2021上半场过后，长三角买房的难度系数又增加了

《米宅长三角》发了一篇关于《沪宁杭领衔，长三角“三国杀”大戏上演》的文章，今天我们深入分析了2021年上半年长江感州主要城市的房地产新政及市长/市场业绩，并对未来这些城市的行情趋势和选定逻辑进行了——研究。

1

上海

我是从大清开始缴纳的社保，有资格摇晃新盘子吗？

上海1.22新政后：

1.“假离婚买房”(离婚后三年内的住房按离婚前家庭总数计算)，法律摄影室都行不通！

2、免征增值税的年限调整，从2年增加到5年。

3、出台《上海新房摇号积分制规则》，触发积分摇号的新房自网签起限售5年，已取得新房摇号资格的无房家庭，按有1套房计算。

图片来源于地产热点观察

积分制买房新规一出，在上海买新房的逻辑彻底改变：沪籍家庭无房首套的“社保巨子”们，成了大赢家！

沪籍单身或非沪籍无房家庭，社保年限短的，上海有房家庭购买第二套改善房的，无缘性价比高、有倒挂行情的新房摇号，只能扎向二手房市场。

去年下半年，有“概念”的浦东、闵行、青浦等区率先启动，普涨20-40%，今年上半年，嘉定、宝山、普陀、黄浦等区也补涨了20-30%！

今年上半年，上海高分楼盘，主要出现在浦东（森兰82.42分、金桥75.6分）、青浦（大虹桥徐泾78.36分、青浦新城63.6分）、虹口（北外滩73.73分）、闵行（古美75分、浦江66.2分）、松江（泗泾68分）、宝山（庙行61.8分、上大64.3分）；

以上半年最高森兰星河湾82.42分的入围分为例，要求沪籍已婚无房家庭（基础分60分+社保分22.42分，社保要求缴满224个月，即18.7年），才有76%的概率能买到房！

如果你是非沪籍已婚无房家庭，或者是沪籍单身无房户（基础分50分+社保分32.42分，社保要求缴满324个月，即27年），那么你就要从1994年开始，就不中断的交上海社保，假设1994年你是22岁大学毕业，那么你今年至少也应该49岁了，如果你是女性，那么恭喜你，今年摇到房，明年你就能退休了！

如果你是非沪籍+单身无房户，对不起，即使你从大清开始缴社保，在上海都没有购房资格！

图片来源邱晨工作室

一、二手房价差最大的是黄浦区老西门板块的复兴珑御，新房限价13.6万/平米，二手房挂牌价高达21.9万元/平米，最小面积200平米，算下来最低倒挂1660万起！

这倒挂幅度，这些年“打新”摇号被炒得火热的深圳、杭州、南京、成都、重庆、武汉，哪个能与魔都相比？

不要问我魔都怎么破限购？积分摇号有没有茶水费？

我回你两句话：

1、“道高一尺，魔高一丈”；

2、“一份耕耘，一份收获”，能参加当今上海摇号的，基础条件就是：沪籍+已婚家庭+无房+5年内未购房+社保巨子（10多年社保积累），不投入这点时间、经历的，就想摇价差1660万元的房子，简直是做梦！

下半年上海选筹策略：

当然，不奢望摇到奇迹，有上海房票的，抓紧时间淘二手笋盘，才是“人间正道”！

1、博未来发展，期望涨幅更大一些的，浦东临港新片区滴水湖核心区、张江唐镇、前滩三林；浦西青浦新城、大虹桥徐泾，可作为优选；

2、刚需自住客，总价预算在300-500万元之间的，浦东周康航、惠南、闵行浦江南、松江泗泾佘山、青浦新城汇金路站、徐泾北城、嘉定江桥、云翔、城北、宝山顾村、美罗家园的大居（动迁房）可作为首选；

3、有1000万左右预算的，可以考虑在学区资源丰沛的黄浦区、普陀的内中环，买一个2000年代以后的商品房小区，地铁+电梯+二房，是必备要素，房龄只好牺牲一下了！

以上3类房源，现在都很紧俏，好房源一出来，基本上马上就被抢掉了，一周调价10%（1000万预算的房子就是100万起跳）是家常便饭！

2

杭州

西湖的水我的泪，来了就是杭州人？

杭州1.27新政之后——

1、“来了就是杭州人”总基调不变！杭州仍是目前最受箐英人才欢迎的北上深杭4大城市里，唯一可以直接落户买房的城市；但是，落户未满5年的新杭州人只有1张房票了！

2、想薅羊毛、赚便宜（摇到中签率10%以下红盘或人才优先购），就要限售7-8年；期房要等2-3年，取得产证后再限售5年，等于巨额冻资7-8年，你的房子还没过限售期，还不能抛！。

但是，诸如江河汇、亚运村、奥体、未来科技城等大IP板块，动辄2-3万元/平米的倒挂，摇到即赚200-300万！在巨大的利益诱惑面前，这两年，“千人摇”、“万人摇”，在杭州已然成了一场“全民运动会”！然而，西湖的水我的泪，从良渚时代摇到亚运时代，从青山湖摇到大江东，从18岁摇到98岁，还在摇，还是没摇到……

