王健林谈万达负债 万达“出事”这一年 王健林、王思聪都低调又乖巧

这位前首富在鼎盛时期，对自己的小目标轻描淡写，野心是“让上海迪士尼20年无法盈利”。在万达“出事”的那一年，别说王健林，就连王思聪都低调乖巧。

2017年7月19日索菲特万达酒店密室发生了什么？外人还没有了解细节。争吵？打碎一个杯子？大会的背景牌一次又一次地改变了R&F的名字，这些花絮成了万达与融创和R&F交易的最好注脚..

同一天，万达商业宣布整体出售其文化旅游和酒店业务，总额超过600亿元。其中，13个文化旅游项目91%以438.44亿元的价格转让给融创，77家酒店以199.06亿元的价格转让给R&F地产。在之前公布的计划中，这些资产原本都是被融创吃掉的。

R&F接管万达酒店资产的价格比融创的原价低60%，后者少了136亿英镑。这也让R&F背负了“浑水摸鱼”的骂名，也让交易日会议室里杯子掉落的细节更加真实。

王健林以前从来没有这么尴尬过。2017年之前，他已经连续三年成为中国首富。万达一直保持着胜利的姿态。万达广场和万达城在中国相继开工建设，外资收购和投资涉及房地产、影视娱乐甚至足球。

直到银监会要求银行系统对万达、HNA等海外M&A明星企业的信用和风险进行调查，一切才戛然而止。

王健林主动出售负债累累、恢复缓慢的重资产:文化旅游、酒店。“2017年是万达集团历史上难忘的一年。万达经历过风雨，吃过苦。”王健林后来总结说。2017年初资产9000亿元的英雄目标已成往事，王健林不仅失去了今年首富的头衔。

万达转型

在2018年万达年会上，万建林不仅坦言经历了风波，还继续表态将继续减持公司债，采取一切资本运营手段减持公司债。包括非核心资产出售、控股下股权出售、合作等。万达将偿还所有海外计息负债，并计划在2-3年内将负债降至绝对安全水平。

2017年下半年初，王健林意识到2400多亿的海外投资和万达的全球战略布局已经成为万达的“心病”。

“世纪M&A”发布会后的第二天，王健林说，“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在中国。”

首先出售的是万达在万达伦敦ONE项目中60%的股份。这是万达的第一个海外项目。当时万达声称这是集团高端酒店全球布局的开始。出售项目的收益也用于偿还债务。根据万达当时的公告，出售项目的净收益将用于偿还万达香港的贷款和利息，同时为公司的物业开发项目的运营和发展提供资金。收购方是R&F，之前收购了77家万达酒店。

此后，万达以约3.15亿澳元的现金出售了在澳大利亚的部分房产项目，买方不得不代表澳大利亚公司偿还约8.15亿澳元的债务。

前不久，万达再次以3560.93万英镑的价格将万达国际房地产投资有限公司60%的股权出售给独立第三方。此外，买方已同意代表目标公司向公司偿还债务。万达可以从中赚取4.34亿港元。

王健林在接受财新独家采访时解释了销售产品的原因。“去杠杆化和减债不仅是国家政策，企业，尤其是大型企业，也应该采取积极行动。”

对于万达而言，“世纪M&A”，还债是原因之一，另一方面也符合万达轻资产导向的路径。

事实上，万达的轻资产转型并不是在2017年下半年开始的。从2015年初开始，王健林宣布万达开始第四次转型。王健林提出，万达要从走出大连到商业地产、进入文化旅游产业更进一步，成为服务型企业。他喊了一句新口号，“希望三五年内去掉‘房地产’，成为一家商业开发公司或者商业服务公司。”

在2017年初的万达年会上，王健林也宣布万达转型基本成功。他明确表示，不仅万达集团不是房地产企业，万达商业也不再是房地产企业。

万达向轻资产的转型在2018年将继续增加。只是在目前的形势和政策下，王健林的纵横转变收敛了很多。万达商业除了抛售部分重资产外，还陆续引入新股东。

1月29日，万达官网宣布，腾讯控股作为主要发起人，与苏宁、JD.COM、融创、万达商业在京签署战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业在香港h股退市时引进的投资者所持有的约14%的股份。这将是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单一战略投资之一。

万达商业引入新的战略投资者后，更名为万达商业管理集团，并在一至两年内消化了其房地产业务。万达商业管理未来将不再发展房地产，成为纯粹的商业管理运营企业。各方将推动万达商业管理集团尽快上市。此举符合王健林在今年年会上宣布的战略。在年会上，王健林曾透露，新的经营管理集团将是万达集团的核心企业。

