西安写字间 西安写字楼市场研究报告

总结

Xi安优质写字楼市场正处于新一轮升级发展周期，市场结构可能会重新划分。

截至2015年上半年，Xi安高品质写字楼总供应量约为40万平方米；

Xi安优质写字楼租金达到每月每平方米116元，入住率空8.5%左右，优于同期成都、重庆等其他西部核心城市优质写字楼的市场表现。

主要租户主要是金融服务、制造、建筑/房地产/工程、专业服务和贸易；

未来三年新增供应量将超过133万平方米，将迎来新项目集中供应期。

“城市经济的快速发展催生了更多的客户需求，稀缺的市场供给让Xi平安的优质写字楼市场脱颖而出。但未来我们将面临供应井喷期，这将提升现有的市场结构，带来激烈的竞争。“罗袁俊，第一太平戴维斯研究咨询部，第一太平戴维斯，第一太平戴维斯。

城市概述和规划

Xi市作为陕西省的省会城市、关中-天水经济区的核心城市、西北地区的政治、经济、文化中心，自2000年实施“西部大开发”政策以来，经济发展迅速，最近凭借其在地理、文化、科研和教育方面的巨大优势，利用一带一路的发展战略。2015年上半年，全市GDP总量达到2521.53亿元，同比增长7.6%，比全国增长0.6个百分点。

城市经济和服务业的快速发展，城市基础设施的不断完善和日益成熟的商业氛围，都有利于吸引更多的国内外投资进入Xi，促进办公市场的发展。自2000年以来，高品质的写字楼进入了Xi市场。截至2015年第二季度，全市优质写字楼存量达到39万平方米*，共计14栋。但整体供应量还是很少，落后于成都、重庆等西部大城市优质写字楼的供应。

优质写字楼的稀缺供给使得优质写字楼受到客户的追捧，从而达到更高的租金水平和更低的空入住率。2015年第二季度，Xi安优质写字楼租金达到每月每平方米116元，与去年同期租金水平基本持平；空8.5%，同比下降10.5个百分点，优于成都、重庆等西部其他核心城市优质写字楼市场的表现。

与中国大多数发展中城市类似，分散所有权项目构成了Xi平安优质写字楼市场的主力军，总面积22万平方米，占56%。Xi是中国最著名的旅游城市之一。目前第三产业比重过半，旅游、零售、贸易繁荣，第二产业和制造业相对发达。因此，在高品质写字楼的租户结构中也呈现出相应的经济特征。定居客户的主要租户是金融服务、制造、建筑/房地产/工程、专业服务和贸易。

Xi平安优质写字楼租户的资金来源主要是民营企业，占比超过一半，反映出本地民营企业已成为优质写字楼租户结构中的稳定骨干，其次是涉外企业(包括外资/外国政府机构、中外合资企业)，占比约30%，可见千年古都Xi安已成为外资企业投资西北的首选城市。

板块特征

Xi安高品质写字楼主要集中在市中心、高新区、南二环和小寨五个区域，城北和曲江地区，尤其是高新区。

市区

市中心区是Xi最早开发写字楼的区域，现有优质写字楼供应约5.4万平方米，有仲达国际、长安国际等典型代表项目。凭借市中心的区位优势和完善的商业设施，租金水平为全市最高，空购房率为全市最低，分别为每平方米150元和每月3.7%。租户主要在金融服务、零售/贸易、高端制造业等行业，外资企业占比较大。但由于物业相对老旧，市中心交通拥堵，租户逐渐外溢，反过来导致租金同比小幅下降1.6%左右，空入住率同比提高3.7个百分点。同时，由于市中心土地供应有限，加上政府对历史建筑的严格保护，该地区新建写字楼屈指可数，未来三年也没有新的优质写字楼供应。

高新区板块

高新区是国务院批准的首批国家高新技术产业开发区之一。经过20多年的发展，吸引了华为、IBM、中兴、三星等一大批知名跨国企业落户，建立了生产和科研基地。高新区写字楼市场可分为高新区一期和高新区二期。高新区一期写字楼物业市场的发展主要集中在唐嫣路和科技路。随着政府继续推进高新产业链发展，一期土地供应日益受限，整个高新区的经济和区域发展逐渐向南扩张。未来将有大量优质办公项目即将进入市场，总供应量超过70万平方米，占总供应量的一半以上。项目集中在高新区二期，如绿色中心双塔、永利国际金融中心、迈克商务中心、中铁Xi安中心等。

