千人追逐的爆款，是如何炼成的？

中国住房评估报告2018-05-16

作者室小平

最近北京二手房市长/市场复苏迹象明显。

4月，北京二手房成交量接近1.4万套，环比上升了22%，逐步接近历史平均水平。

新房市场，复苏同样明显。上周末，中骏·西山天璟的新品——117平米四居样板间开放，两天内迎来千人到访，现场十分火爆。

在调控继续严格执行，购房人几乎无法借助资金杠杆的情况下，这些真正买房用来住的刚性需求，开始进入市场选择最契合自身需求的产品。

而西山天璟此时入市，推出117平米舒适四居，这在北京市场几乎没有可比性的产品，就是企图抓住市场的机会，用高性价比网罗这批准备换房改善居住条件的家庭，并成为爆款。

一位决定把家安在西山天璟的买房人说，想换四居已经很久，看遍北京品质较高的产品，总价都在千万以上。可是谁能轻而易举拿出千万来呢？西山天璟最大的吸引力，就是能在117平米房本面积内满足家庭的全部改善需求，760万的总价对于换房置业的家庭来说，压力也小了很多。

对于117平米做成四居，没有见到实物之前，大家都抱着质疑的心态。毕竟这是个做三居都不太宽裕的面积。

会不会只是个噱头？是不是把功能塞进去了，但每个空间都小得可怜？对于改善型家庭来说，居住尺度和舒适度的提升是至关重要的，否则这换房，根本称不上改善。

抱着这些疑惑，房小评踏进了西山天璟全新推出的样板间。

还未真正踏进样板间，惊喜就来得猝不及防。对于117平米的房子来说，没人会把一梯一户作为应有待遇，要知道这可是豪宅才会有的搭配，但是西山天璟就是这么做了。

电梯直接刷卡入户，不仅保证了住户的私密性和尊崇感，更为业主家庭提供了一个可观的私属空间。这里可用于物品收纳，比如孩子的玩具车、男主人的球杆之类，为室内腾挪出常用的收纳空间。真正买房用来住的购房者们，都深知这个空间的实用性。

爆款就是这样，第一眼看到就加分。

▲走进样板间，第一眼当然是看客厅。

西山天璟的客厅面宽达到3.9米，这个尺度常见于130平米以上的户型。如果你对数字没有直观感受，那么这样说你应该能理解：天悦壹号138平米，赠送30平米的那个网红户型，客厅面宽就与此相近。万科翡翠四季的无限系爆品，129平米四居的面宽也是这么大。

所以，西山天璟117四居是用更小的面积，实现了面宽的极限。而且整个户型的面宽：进深比接近1:1，方正户型适合居住。

作为酒店设计大师郑忠操刀的作品，可以看到客厅窗户比的尺寸颇有星级酒店的感觉，加上30公分高的落地窗，使得室内拥有更充足的阳光。在窗边放一个软塌，家人聚在一起闲聊，美好生活的画面跃然眼前。

▲本户型中的活动区域——客厅、玄关、餐厅、厨房，实现整体贯通，将公共空间的尺度感和通透性实现最大化。母亲在厨房做饭，同时就能看到孩子的身影，随时可以与家人沟通。西山天璟对于家庭成员间亲情交流需求的重视，在这样的设计中得以充分展现，这也是目前平层产品的一个通行做法。

▲尤其值得一提的是，在这样的疏阔尺度下，西山天璟的餐厅可放下一张同时容纳6-8人用餐的大餐桌，满足三代同堂或偶尔朋友聚餐所需要的空间。

房小评印象中，市场中120平米以下户型里，几乎没有这样奢侈的餐厅出现过，只有大平层才有。记得同在门头沟区域的几个项目130平米以下户型的样板间中，放置的就都是四人餐桌。

▲西山天璟的117户型甚至还打造了U形观景厨房。洗、切、烹饪一气呵成，抽油燃机、双灶台、消毒柜均为实际交房标准。四组双开门橱柜，可以很好地收纳厨房用具。台面无缝一体，并安装高品质304不锈钢防污面板。

▲改善产品的一大核心产品力，体现在对主卧的打造上。主卧能否改善男女主人的生活品质，很大程度决定了他们是否会拍板买下这一套房子。

西山天璟深知这一点，破天荒在117平米的户型内，设计了高达30平米的主卧套间，这个主卧的尺度在寸土寸金的北京堪称奢侈，基本在150平米以上的户型才能见到。

别不相信，得是泰禾·西府大院和泷悦长安174平米的平墅产品，这些豪宅才拥有超过30平米的主卧。而诸如亦庄金茂府、天悦壹号和泰禾拾景园等高端改善住宅，都没有在主卧面积上给到买房人这样的尺度。

