农村建设用地 关于“农村集体建设用地”，你懂的还不够

8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了《关于修改〈土地管理法〉的决定》。新的《土地管理法》将于2020年1月1日生效。

其中，集体所有土地入市的修改，意味着农村集体所有建设用地可以享受与国有建设用地同等的待遇，以同等的权利和价格入市。这对乡村旅游业来说是个好消息。

但值得注意的是，新《土地管理法》中允许进入市场的集体土地必须同时满足以下四个条件，才是合法经营。

土地利用总体规划和城乡规划确定的工业、商业和其他经营性集体土地；

依法必须登记的集体管理建设用地；

经集体经济组织成员三分之二以上村民会议成员或者三分之二以上村民代表同意；

必须纳入年度土地利用计划，合理安排。

同时符合这些条件的集体土地可以进入市场，否则是违法的。

随着城市化的发展，农村出现了一些现象:大量农民进入城市，但农村的建设用地非但没有减少，反而增加了。国家标准是农村每人120平方米。事实上，农村住宅用地远远超过国家标准。

很多农村人都有一种情结。在城里攒钱，就是为了回家盖个大房子。盖完房子就没人住了，普通人心里觉得踏实，有根才有安全感。为了这种安全感，从2000年到2016年，农村常住人口从8.08亿减少到5.89亿，2亿多农民进城，但农村居民的土地却从2.47亿亩扩大到2.98亿亩。

为了发展农村，在过去三年里，国家鼓励集体建设土地、四荒地、乡村旅游、特色城镇、农村综合设施和其他农村项目。

去年12月出台的政策明确了盘活存量低效建设用地、严格控制新增建设用地规模、控制用地面积在3平方公里左右的政策目标。也就是说，要想搞乡村旅游、特色小镇、乡村综合体等项目来满足建设用地需求，就需要对现有存量大做文章。

接下来我们就来说说农村宅基地和集体财产土地。农村集体建设用地政策的关键是宅基地。因为宅基地属于农村建设用地，农用地永远是农用地，其用途是不能改变的。

农村宅基地是未来最大的用地空，是发展特色城镇和农村综合体，为乡村旅游提供最大的潜在用地。

但是仍然有很多制度限制发展空，比如宅基地流转是否可以跨地区，该村占用的土地是否可以跨其他县；银行是否可以按揭贷款，现在全国有30多个试点。变成工业用地；市场化交易等等。

从村集体取得的集体财产土地有三种:承包地、四荒地和林地、集体建设用地。

其中，需要注意的是，这些土地产权属于集体，农民只有承包使用权；不能抵押贷款，不能转让给村集体经济组织以外的人和组织；实行用途管制，未经规划和政府征用，集体土地不能转为用途。

很多人可能不知道集体建设用地有三种类型:商业性集体建设用地，不超过集体建设用地总量的10%，可以直接进入市场；公共建设用地为学校、医院等公共服务配套用地；宅基地，是乡镇合并后下一步最大的待开发土地空。

因此，我们在从事乡村旅游时，要明确农村可利用的资源是土地和农村集体资产。乡土农村资源和文化是最宝贵的资产。例如，土地、山脉和河流是资源型资产；民间手工业合作社、村集体工业等经营性资产；以及教育、文化民宿、卫生、公共设施等农村非经营性资产。我们需要考虑整个项目的规划。

农村集体建设用地是当前和未来农村产业发展的主要用地渠道。我们在做农村育儿教育，做研究，体验旅游的时候，要尽快转弓，把餐饮住宿等与建设相关的功能区提前规划到附近的村庄和建设用地的辐射区，一劳永逸。