昆明楼市 昆明楼市格局一路向南，哪一个板块买房投资潜力更大？

昆明，云贵高原的璀璨明珠，彩云之南绚丽的春城，历史悠久的文化古都。好像是天赐之福，温暖湿润，四季如春。

昆明就像一个鸡蛋，滇池是蛋黄，整个城市围绕滇池发展，可谓是蛋清，而围绕城市的群山则成为城市发展的边界和枷锁，被称为蛋壳。

昆明市区小，在全国城市建成区排名第20，只有北京、上海、重庆、广州一线老板的三分之一。

昆明城市格局

昆明的整体发展格局可以说是沿滇池向南。从西北新城-草海-会展中心/吴家坝-呈贡新区-大禹，一路南下，只有南部还有一大片未开发的土地，所以接下来的重点是这条主轴和串联的组团。

昆明各群体分布图

现在来说说昆明比较受关注的板块和新城。

昆明市区

关键板块1:西北新城

西北新城顾名思义，位于城市西北部，由泛亚科技区、高新技术开发区、大学区组成。目前该地区已经发展到西山脚下，只能开发存量土地。

西北新城与市中心相连，二环路、三环路、两个互通立交等高架、高速、开通的三号线地铁相互连接，是一个相对成熟、最有潜力的板块。

西北新城融创项目

云南经济管理学院、工商管理学院、昆明理工大学、云南师范大学商学院等高校云集于此。与此同时，五岳广场、宜家、爱琴海购物中心等大型商业建筑也在建设中，陆续开业。正在建设中的地铁4号线穿越境内，两年内开通。可以说是工业+高等教育+宜居的新城区。

很多好处都会一一实现。

保利、恒大、融创、万达等众多品牌开发商都被吸引到这里落户。开发出来的产品各有特色，大部分是大规模开发，也有边拆边建的。

比如融创项目，共分11个地块，230万立方米，集教育、商务办公、城市公园、家居功能于一体。保利项目总体积136万立方米，涵盖商业写字楼、酒店和公寓。

西北新城保利项目

钥匙牌2:五家坝牌

五家坝是指昆明五家坝国际机场，是我国为数不多的位于市区的大型机场之一。2012年关闭，改造成新的市中心。

机场本身腾出约4000亩可开发土地，整个区域规划面积1万多亩，10平方公里。

吴家坝机场及其周边

2012-2015，规划调整阶段。四年，第三版规划出台，以市政交通和地面设施为主，地下2-3层，当地核心以下5层。四年来只引进了两个不知名的开发商，财力有限，落地慢。

2015-2018年，引进一级开发，爆发土地出让。2015年前后，吴家坝先后引进昆明市投资作为一级土地开发，随后CCCC第二航务管理局、CCCC上航局等三家“汉字”央企和国企进入板块，加速土地“成熟”。

随着区域路网交通、水景公园、地下空等“基础”的完善，五家坝完成了3000多亩土地的收储和收购，2018年，土地拍卖爆发。

2018年4月18日，绿地、中海入驻吴家坝，征地，总成交额63亿元。昆明绿色中心项目正式落地，将建成昆明最高的458米建筑。

绿色中心，昆明最高的建筑

目前已有万科、保利、中新建交、中南、绿地、中海等大型房企共11个项目登陆吴家坝。预计今年下半年和明年将有一波重量级项目进入市场。

目前该地区只有万科、蓝光等少数新盘，大多走高端路线。以万科为例，翡翠屋设计2梯3户，精装发货，均价1.65W W。

值得注意的是，吴家坝地区的土地成交价格一般为5000元/平方米，未来房价至少会在1.5-2W/平方米，高端产品的溢价会更高。

吴家坝新城中心-规划效果图

五家坝可以说是浓缩了昆明未来城市建设的精华，不仅是昆明最高的地标性建筑，更是最大的中央景观公园，最大的总部基地，最大的地下城市。

被公认为未来发展潜力最大的新城市中心。

重点板块3:呈贡新城

昆明一路南下，城市把未来留给呈贡新城。

所谓呈贡新城，就是以昆明高铁南站为中心发展起来的一个新的行政区。

呈贡新区

这里广阔的腹地有利于大型新城的建设。随着昆南高铁站、地铁1号线、大学城科技园的开通，呈贡新区被定位为东南亚辐射核心和一带一路战略门户，是一座现代化、科学化的宜居新城。

前几年，人们把鄂尔多斯和郑州郑东新城称为“中国十大鬼城”。现在，郑东新城已经成为河南省的经济中心，已经摘掉了曾经“鬼城”的帽子。

呈贡新城可以说是云南版的郑东新城。

首先，两者都属于政府支持的新区，昆明的行政中心已经迁到呈贡新城。

二是两个地区都有与地铁无缝衔接的高铁站，位于国家铁路中心的米型高铁枢纽郑州东站，位于郑东新城，辐射南亚和东南亚的昆明南站，位于呈贡新城。

第三，两者都是重点产业集群，郑东新城是著名的金融区，呈贡也是昆明乃至整个云南的信息产业、大数据产业、健康产业、花卉产业、物流业、金融业的发展基地，发展潜力巨大。

第四，两者都拥有教育、科技、医疗、绿化等一流的市政配套设施，完全有资格引导主城区的城市功能。

正在建设中的呈贡新城

就像其他新城区一样，呈贡新区的房价是最先起步的，冲到了整个城市的前面，虽然当地配套不完善，还有大量地块空。

之前呈贡新区房价4.5万，但短时间内翻倍至1.23万。现在全区均价向上一万元，几乎和昆明主城区的房价持平。

由于该地区没有房子出售，只有少数新房子，呈贡已加入限制出售名单。新建商品房要有三年的房产证才能上市正常交易。

呈贡新城商圈:多彩云南第一城

昆南高铁站开通后，呈贡吸引了CCCC、中铁、新城控股、万达集团、绿地、招商局蛇口、上海世茂等众多大型房地产企业。此外，远洋运输集团、华侨城、鹏瑞丽集团、宝能集团和康美制药都有意在呈贡新城开发房地产项目。

在此之前，呈贡开发的房地产企业大多是当地的房地产企业，比如君发、诺士达。

随着大型一线房地产企业的蜂拥而入，有业内人士表示:呈贡新城恐怕又要涨价了。

呈贡新城的售楼处

从依托经济开发区起飞的西北新城，到吴家坝机场改造升级，老树萌芽，再到呈贡新城这个新的政府区，昆明的楼市格局一路南下。

此外，昆明新机场地区的大板桥板块和滇池附近的会展中心板块，有一定的土地储备，未来也会出现一定程度的热度，也可以重点关注。

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