三亚市凤凰岛 凤凰岛“沉没”

观点房产网“凤凰岛早就没房子卖了。”方橘，在海南卖了6年的房地产，还没有经历过凤凰岛最热的时候。

从2002年填海开始到2010年1月开市，这个占地1200亩的人工岛经历了每平米16万的高峰，然后暴跌，达到最低底价5.5万。热情的投资者要么被困住了，要么匆忙离开了。

另一方面，由于近年来海南省对环境保护的高度重视，大量人工填海造岛注定要被整治。除了凤凰岛，还有海花岛、如意岛、半山半岛等一些后起之秀。

如今，人们逐渐忘记了这个梦想中的填海岛，它是海南“疯狂楼市”的缩影。大部分房地产销售只听说过这个项目，只有一些资深房地产从业者还记忆犹新。

经过长时间的沉寂，凤凰岛再次报道被挂牌转让。

9月16日，北京产权交易所披露，三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元的对价转让100%的公司股权，持有三亚凤凰岛国际邮轮港口公司45%的股权，其核心资产为三亚凤凰岛项目。

据天空调查信息，曾宪云是三亚凤凰岛投资集团的实际控制人。

此外，三亚宇晟投资100%股权与凤凰岛投资集团同时捆绑转让，底价7.64亿元。宇晟投资由王全资拥有，他还持有三亚邮轮港10%的股权。

换句话说，本次转让三亚邮轮港口55%的股权，2014年曾宪云将三亚邮轮港口45%的股权转让给CCCC。至此，曾宪云将不再持有三亚凤凰岛项目。

曾宪云走了

"这种大宗贸易应该有一个相对较长的谈判过程."海南资深业内人士蔡毅对凤凰岛项目的转让并不感到意外。

从项目现状来看，自2018年被中央环保督察命名并责令整改以来，凤凰岛房地产开发一直处于停滞状态。

“后续的房地产项目不太可能实现，所以对于曾宪云来说，转让是最好的结果。”上述知情人表示。

据公开信息，凤凰岛位于三亚湾“阳光海岸”核心区，面积1258.8亩。它是海南最早的人工填海岛，通过一座近400米长的跨海大桥与三亚市区相连。

2002年，凤凰岛正式形成，分两个阶段发展。其中，一期全长1250米，宽约350米，面积547.5亩，规划总建筑面积48万平方米，二期岛面积47.4万平方米，与一期岛以全滩相连。

同年，湖北房地产开发商曾宪云以700万元从中成集团收购三亚中成国际，更名为三亚凤凰岛开发有限公司，主要经营开发凤凰岛项目。

根据曾宪云与三亚市政府签署的投资协议，凤凰岛将建设国际邮轮港口、国际会议中心、五个国际健康度假中心、一个商务别墅俱乐部、一个国际游艇俱乐部、一个奥林匹克广场公园和一条海上热带街道等七个投资项目，成为三亚的标志性建筑。

尽管规划的很好，但大规模的开发对曾宪云来说压力很大，凤凰岛的开发一度因为几个合作股东半途而废而陷入困境。之后股东换了几次，股权关系错综复杂，眼花缭乱。

其中，2006年浙江国投控股向曾宪云收购凤凰岛股权，次年3月凤凰岛项目调整为旅游综合体。

截至2010年，凤凰岛形成了浙江国都、曾宪云、李淑萍、远东地产周琳四大股东，成立三亚凤凰岛邮轮港口公司。

凤凰岛也是随着股东的不断变动而慢慢发展的。2010年，凤凰岛公寓首次开业。巅峰时期，这里的房价一度达到每平米16万。当地人望着大海叹了口气，而投资者则表现出了大幅上涨的趋势。

火热的楼市很快回归理性，浙江国都的资本也因为变现房产的血本无归而承压。2014年，CCCC以49.62亿元的交易金额收购邮轮港口公司45%的股权，凤凰岛再次变更所有权。

本次上市转让信息显示，凤凰岛投资集团目前的股东结构为:海口盛丰热带农业植物园发展有限公司持股48.5%，新疆大正鲍彤创业投资有限公司持股20%，海南兆丰智能科技有限公司持股10%，曾宪云和蔡芳分别持股20%和1.5%。

天空调查显示，曾宪云是凤凰岛投资集团的实际控制人，持有三亚凤凰岛国际邮轮港口公司45%的股权，同时捆绑转让的三亚宇晟，转让目标是三亚凤凰岛国际邮轮港口公司55%的股权。

这也意味着，如果股权转让完成，曾宪云将完全退出凤凰岛项目。

“从曾宪云的角度来看，引进CCCC已经实现了部分解决。所以，在凤凰岛未来没有明确发展前景的情况下，完全退出这次价格转移，是一个不错的结果。”

“对不起，凤凰岛”

自2000年开始填海以来，海南已有11座人工岛获批建设，三亚凤凰岛是海南岛填筑的“传奇”之一和缩影。

凤凰岛起点很高。最初旨在标杆迪拜，以“对不起，迪拜”为口号，成为国际知名的旅游度假岛。

规划之初，这个梦幻岛会有海景豪宅、七星级酒店、游艇俱乐部等娱乐场所。，并成为邮轮城市、海港城市和梦幻岛屿。

但刺激的是投资人，三亚人什么都没有。

据海南本地人介绍，凤凰岛开放时，全国各地大量炒房者涌入这座人口不到70万的城市。漂亮的女售货员和各种豪车停在售楼处门口，当时一个数字甚至卖了200万。对于当时月人均收入三四千的三亚人来说，这一切都与他们无关。

“本地人基本买不起，大部分可以买政府限价房，或者靠老人买商品房。”文艺，一个在海口做公务员的90岁女孩，很无奈。在她看来，本地人基本不会去炒房，但是外国人的到来会抬高海南的房价。

