我们平时只要好好干活就行，一旦遇到什么难题，党组织会牵头协调各方力量扫除障碍。”王士岩告诉记者，现在，他们物业公司在小区里的实际服务水平，已经远远超过了合同标准。按照合同规定，小区里的道路清扫要做到每天两次，但实际上，他们现在追求的是时刻保持整洁，这就要求保洁人员必须来回兜，随时随地清扫；又如垃圾清理，他们做到了日产日清、大件不过夜，要是垃圾桶边上有零散垃圾，保安、保洁人员一看到就会立即上前清理……这些都不是合同规定的内容，而是他们自加压力、主动做到的。

“回应居民呼声，还有许多事要做”

积极作为，得到了认可和回报。以前，小区的物业费收缴率能达到60%—70%就不错了，每年大约有四五百户居民拒绝缴纳物业费，他们的最大理由就是“对物业服务不满意”；但到了2017年，小区的物业费收缴率攀升到了98.88%，2018年更是达到了99.45%。小区管理已慢慢进入了良性循环。

在这样的正向激励下，物业服务企业总想着“找活干”。最近，小区正在对40部高层电梯全部实施深度保养，检修更换主机油、减速开关、内置话机、LED灯管等。“虽然，高层电梯暂时还没出现问题，但我们排摸到这些设备已经到了一定年限，必须要主动作为、提前消灭安全隐患，否则等出了问题再解决就太被动了。”王士岩乐呵呵地说，如今，物业公司70多人每天忙得不亦乐乎，“活儿多的根本来不及做”。

近一年来，东苑半岛花园已经成了闵行区“红色物业”创建的样本小区，前来参观的各界人士络绎不绝。但在居民区里，党组织领导的“三驾马车”为主体的基层社会治理共同体并没有停止努力。

“2019年，为了回应居民的期待和要求，我们还有更多事情要做。”马雪花一口气列举了五项新年计划，比如高层公共阳台围栏整修、10个车库的车辆道闸改造、机动车库停车管理系统更新等，其中百姓呼声最大的，是小区景观河道清淤和引水工程，难度很大，还需要区、镇相关部门来协调解决。

“闵行在全区推进‘红色物业’，提升了基层党组织的组织力，形成了基层社会治理的合力，增强了居民的获得感。”闵行区委组织部有关人士介绍说，通过“红色物业”创建，推动物业服务企业有效融入社会治理，切实解决了小区停车难、治安防范差、消防隐患大等一批老百姓急难愁问题。

据初步统计，两年来，闵行全区增加停车位近2万个、新装电子防盗门1.8万余扇；全区引入优质物业服务企业32家，归并及调减物业服务企业12家……其中，特别值得关注的是，去年一年，闵行全区入住宅盗窃“110”接报数同比下降49.1%、高发案小区同比下降56.7%，入住宅盗窃“零发案”小区数达到620个。