交易资金监管 宁波房产交易资金监管新规如何保障消费者权益？

市民看鄞州区现代商城东侧未来路售楼处。

记者杨通讯员廖鑫

前天，市住建局会同中国人民银行宁波市中心支行、宁波市银行业保险监督管理局、市住房公积金管理委员会联合发布了《宁波市商品房预售资金监管细则》和《宁波市存量住房交易资金监管办法》。为进一步保护消费者权益，下月15日将实施的新规有哪些变化？记者为此走访了相关部门。

“规则”指多重风险

“随着我市房地产市场形势的不断发展，原有的一些规定已经难以适应我市房地产市场预售资金监管的实际需要，出现了个别房地产开发企业非法挪用商品房预售资金等问题。”昨日，市住建局相关负责人在接受记者采访时介绍，制定《宁波市商品房预售资金监管实施细则》，主要是考虑到预售资金监管事关购房者切身利益、防范房地产金融风险和房地产市场稳定。

目前，我市商品房交易主要存在以下问题和风险:

一些房地产开发企业以土地为抵押申请项目开发贷款，不用于工程建设。企业抵押土地后，将贷款用于其他项目的土地拍卖，财务杠杆不断放大。资金链一旦出现问题，主要后果之一就是商品房项目竣工后，无法及时注销土地抵押，无法办理首次登记证，购房者无法获得所购房屋的产权。

部分房贷银行未按规定将房贷购房款转入监管账户。一些抵押银行审查不严，操作不规范，将抵押贷款转到企业其他账户而不是监管账户，导致监管账户资金不足，不能保证后续项目资金充足，影响后续项目的进度和及时完成。

一些监管银行对预售监管资金的支出不严格，不履行监管职责尽职尽责不到位，预售资金监管涉及的各方权责不清，监管流于形式。一些监管银行对预售资金的支出缺乏有效的规定，企业和建设单位违规经营，监管资金的支出具有随意性；监管银行的监管权责划分不明确，部门对监管职责的行使缺乏统一认识，导致一旦出现监管异常，无法形成及时有效的监管措施，监管工作流于形式。

“如果上述问题不能及时纠正，将导致市场风险增加，引发群体性矛盾和纠纷，损害买方权益。”市住建局相关负责人表示。

交易基金更安全

结合宁波房地产情况，本细则立足于维护购房者权益，减少企业过度财务杠杆，有效防范房地产市场金融风险。针对我市商品房预售资金监管存在的主要问题，吸收部分区县的好做法，以完善制度、强化责任、明确责任后果为出发点。鼓励住房和建设部门、金融监管部门、房地产开发企业、监管银行、抵押银行、工程承包商和监管单位共同履行商品房预售资金监管义务，使预售资金“可得”、“可管”、“用得其所”，为商品房项目后续建设资金提供保障，保护购房人合法权益，维护市场健康稳定。

例如，对于预售资金的存放、支出管理不足、不严谨等问题，《规则》在许多方面加强了规范:

首付存款方面，房地产开发企业必须立即将首付和一次性付款存入监管账户。如果使用POS机收款，必须使用绑定到监管账户的POS机；按揭贷款转账方面，明确规定按揭银行有义务将按揭贷款转入监管账户；要求监管银行对预售资金的存放进行监督检查。监管银行要对企业收取购房款的行为进行不定期检查，并对划入监管账户的后续分期付款和抵押贷款进行跟踪监督。

《细则》还对银行、房地产开发企业、建设单位、监理公司等违反预售资金监管义务的当事人规定了详细的约束或惩戒措施。

在具体监管运行模式上，《细则》对现有监管运行模式进行了新的突破:按照《细则》中的监管措施，市住建局即将上线商品房预售资金监管系统试运行，对商品房预售资金实行网络化、信息化、全覆盖管理。监管系统将监管部门、监管银行、房地产开发企业、贷款抵押合作银行等与监管工作相关的部门整合到信息系统中，实现监管工作的信息化和系统化。通过监管系统，监管部门可以实时了解和检查商品房项目预售资金收支等监管工作进展情况，加强资金监管工作的监督管理。

二手房交易发生了很大变化

记者了解到，新颁布的《宁波市存量房交易基金监管办法》完善了原有的存量房交易基金托管模式，能够有效防范二手房交易的市场风险，维护买卖双方的合法权益，为存量房交易带来更多新变化:

新规实施后，只要网上签订存量房屋交易合同，就可以到银行申请住房抵押贷款预核准，取得银行贷款意向后，才能办理后续交易手续。

新规实施后，不会再出现“先付款还是先转账”的矛盾。只要网上签订了存量房屋交易合同，买卖双方就可以去银行办理资金监管业务，将一次性付款、分期付款、首付、按揭贷款等多种支付方式的房款存入监管账户。如果在后续的业务流程中因各种原因需要停止交易，存入监管账户的资金可以保护买卖双方应有的利益。

新规实施后，中介机构为存量房屋交易提供便利的，交易双方必须按照资金监管方式支付房价。中介机构和中介机构不得直接或间接收取托管住房存量交易资金。

《办法》的颁布意义重大。将原有的存量房屋交易资金托管服务模式改为交易资金监管模式，弥补了交易市场监管的不足，进一步完善了交易流程，解决了双方“先支付还是先转让”的矛盾，避免了因房屋交易受限而导致转让终止给购房者带来的资金风险。”市住建局相关负责人表示。