老旧小区高龄电梯更新难如何解

■我们的记者黄建坚

在上海80、90年代建成的许多高层商品房和售后公房中，电梯“老化”现象普遍存在:门不顺利打开，运行突然加速减速，甚至“人关”。因为旧电梯很多部件在市场上买不到，很多维修都治不好，以前维修的累计成本足够换一台新电梯。

电梯更新的选项摆在住户面前。但电梯更新涉及成本较大，前期商品房小区维修基金账户复杂，行业委员会不完善，更换物业，使得问题更加难以解决。如何筹集资金？提取大额专项维修资金需要满足哪些条件？没有行业委员会和物业管理，政府如何参与电梯的改造和维护？

电梯更新需要居民自己决定

平凉路街的武进江浦建筑小区位于江浦路120号。是1991年竣工的售后公房，有两部电梯。自1992年4月开始运营至今已有25年，负责120位业主的日常出行。随着电梯部件的自然老化，居民经常被困在电梯里。1998年和2005年，物业公司分别对两台电梯的控制系统进行了改造和曳引机更新，但仍存在开门和关门不畅、运行中突然加减速等问题。物业向业委会提出，为了彻底解决电梯问题，所有电梯都必须更新。

虽然住户对电梯的长期维修意见很大，但听说要交费就不愿意交费。根据规定，物业只有在三分之二以上业主签字同意后，才能开始申请专项维修资金。在这样的压力下，原行业委员会集体辞职。2013年，新的行业委员会成立，行业委员会主任许美珍不知道如何再次开始协商。她多次与街道房管处、居委会协商，走访市场上的电梯生产厂家，选定四个品牌产品，并提交相关报价供业主选择。2015年7月召开第一次业主协商会议后，行业委员会将各电梯公司的标书张贴在小区公告栏，并制作了《电梯续用意见查询表》，分发给每家每户。同年9月，行业委员会成功启动第二次咨询，85.5%以上的居民签字同意。

两部电梯改造后，居民将把对电梯产权和公众参与的意识转移到社区自治上。“以前小区走廊和消防通道都是满满的废墟，居民不配合。清理工作很困难。电梯修好后，住户主动清理自己的门，清理出两辆卡车的残骸。”住户轮流打扫电梯，也实行“限时模式”，保证使用寿命。

委托第三方律师指导更新

霍兰公寓三栋高层建筑的六部电梯是上海最古老的电梯，制造和使用于1988年。2012年电梯故障，多次维修的累计成本远远大于续保成本。2015年4月30日，小区门前物业按规定退出，各行业委员会全部辞职。旧电梯的维修迫在眉睫，在新的行业委员会成立之前，几乎不可能使用维修资金。

在没有行业委员会，没有物业的情况下，政府如何参与电梯更新？2015年5月，社区所在杨浦区平凉街委托第三方律师事务所全程参与，居委会征求业主意见。律师事务所还负责起草相关合同。与街道办事处和部分业主代表沟通后，决定召开临时业主大会，表决是否向政府借钱更新电梯，并向业主筹集维修资金。最后临时业主大会同意向政府借钱更新电梯，通过率84.9%。在律师事务所的指导下，街道和区质监局与电梯维修单位和托换物业公司签订了三方协议。

施工单位首先在三栋楼中各选择一台状况不佳的电梯进行更新，另一台电梯实施限制措施。“第一台电梯更新安装的时候，居民态度普遍反转，愿意主动交钱，新行业委员会也在运作。”6个月内，电梯更新换代率超过99%。随着电梯的更新换代，新行业委员会在律师事务所的专业指导下与物业签订了合同，电梯的后续管理有了长效机制。

“负能量”社区走上了正轨

位于通北路335弄的靖江公寓，是一栋21层110户的单体建筑，包括商品房户和拆迁户。由于住宅开发商的破产损害了商品房购买者的利益等矛盾，一些居民通过拒绝支付物业费来表达不满。整个小区最多有70多户拒交物业费，除了空只有10多户按时交物业费。截至2015年6月底，该物业因长期亏损而离开社区。当年7、8月，小区处于空管理期，但两台电梯先后发生故障停止运行，楼内住户全部爬楼梯42天。

“整个公寓的住户分为三类:拒交物业费的住户、观望的住户、希望社区正常运转的住户。”金盛小区居委会干部表示，居委会针对不同居民采取了三种工作方式:让社区骨干帮助动员楼内居民集资修电梯；做好挨家挨户观望居民的思想工作；对拒交物业费的居民采取法律措施。通过一系列措施，靖江公寓终于解决了电梯维护问题，为电梯安装了芯片，楼上“刷卡”。“因为电梯运行费包含在物业费里，拒绝缴纳物业费的住户会通过系统锁定自己的电梯卡。”

“电梯是居民在住宅区出行的必要设施。一旦出现问题，就会成为小区的矛盾点。解决电梯更新问题，有助于小区管理步入正轨。”居委会干部说。