楼市调控效果显现:上半年成交降温 35城或需补库

北京，北京，7月11日如果你问上半年楼市最重要的时候，很多人会回答“3.17”。这一天，北京再次加大了对楼市的调控力度，随后几十个城市纷纷效仿，反复出台新举措。几个房地产研究机构的报告显示，房地产市场的监管效果出现。在热点城市的带动下，上半年楼市销量下滑，北京、上海、深圳的新房销量均同比下降30%以上。

数据地图:销售人员向客户介绍房产。中信。记者金硕照片

放眼全国

销售面积和金额的增长率同时下降

国家统计局统计显示，1-5月，全国商品房销售面积增速较1-4月下降1.4个百分点；商品房销售增长率下降1.5个百分点。与2017年初相比，全国商品房销售面积和销售金额分别下降7.4和10.8个百分点，与去年最高点相比分别下降22.2和37.3个百分点。

销售面积和销售增长率同步下降，真实反映了紧缩政策的调控效果。

在《2017年上半年总结展望》报告中，嘉里研究中心指出，首先是各地库存的减少和严格的“限价”导致新供应量大幅下降，制约了销量的增长；其次，一二线城市限购、限贷、限售等政策频频加码，热点三四线城市由刺激转向紧缩，商品房交易规模不断缩小。

而且3月17日北京楼市新政引发的一波调控，彻底拉开了一季度和二季度商品房销售数据的差距。嘉里研究中心指出，第二季度，商品房月销售面积和金额的绝对值均低于去年的月平均水平，且始终处于下行通道。

“销售额下降是不可避免的。至少在第三季度，政策收紧和量价企稳这两大特征还将继续。不过，随着补充库存和增加供应的步伐加快，预计交易量的下降将继续减少。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受Zhongxin.com采访时表示..

北京亚运村北辰附近一栋居民楼的外景。中信网程春雨照片

看看这个城市

一线楼市交易面积下降，深圳跌幅最大

城市方面，热点的一二线城市和三四线城市之间交易分割，一二线楼市交易比例明显降低。

中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易信息》显示，30个重点监测城市上半年17个城市的交易面积同比下降。其中一线阵营，北上广深交易面积同比下降50%以上，北京上海下降30%以上，广州同比下降20%。

二线城市中，上半年南京楼市成交面积下降61.19%，杭州、长沙同比降幅也超过50%。

看交易量，记者梳理了官方和机构交易数据，显示上半年北京、上海、深圳新增住房交易量均同比下降30%以上，广州表现相对稳定，同比仅下降10%。

据叶巍我爱我家集团市场研究所统计，上半年北京市共签约新建商品房16332套，同比下降38.6%，为2010年以来的同期新低；二手房交易量也下降了30%以上，房价也逐渐由区域性下跌转为普遍下跌。上海链家的数据显示，上半年上海新销售的商品住宅数量约为2.93万套，同比下降51.78%。

深圳市规划和国土资源委员会发布的统计数据还显示，上半年，深圳新增商品房销售总量10502套，同比下降54.7%；广州是四个一线城市中最稳定的。上半年，网上签约新建住宅50774套，同比下降10.92%。

北京西直门附近住宅区外景。中信。中青照片

询问库存

挤压效应，购房意愿叠加，促进去库存化，效果明显

中央参考咨询所的上述报告还指出，截至今年6月底，在中央参考咨询所监测的12个城市中，除南京、宁波、蚌埠、广州外，其他城市如北上申的库存均有不同程度的下降。在溢出效应的影响下，三四线城市的去库存效应显著。

“去库存化仍然是当前房地产市场的主要任务，而控制房价是一项衍生任务。”严跃进表示，三四线楼市整体复苏与一二线楼市政策频繁收紧不无关系；与此同时，这类城市买家的热情也越来越高。

谈到目前库存紧张的热点城市，严跃进表示，理论上，如果房屋存量与销售之比小于12个月，就需要补充库存。易居研究院70个城市的库存变化数据显示，5月份库存销售比低于12月份的城市有35个，不仅包括北京、上海、广州、南京、重庆等热点一二线城市，还包括九江、茂名等三四线城市。

“对于火热的楼市来说，增加供给是正确的方向，但增加供给的内部结构也很重要。是否真的增加了进入市场的有效住房，决定了是否能缓解供需关系？”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳杰告诉Zhongxin.com。

欧阳杰认为，控制一二线城市房价有两个基本方法:增加市场供给和控制房价上涨预期。“因为，如果房价有望上涨，基于买家‘买高不买低’的心理，可能会吸引到刚刚需要的、改良过的买家成为‘投资者’”。