北京市物业管理办法中咨观点|关于《北京市物业管理条例》与《北京市物业管理办法》新旧对照

一、新旧条款对比

本表左侧为2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，自2020年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》，右侧为2010年北京市人民政府发布的《北京市物业管理办法》。该表主要反映了新规定对旧方法的丰富性，其中重要条款用红色字体标注。需要注意的是，目前有关部门尚未说明《北京市物业管理办法》是否无效，在有关部门未明确说明旧办法无效的情况下，物业公司应遵循两个规定。

第二，总结亮点

1.党建带团，强调在党建带团治理框架下的物业管理体系建设

新法规第1、3、8、31和40条都规定了党在物业管理和社区治理中的领导、指导和支持作用。新规实施后，物业服务企业应加强党组织建设。

2.允许社会资本参与

新条例第四条第二款规定，支持社会资本参与旧住宅区综合改造和物业管理。

3.在应急响应期间向物业服务提供商提供物质和财务支持

新规定第十条规定，在应急期间，街道办事处和乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务提供者开展相应级别的应对工作，并提供物质和资金支持。物业服务提供者应当按照要求服从政府的统一指挥，在街道办事处和乡镇人民政府的指导下，积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法实施应急预案和各项应急措施。

4.确定前期物业服务合同的期限

新条例第十九条规定，前期物业服务合同期限最长不得超过两年。合同未约定前期物业服务期限的，业主与新的物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

5.简化业主大会的设立条件

新条例第30条和第31条规定了申请成立业主大会的主体和程序。将建设单位纳入符合条件的业主大会申请主体，规定5%以上的业主、专有部分占总建筑面积5%以上的业主或者建设单位可以向街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会，省略了《北京市物业管理办法》规定的临时召集人推荐程序。街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会后三十(60)日内(按《北京市物业管理办法》规定)，指定居民委员会、村民委员会的工作人员担任筹备组组长，缩短了街道办事处、乡镇人民政府审核申请的时间。

6.成立物业管理委员会

新条例第四章第三节对物业管理委员会的设立条件、人员构成和职能安排作了特别规定。不符合或者不符合成立业主大会的条件，但有困难，或者成立业主大会后不能选举产生业主委员会的，可以成立物业管理委员会。物业管理委员会作为临时组织，将组织业主共同决定物业管理事项，填补部分住宅区因没有业主大会或业主委员会而造成的功能空的空白，推动有条件的物业管理区域成立业主大会，选举业主委员会。

7.专项维修资金细则

新规定对专项维修资金的筹集、管理、使用、监督和缴纳等方面有了更为详细和具体的规定，明确了在业主转让产权或国家实行专项维修资金制度前后，如何缴纳公房专项维修资金。新规第74条和第84条还确定，公共收入额度可优先补充专项维修资金，专项维修资金可由市住房资金管理部门管理。

8.物业费收费原则和业主不缴纳物业费可以列入不可信执行人名单

新条例第73条规定，物业服务企业的收费应当遵循市场调节价和适时调整的原则。有关部门应当及时公布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务项目的内容和标准，公布物业服务项目的成本信息和定价规则，供业主和物业服务提供者在协商物业收费时参考。第72条规定，业主应按时足额缴纳物业费。业主被催告后拒不缴纳物业费的，物业服务提供者可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出消费限制令，并将其列入违反信托的对象名单。

9.建立应急物业服务机制

新规定确定物业管理区域突发管理损失时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织相关单位确定应急物业服务提供者，提供供水、垃圾清运、电梯运行等应急服务，维护业主基本生活服务。应急物业服务期不得超过六个月，费用由全体业主承担。

10、明确物业服务防止建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落的责任

新条例第88条明确规定，物业服务提供者有责任防止建筑物、构筑物或其他设施及其悬挂物和悬挂物掉落和坠落。物业服务提供者应当加强对物业管理区域内电梯、消防设施等容易出现安全风险的设施、设备和部件的日常检查和定期维护。

第三，新条例整合了对应不同违法行为的处罚和实施者(第90-103条)