很难想象，西山天璟是如何在117平米的总面积内，倒腾出了这么一个厉害的主卧。

▲更用心的是项目为男女主人设计了双衣帽间。将男女主人的需求分开来满足，这种人性化的做法，房小评也是在豪宅或者别墅中才见到过，市面上哪怕是大平层产品，也鲜有这样细致的做法。

主卧进门处是专门为女主人准备的梳妆台，旁边的衣帽间带有三层储物空间，放置常用的衣服、鞋包。出门前，女主人在这里做最后的装扮，挑选适合搭配的首饰和鞋包，自信出门去。

▲而第二组衣帽柜是依照空间设计自由组合，一来可以隔绝卧室直面卫生间，二来是以镂空衣柜增加室内的灵动性，使得整个大套房充满生活的层次感。

从这个角度看上去，西山天璟的设计，是不是比常见的，一扇门粗暴隔绝主卧与卫生间的做法，要有仪式感得多呢？现代都市生活压力大，才更需要一个个用心的细节和仪式感的设计，来给生活增加趣味。

▲卫生间内配备TOTO智能马桶、高端系花洒、龙头，品质感十足。更重要的是配置了对生活幸福感至关重要的浴缸，而且就在一大扇窗台下方。这个面积尺度的产品基本没有条件做浴缸，甚至市面上很多面积更大的产品也会用中国人不喜欢，不适合，放着不好清理之类的说法来规避浴缸的配置。

但是，繁忙工作后泡个澡，抬眼便是西山雪，永定月，一切仿佛置身画卷当中的感觉，也是真实的。适不适合，喜不喜欢，只有业主自己体验过才知道，不能提前扼杀了这种可能性，不是吗？

▲西山天璟另一个足以打动买家的设计，在于实现双儿童房。二胎时代，两个孩子的问题，是最大的问题。

主卧对面为男孩房，大尺度落地窗将社区的美好景致尽收眼前。墙上巴斯光年战队，仿佛在信心满满地守护着男孩子们的英雄梦想。

▲南向次主卧为女孩房，少女心满满。大飘窗设计，每天用清晨的阳光唤醒宝宝。两个儿童房的尺度都足够放置书桌和小型衣柜，解决孩子日常收纳问题。

▲在整套房子的西北还有单独一室，不同于在很多产品中被“施舍”的几平米功能间，这个11平米的独立空间并不逼仄，是实打实的“一室”，完全可以作为茶艺室、书房，也可以作为瑜伽室或者保姆间来独立使用，业主大可根据自身的实际需要来进行功能设置。不要小看这个房间，其拓展功能为四口之家未来的无限可能提供了机会。

而且书房北向附赠了生活阳台并被设计为洗衣房，将家务功能放在房屋最隐蔽的位置，而不是卫生间、厨房等功能区，既卫生又避免尴尬，非常人性化。

看过样板间之后，买房人们都惊讶于西山天璟竟然真的做到在117平米空间内，将功能性和舒适性进行了完美结合。117平米不仅真正做成四居不见丝毫勉强，而且客厅、餐厅、厨房和主卧等几个重要空间，尺度和舒适性都呈现出明显的改善升级效果，捕捉到了买房人最深刻的痛点。

值得一提的是，这次的新品还是全精装修交房，而由于限价的压力，同区域的西山燕庐和泷悦长安等项目均为毛坯交付。可以说，117四居是中骏集团在产品力上的一次突破。

据房小评了解，西山天璟在117平米户型中，附加了28平米的扩展空间。也就是说，这117平米实际上为业主呈现了超过140平米的居住空间。因此而成全了买房人所需要的生活和预算之间的差距。

760万的总价在北京可以买到什么样的房子？大两居？小三居？老破小？

西山天璟给出了一个几乎不可能的解释。用低总价换得一个全精装的小户型大空间，用四居室充分承载四口之家所需要的全部功能以及美好生活不断延伸的可能，用760万换来价值千万的改善居住体验。这是放眼门头沟区域乃至整个北京市场几乎都不存在的可能性。

再加上项目所处的位置在门城核心区域，通过立体枢纽交通， 30分钟就可抵达金融街、中关村、万柳商圈。800米毗邻景山学校京西实验学校，小班制精英教学，一站式满足孩子的教育所需。西山天璟的爆款117四居，无疑将成为中产家庭改善升级第一居所的性价比之王，项目热销20亿的骄人成绩，还将延续。