加速转型的压力也可能来自万达重返a的计划。

就在最近，万达完成了海口、绍兴、柳州等7家万达广场投资公司、4家区域性房地产公司、1家酒店管理公司的内部迁移，共计12家公司。期间，万达将这12家公司的股东由万达经营管理集团变更为万达房地产集团。

万达出售其资产包时，有业内人士分析称，出售重资产、改造轻资产也增加了万达在a股上市的权重。

自2016年从香港退市以来，万达商业管理一直在排队a股IPO，最近排名出现了数次倒退。

《万达商业民营化投资基金简介》中明确规定了万达商业回归A的期限和未能回归A的责任。根据指示，万达商业必须在2018年9月前完成a股上市，否则万达集团或其指定的第三方将提供10%的年度回购。如果IPO失败，预计投资者在扣除各种税费后，最高可获得不超过5.5%的回报。

此外，如果万达商业在成功私有化后未能按承诺在中国上市，万达集团将以每年10%的速度从基金回购其全部股份，费用前总回报约为20%，而利息、过桥、承诺书、两年管理费、渠道管理费等主要费用需要扣除，预计扣除的费用总额约为16.5%-20%。

现在，时间不多了。

买方富力荣创

在接管万达77家酒店后，R&F成为“世界上最大的豪华酒店业主”。

自始至终，R&F都在这笔交易中获利。与万达的这笔交易已成为R&F地产2017年年报的重点写作对象。财务报告显示，公司2017年度合并利润同比增长190%以上。增加的主要原因是收购万达酒店资产的收入。此次收购也被R&F定位为“巩固酒店发展战略的重要一步”。

R&F在其财务报告中表示，2017年最重要的业绩回顾是以账面净值的大幅折扣收购大连万达商业地产有限公司的酒店资产。财务报告显示，此次合并中，每家酒店支付的简单平均价格约为人民币2.55亿元，远低于集团现有的每家酒店4.3亿元的成本。

王健林在交易开始时说，“放眼世界，这样低成本的收购机会百年难得一见。”

目前，大多数万达酒店已被冠以“R&F”的名称，并更名为“R&F万达* *酒店”。

这个“世纪M&A”并不是融创、R&F、万达合作的终点。交易后一个月，R&F和中裕地产共同接管了万达集团此前想在英国伦敦购买的九榆树广场地块。此外，如上所述，R&F已经接管了万达伦敦ONE项目的股权，R&F在三次接管万达的项目中投资约228亿元。

与R&F相比，融创对13个万达文化旅游城市的收购远不如预期顺利。

2017年10月11日前，13个万达旅游城市的8个项目已经完成资产交付，但其他5个项目的交付一再推迟至6月底。

这期间很大一部分波折来自于地方政府关系。据媒体报道，万达与融创达成最终交易协议三天后，王健林前往济南拜访相关领导。目前看来双方关系可能已经很顺利了。6月22日，济南历城潘田区13箱万达城二期土地被出售，最终被济南万达城市建设有限公司以58.17亿元的底价收购。

根据融创公告，13家万达城市91%股权对应的净资产公允价值约为670亿元，高于本次交易对价438.44亿元。也就是说融创表示，仅这笔交易就盈利213.56亿元，多付的酒店资产140多亿元也赚回来了。

不止如此。根据融创收购万达旅行社的通函，截至去年底，13家万达旅行社结算收入355亿元，收入增长90%，税后利润52亿元，增长150%。

关于与大连万达商业合作13个文化旅游项目，融创在2017年年报中表示，此次合作完成了文化旅游板块的高起点布局，有望成为未来中国最大的优质文化旅游地产运营商之一。进一步，融创表示，未来将成立文化旅游集团。

在融创的业绩发布会上，除了谈到与乐视的纠结，孙宏斌还提到了万达在吕雯的投资。“文化是诗，旅游是远，我们投资诗和远方。”

相比R&F与万达的房地产项目交易，融创与万达的合作更为深入。

今年5月，融创投资95亿元人民币或等值港元，购买了大连万达商业股东持有的约3.91%的股份。同时，融创和万达继续在文化旅游产业上进一步合作。

一个月前，万达卖给融创资产包的青岛东方影都开业了。王健林和孙宏斌一起亮相，但五年前星光熠熠的启动仪式盛况已经结束。