3、想快进快出，不被限售，或者不想被中签率极低的“打新”浪费时间，延误上车机会，就只能去二手房市场淘，和上海一样，未满5年的要多缴税！

下半年杭州选筹策略：

1、新房最值得摇：上城区江河汇；萧山区亚运村；奥体、滨江区府；余杭区未来科技城；

2、新房摇中概率较大，或者买二手房也有价值的：萧山区市北、市心、南部卧城、三江汇（闻堰）、湘湖、萧山科技城、会展空港新城；上城区城东新城、艮北新城、九堡；西湖区之江度假区、滨江区浦沿、临平区九乔、南苑、东湖新城；钱塘区金沙湖、下沙江滨、义蓬组团。

3

南京

“江北大营”洞开，苏北老乡全款抢！

南京2.18落户新政之后——

1、浦口、六合、溧水、高淳4区落户限制放宽，对持有上述4区居住证+缴6个月以上社保（无任何学历要求），即可落户；

2、实现与苏州在积分落户时，居住和社保缴纳年限累计互认。在省内其他城市的居住和社保缴纳年限，申请落户时纳入南京累计认可；

3、4月18日，又追加了“补丁”，明确浦口、六合、溧水、高淳4区新落户人群自落户之日起，2年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）4区范围内买房。

近两年，苏中、苏北城市房价暴涨+省内居住和社保年限互认，很多苏北老乡觉得省会南京的房价并不贵，纷拥来宁买房，导致南京新盘通过抬高首付来筛客户，河西、江心洲、江北核心区，首付普遍要求8成，南部新城（大校场机场）7成，燕子矶5成，只有板桥、方山等边远板块才执行首付3成。

下半年南京选筹策略：

1、新房最值得摇：江北核心区、江心洲、河西南、鼓楼滨江、南部新城（大校场机场）。

2、新房摇中概率较大，或者买二手房也有价值的：江北核心区、燕子矶新城、新玄武、仙林湖、九龙湖。

4

宁波

拦外地人于绕城之外，本地豪宅继续飙！

宁波4.17新政之后——

1、主城限购区域扩大了4倍，达到990平方公里，涵盖整个宁波绕城高速以内+江北慈城、镇海蛟川、招宝山、奉化方桥、鄞州姜山、云龙、东钱湖；

2、堵住了外地人补缴社保、个税破限购的漏洞；

3、9个热点学区房，出台了政府指导价……

4.17新政后，宁波主城非核心，一、二手房倒挂不明显的区域“热度”开始下降了，江北慈城、镇海骆驼、鄞州姜山等“新晋”限购区新盘，以及江北孔浦、海曙鄞奉等新盘供应量大的板块，相对好买了！

但是，东部新城、鄞州南部新城等新贵区域的豪宅楼盘纷纷破6万冲7万，”强者恒强“，未见有拐点出现！

下半年宁波选筹策略：

1、新房最值得摇：鄞州东部新城、南部新城、江北姚江新城；

2、新房摇中概率较大，或者买二手房也有价值的：海曙鄞奉、江北孔浦、镇海庄市、植物园。

5

浙北及环杭城市

限售2年“起步”，投资价值骤降！

嘉兴、湖州、绍兴“限售”新政之后——

除沪宁杭甬4大核心城市外，今年上半年，融杭接沪的浙北嘉兴、湖州楼市一片火爆，嘉兴主城区和嘉善大部分区域出现“房荒”，强绑20+万元/个车位的楼盘比比皆是；

湖州，更是多次触发“熔断”机制，以交易中心暂停过户的形式来降温楼市；

最终，嘉兴3.15新政官宣，在全域2区5县市实施自取得不动产证之日起限售2年；

紧接着，湖州5.18新政，也效仿嘉兴，但只在市本级（吴兴区、南浔区、南太湖新区）实行限售2年；

最近，绍兴6.3新政，又在市本级（越城区、柯桥区、上虞区、镜湖新区）加码限售，从2年升级到3年！

本月底，绍兴柯桥、嘉兴海宁，将分别开通接轨杭州地铁的绍兴地铁1号线柯桥段、杭海城际线，杭州也因此成为继广州广佛线之后，全国第2个开通跨市地铁的省会城市！

大杭州都市圈已在路上，环杭第一圈层3地市：嘉兴、湖州、绍兴全部限售，趋同的政策，实际上抵消了限售的威慑力，外溢刚需和“焦虑且无处安放”的投资客，该买的还是会买，且只能承受持有周期拉长的窘境！

下半年浙北&环杭城市选筹策略：

1、嘉兴：本地人改善首选南湖区国际商务区、嘉兴科技城；

2、嘉善：只看3块区域，主城区（沪昆高铁以北、沪昆普铁以南，城西大道以东、善江公路以西+归谷1小块）、示范区先导镇西塘、枫南上海之窗智慧科学城，其他都是坑！

3、海宁：杭海城际沿线“掐两头”，本地人改善首选主城区城铁各站，杭州人外溢只看许村和长安，其他都是坑！

4、桐乡：只看3块区域：投资客可入高铁新城，本地改善盯主城凤凰湖片区，养老选乌镇！

5、平湖、海盐：除本地人刚改需求外，对投资客而言，平湖、海盐全域都是坑！

6、湖州：本地人改善首选仁皇山新区，次选吴兴区东部新城，养老选南太湖核心“马桶盖”周边5公里，投资客博补涨，选南浔高铁新城（方圆3公里内），其余都不要碰了！

7、绍兴：本地人改善首选镜湖新区，杭州人外溢只看绍兴地铁1号线柯桥段各站