高新区现有优质写字楼存量达27万平方米，是Xi最大的优质写字楼区域市场，拥有高科技国际商务中心、林锴国际等代表性项目。凭借区域政策优势和产业积累效应，区域办公市场表现良好，仅次于市中心，租金水平达到每月每平方米114元，同比上涨4.6%；空配售率为7.8%，同比下降2个百分点。租户主要是金融服务、高端制造业、专业服务和建筑/房地产/工程。2015年下半年，中铁Xi中心项目将在该地区创下纪录，新增供应约13万平方米。

南二环和小寨

南二环和小寨板块位于市中心和高新区之间，是发展较早的核心商务区之一。该地区交通便利，商业氛围良好。但B级写字楼项目是该地区的主要写字楼，优质写字楼稀缺。凯德广场现有项目只有一个，供应量约3.4万平方米。但未来凯德广场二期、莫莫公园、Xi国际中心等项目将陆续进入市场，总供应量约32万平方米，约占未来总供应量的四分之一。凯德广场月平均租金达到每平方米110元，同比下降8.3%；由于租金调整，吸纳情况有所改善，空入住率从去年同期的80%以上下降到目前的10.6%。租户主要是金融和专业服务公司，外资企业也占很大比例。

城北板块

凭借国家经济技术开发区和市政府搬迁的区位优势，以及临近高铁站、机场便捷到达和地铁2号线开通带来的交通优势，该区域成为新的写字楼集中区。现有的代表性项目包括e & amp；F区块吸引了很多大型国企和跨国企业。但自从2012年西北国家黄金中心高调入市后，或者由于该地区工业发展后劲不足，租户开始撤租。房租和空购房率下降趋势明显。第二季度，房租达到每月每平方米90元，同比下降5.3%；空约为14%，同比增长4.4个百分点。在政府规划的带动下，城北也是未来写字楼新供应集中的地区之一。未来万科世高广场、正尚国际金融中心、安详广场等项目将陆续进入市场，总供应量至少18万平方米。2015年下半年，西北郭进中心D座将进入市场，为市场带来约25000平方米的新供应量。但由于区域发展后劲相对不足，写字楼租户需求不足，加上房地产市场整体低迷的影响，该区域潜在项目的开发进度明显放缓，会延缓区域写字楼市场的整体发展进程。

曲江板块

曲江板块是Xi政府规划的新兴商务区，以文化产业和旅游产业为主。受到政府各项优惠政策的吸引，有效引导了该地区写字楼市场的快速发展。但由于此类企业对写字楼质量要求较低，且多为孵化企业，所以区域内写字楼以乙级写字楼为主，优质写字楼仅中海大厦供应，约2万平方米。租户主要是建筑/房地产/工程、金融服务、物流运输等。租金水平为每月每平方米90元，与去年同期租金水平持平；空配售率从去年同期的90%下降到22.2%，但仍是全市配售率最高的板块。未来三年，没有新的供应项目进入，该地区也没有新的高质量项目的竞争。预计中海大厦未来入住率会下降。

市场展望

作为丝绸之路的重要节点城市，“一带一路”战略构想的提出和实施，将为Xi的经济发展带来巨大的效益，促进区域产业的发展，进一步推动办公市场的发展。

未来三年，Xi安高品质写字楼的供应量至少将超过133万平方米，其中高新区板块仍是全市最大的供应区域，占比超过一半；而且市中心未来供应量稀缺。而未来的项目将聚焦于2016年及以后陆续进入市场。与现有项目相比，未来进入市场的新的优质写字楼在硬件配置和物业运营管理水平上有很大提高，将为客户带来更好的用户体验，有效提升Xi现有优质写字楼的市场结构。但同时也可能给现有项目带来一定的市场影响。

2015年下半年，西北郭进中心D座和中铁Xi中心两个项目将进入市场，总面积约15万平方米。虽然西北郭进中心D座总体积只有2.5万平方米，但区域产业发展潜力不足，区域内优质写字楼入住率有望呈现下降趋势。中铁Xi中心的总建筑面积约为13万平方米，约为现有区域供应量的一半。其优秀的硬件配置将显著超越该地区现有办公项目的整体硬件水平，为客户带来更好的用户体验。但与此同时，大规模的市场进入，而高新区二期仍处于发展初期，预计区域入住率在市场进入初期将面临下行压力。