房地产政策 房地产政策变化趋势

房地产市场正处于一个巨大变化的时代。客观来说，劳动力达到顶峰，刚刚需要的红利开始逐渐消退。主观来说，我们的房地产政策正在发生方向性的变化。十九大上，中央提到“坚持房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多代理供应、多渠道保障、多租金。买和买同时进行的住房制度，让所有人都能居住和生活。”这种表述基本符合近年来住房制度的改革和实践要求，标志着房地产政策从短期调控理念向长期机制理念转变。本文从土地、税收、金融和市场四个维度分析了房地产政策对公众尤其是房地产投机者的影响。

1.土地政策根据国土资源部给出的方向，未来我国土地市场的变化体现在三个方面:一是改变政府是住宅用地唯一供应者的局面，中央可以研究制定一种非房地产企业依法取得住宅用地使用权的方法；二是利用农村集体建设用地建设租赁住房，目前正在该国试点，旨在建立多主体供给、多渠道保障租购的住房制度；三是探索宅基地所有权、资格和使用权分离，实行宅基地集体所有，保障农民宅基地资格权利，适度放开宅基地使用权。

总之就是打破土地供应的垄断，打破开发商住房供应的垄断。一方面，集体土地、工业用地、农村宅基地未来都可以进入市场，实现了城市居住用地供给的多元化；另一方面，各种企业、政府、个人、团体、社会组织等。可以作为住房供应商，实现住房供应的多样化。

二.税收政策税收是政府最直接的政策工具。开征房产税只是时间问题，也是保证房地产市场稳定健康发展的长效机制之一。由于房产税的缺失，我国的房屋所有权成本很低，导致房价高空。很多人有多处房产，但更多的人只有一处甚至没有房子。西南财经大学的一项研究数据显示，2015年我国住房空入住率为22%，其中18.7%为多套住房家庭，未使用面积近60亿平方米的住房5400万套。主要原因是中国几乎没有住房成本。现在的政策取向是通过立法逐步引入房产税，从建设和交易到持有中的房产税，这样未来交易成本会降低，持有成本会上升，特别是对于房子多的炒房者。6月28日，香港/率先设定税率——对已设立6个月以上且未用于居住或出租的一手私人住宅单位征收“额外税率”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，约为楼价的5%。虽然内地房产税的推广不会操之过急，但长远来看，可以在一定程度上打击投机炒房，抑制市场。

三.金融政策房地产不仅是一种消费品，也是一种投资属性。过去，金融政策鼓励需求方和供应方的杠杆作用，但现在，为了顺应宏观经济去杠杆化周期，避免系统性金融风险，政策取向发生了变化。央行行长易纲强调，房地产泡沫一旦破裂，很可能引发系统性风险。所以中央对楼市泡沫的态度不是主动捅破，而是以控制为主。2018年，央行工作会议提出“要继续实施“分城政策”的差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理”。这也是央行年度工作会议首次提出加强房地产金融宏观审慎管理。

房地产金融的宏观审慎管理可以分为三个方面:一是完善差异化的住房信贷政策，如打破基准利率一刀切的上调，根据当地楼市基本面的不同，差异化选择利率波动区间；其次，控制资金投入，把握资金总闸门，控制房地产敞口整体杠杆比率；最后，调整房地产投资的资本结构，如减少商品房投资，增加对租赁市场、住房保障和棚改的投资。

四.市场政策中国每户拥有一套以上住房，人均住房面积接近国际平均水平35平方米，这意味着房地产市场基本面正在发生质的变化，从增量住房时代到存量住房时代。这也迫使我们的政策逐渐从卖改租同时卖，将来大城市租房可能成为主流。住房租赁市场，尤其是长期租赁市场，已经成为一个新的引导方向。目前，政府正在大力发展租赁市场。2017年7月，住房和城乡建设部、国家发改委等9部门联合发布《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，要求加快发展住房租赁需求旺盛的大中城市住房租赁市场。

对于市场来说，长期租赁公寓将迅速发展。主要有两种:一是开发商持有用于租赁的房屋，只能用于租赁不能用于出售，目前还没有找到盈利模式；二是链家、我爱我家等房产中介出租零售房屋，然后进行统一装修管理，再出租出去。这种形式有比较成熟的盈利模式，很快在租房者中流行起来。比如链家的免费品牌已经有了相当大的影响力。

总结起来，房地产政策有四大变化:一是土地逐渐打破土地供给的垄断和开发商住房供给的垄断，形成增量供给。第二，在税收方面，房地产税是通过立法逐步引入的，由建设和交易改为持有。第三，在金融方面，通过改变空的时间来加强房地产金融的宏观审慎管理，并根据城市政策来区分信贷。第四，市场方面，从增量房到存量房，从卖到租，同时卖。这些政策的调整只有一个目的，就是让房地产市场回归本源，既保证基本住房供应，又避免房地产市场泡沫，实现中央“房子是用来住的，不是用来炒的，让所有人都能住，有地方住”的战略方针。在这种背景下，投资者应该及时了解和适应这种趋势——准备入市的人需要谨慎。以前单一的炒房方式已经不适合了，不仅难度大而且风险大，还要面临高额的房产税。对于那些已经杠杆持有多套房子的炒房者来说，未来的持有成本会越来越高。建议提前规划，以减租或租赁方式发放空套房屋。

更多的楼市、土地拍卖、城建信息都在房地产网