然而凤凰岛的故事很快就走下坡路了。股东变动频繁，项目进展缓慢。除了海南省的环境风暴，凤凰岛的规划也要调整，项目搁浅。

据视点地产新媒体报道，2017年底，“最严厉”的环境风暴检查员席卷海南。

凤凰岛成了众矢之的。中央环境保护监察局将其命名为国际客运港和邮轮港，但主要用于房地产和酒店开发。由于岛屿填充引起的水流变化，三亚湾西部海岸线被侵蚀。

其实在房产卖家Orange看来，全国没有比海南更注重环保的地方了。比如离岸200米的地方不允许开发，因为环保不能挖沙，导致海南的一些石头和沙子是从马来西亚进口的。

“对于空气，海南不可能有GDP。”他总结道。

因此，2018年初，凤凰岛接受停建停业，支出生态补偿资金3700多万元。随后，日月湾、恒大海花岛、半山半岛、如意岛、R&F红水湾等都卷入了环境风暴。

根据最新的上市信息，在一期建设项目中，除邮轮港口码头和5家健康度假公寓酒店外，国际游艇俱乐部、奥林匹克广场、商业街等商业和旅游项目尚未建成。

此外，二期填海工程形成的土地用途包括邮轮码头设施和旅游、商业、文化、娱乐等商业项目。

蔡毅介绍，凤凰岛现在定位为旅游邮轮港，前期投资运营回收期会很长，所以如果没有其他可销售的物业，普通民营企业无法运营。

蔡仪认为，谈拆岛基本不可能。先建的物业不容易拆。此外，目前的规划变更只对仍在填海的部分进行调整，不会拆除整个岛屿。

但经过近两年的停工整顿，这个逐渐荒芜的人工岛能否继续“挑战迪拜”不得而知。

海南淘金者

从某种程度上来说，凤凰岛是海南近年来房地产大起大落的典型案例，曾宪云只是众多海南淘金者中的一员。

曾几何时，“去海南买房过年”是很多内陆城市租客的心声。其中除了知名的东北人，还有长三角的投资人。甚至在江西湖南的一些三四线城市，也有很多人去海南买房。

其中不仅有投资人，还有为自己而活的人。去年刚在五指山买房的江西姑娘林芬说，她朋友的父母很多都在海南买房，有的很早就买了。“不一定是为了炒房，主要是为了自住。过年一般会带家人来海南。”

购房者的涌入，为海南楼市的繁荣做出了贡献。

2010年1月，国际旅游岛宣布建成，短短5天，海南商品房成交约171亿元，是2008年全年的总和，价格涨幅是全国的5倍。

相当长一段时间，海南房地产占投资和税收的50%左右，有的市县甚至达到70%。经济严重依赖房地产。

从事房地产销售六年，方橘回忆2016年和2017年最好的几年。“冬天海南到了，来看房的都是人。大陆有钱人多，海南那么大。”

但需要指出的是，海南的房地产这两年大幅放缓。

2018年4月22日，海南出台全球限购。对于不同的限购地区，未在本省登记的家庭，必须提供在海南省累计24个月或60个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明。海口、三亚、琼海等热点城市都有五年社保，海口将房价限定在每套1.73万元。

在蔡毅看来，对于自80%的市场份额以来一直在岛外的海南来说，调控政策的影响是立竿见影的。

2019年9月16日，海南省长在国务院办公室新闻发布会上发布的数据显示，2019年1-8月，海南房地产销售面积下降52%，房地产销售下降50%。再次强调，海南要避免再次出现房地产大起大落。

“近几年来，速度有所放缓。第一，土地不好拿。此外，土地必须摇动才能开发。比如文昌就有一定的建房指标，比如今年能建多少方。”方橘坦言，因为房子不好卖，很多卖房的朋友都去了云南广西贵州。

但他还是选择留在岛上，二三线还是略有增加，“因为越是不让买，越是有人想买。现在很多开发商还留着一些房子卖。”

至于限价和限购，芳橙透露，海口虽然有限价，但有些好地段还是可以卖到2.5万到3万，业主要补差价，但是差价不包括在合同里。另外，业主可以先签协议，等社保缴完了再签合同。

看来他对海南的房地产还是有信心的。

房企留下来

也有房地产开发商左右为难。看到市场分红，纷纷冲了进来，也在最强监管下挣扎。

其中，有人选择收缩策略及时止损，有人观望。

在去年8月的业绩会上，夏海钧表示，海南的调控政策给恒大带来了一些麻烦。幸运的是，恒大在海南的整体库存较小，这将减缓未来的发展和建设速度。同时，考虑通过租赁和养老的方式振兴海南项目的住宅部分。

“海南目前处于全面调控之中。如果有压力，就暂时搁置。”在最近的业绩会上，绿地香港董事局主席陈军在回应海南问题时也表达了类似的观点。他接着说，海南在格陵兰香港的比例很小，暂时不发生也没关系。

过去两年才布局海南的徐汇，在去年全球限购政策出台后立即做出了回应。据视点地产新媒体报道，去年年中，徐汇海南分部被降级为城市公司，由深圳公司管理。此外，徐汇参与的几个海南项目也陆续退出，只剩下三亚博越亚龙湾项目，但之前也因为环保问题暂停。

在蔡毅看来，房地产行业本身对目前调控政策的影响最大，尤其是那些在海南重仓的房企。从目前的态度来看，海南市场短期内并不乐观。

但他也指出，海南市场实际上是一个相对灵活的市场。

“如果自贸区在海南有比较大的制度突破，而在政策开放的背景下，房地产也可以空，因为海南的购房者面对的是全国。”

不过短期来看，这种放松的可能性不大。后面选择房企留下还是留下，比如喝水，冷暖自知。