【成都新城市电影城】成都玉林东路，以国内第一个多业权为背景，统一云馆的城市更新事例。

2021年12月28日，成都玉林特色商业街区开业。

新的玉林东路率先亮相，只有770米的街道两旁聚集着160多家店铺，还有一条非常特别的艺术长廊。

胡同更新当然不是新话题。上海杨浦大学路、陕西康利、茂宜路320、广州东山区等很多优秀事例，但以分散业权为背景的统一更新和运营还是第一次面向全国。

众所周知，城市更新的最大困难在于业权分散。因此，以成都玉林东路为例，我们从那个改家开始就给予了极大的关注。

如果市长/市场和时间验证成功，这将成为全国主要城市更新的重要榜样，这将具有重要意义。

2016年，赵磊的一首歌为《成都》首，大大提高了《玉林》和《酒吧》的声誉。

成都地区的60后、70后、80后，“玉林”不是普通的地名，而是时代的记忆和象征。

从上世纪末开始，这里有三个贵火锅、香火锅、一只龙虾、钟姐姐饺子、王妈妈用手撕兔子、玉林串串香。

*王妈妈手工烤兔子撕|地图网

这里不仅有被称为“中国地下摇滚教母”的唐蕾和她的第一家酒吧Littlebar。

还有她的哥哥、当代艺术家唐雯和他的朋友、中国著名艺术家胡多玲、诗人永明等成都文化艺术圈最早的“圈层根据地”——白夜巴。

还有张良英等明星出来的著名音乐之家酒吧。

*位于成都地区开发商早期商业项目“玉林生活广场”二楼的音乐集是几代成都人的青春打卡|互联网

玉林的白天是全世界的尖端，可以说滋养了成都本土的审美、时尚和潮流。玉林的夜晚、诗歌、音乐和食物抚慰着成都人挑剔的味蕾和独特的灵魂。

玉林无疑是成都人的精神家园。

01.认识玉林

玉林位于成都一、二环之间，大致是一环南三段、二环高架路、高科技永丰路、人民南路包围的地区。

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玉林位置得天独厚，紧靠人民南路，是内环与三环之间往来的必经之路，附近交通便捷、配套成熟。

不同于后来动辄几十栋、自带绿化景观和休闲广场的封闭式大型楼盘，玉林的小区多是由几栋居民楼组成的微型院区，短短一条巷子往往有多达3-4个院落——整个玉林片区共有五路八街十九巷，居住人口极为密集。

*玉林区域的卫星图

作为成都开发最早、最 「洋气」 的片区之一，玉林基础设施完善、生活便利，吸引了周春芽、何多苓、翟永明、张晓刚、唐蕾等大批艺术家聚集于此，曾一度是西南片区当代知名艺术家频繁出没的地方。

*年轻时候的何多苓在白夜拍照 | 图据网络

与陈丹青、罗中立齐名的中国第四代油画大家之一的何多苓曾写到，「（玉林）沙子堰是个节点，是我艺术生涯很重要的十年」。

长期生活在玉林的知名建筑师刘家琨在其广为流传的《玉林颂》中称，玉林之于成都，犹如苏荷区（SOHO）之于纽约。

艺术家的聚集，引发了酒吧的兴起——翟永明的「白夜」和唐蕾的「小酒馆」，正是在这个时期诞生的。

酒吧兴起的同时，玉林的服装零售也在天时、地利、人和中迎来了繁荣——

天时：上世纪80年代末90年代初，正值改革开放初期，政策放开，允许个人经商；

地利：玉林是成都最早开发的片区，基础设施完善，且路、街、巷密集，提供了开店空间；

人和：经历了统一服装时代的年轻人追求个性潮流，愿意尝新；玉林聚集的艺术家对时尚敏感且具有极强的带动效应；玉林片区居住人口密集，消费能力强……

玉林的服装店面积较小，多以外贸货为主，其款式新潮，领跑成都主流审美数年，玉林也因此成为当时年轻人的「潮流圣地」。

并且，大部分店内的每款数量都较少，可以说是古早的「买手店」。

*玉林的服装店 | 图据网络

除了外贸服装店，玉林还衍生了成都最早的服装定制门店，主理人往往审美独到、深谙裁剪之道。

*服装定制门店内部 | 图据网络

酒吧和服装零售多集中在主干道，而餐饮则如毛细血管般遍布玉林的大街小巷，且类型多样。

当时年轻人一句 「去玉林」 ，往往就是去巷子里的小店撸串、吃火锅，去居民楼里吃私房菜。

玉林的餐饮，既有像老码头火锅和玉林串串香这样，从只有十几张桌子的小店起家，发展成如今闻名全国的连锁品牌；也有像飘香火锅、陈记蛋烘糕、王妈手撕烤兔等依然活跃在玉林街头巷尾的小店；还有大龙燚、锦城印象、沙胆彪这些走进玉林的新兴连锁品牌。

*老码头火锅（玉林店）| 图据网络

*锦城印象火锅酒楼（玉林店）| 图据网络

此外，年轻人还为这里带来了独具个性的小店，比如白胡子咖啡、饮水村（咖啡）、药厂（清吧）等等。

*白胡子咖啡 | 图据网络

*药厂（清吧）| 图据网络

仅咖啡馆一项，整个玉林片区就有数百家。小红书搜索「成都玉林咖啡馆」，有多达2200+相关笔记。

最近多次出圈、被多家媒体报道的「一介·巷子里」，则是商业和公益结合的一种成功探索——

空间由社区委托第三方设计并运营，业态上来说是咖啡馆，同时具备美术馆和展览馆的功能，在设计之初就秉承「居民友好」的理念。常常可以看到空间外的长椅上坐着社区的爷爷奶奶，或休息，或闲聊，或下棋娱乐。

*一介·巷子里 | 图据网络

2021年10月1日，白夜时隔八年重返玉林，并一次带回两个空间：「白夜 酒|咖啡|书」坐落于原址玉林西路85号，「白夜·花神诗空间」则矗立于芳华街28号。

*白夜 酒|咖啡|书

* 白夜·花神诗空间 | 图据网络

白夜·花神诗空间12月19日开业当天，创始人翟永明担当策展人，邀请艺术家何多苓、罗发辉、蒋志、吴湘云、袁晓天，以「绽放」为主题，策划了一次与空间名称相呼应的花卉盛宴。

* 白夜·花神诗空间开业现场 | 图据网络

玉林的独特魅力，不是单拎出来某几家店好吃、某个服装店好逛，或者某几个酒吧的live好听。

而是在于其如毛细血管般密集的街巷，那八街十九巷中隐藏着无数有趣的或新或旧的商业形态：

经营了几十年的杂货铺，隔壁可能是新开的咖啡馆或面包店；苍蝇馆子旁边，可能是一家时尚小店……

* 饮水村咖啡馆 | 图据网络

玉林街巷中掩藏着各种不期而遇的惊喜，吸引着无数年轻人到街头巷尾寻找宝藏。

与此同时，也让更多坚信 「酒香不怕巷子深」 的年轻人来到这里，开出形态各异的新的小店。

新与旧，在这里从来不违和。

更何况，玉林还有十数年的沉淀：艺术家带来的精神厚度，老成都人留下的人间烟火。

既烟火又浪漫的玉林，一边连接过去，一边迎向未来。

* 玉林某条街道 | 图据网络

02.玉林东路

玉林东路全长770米，东临成都干道人民南路，西至玉林北路，是进入玉林的主要通道。玉林东路上约有160多家店铺，涉及130多位业权方，产权非常分散。

此次玉林东路更新，前期做了充分的调研和沟通工作，根据街道现状进行统一规划，呈现出了一套多产权街巷更新的整体方案。开街以来，得到了公众认可，最近还被评为成都10条最美「回家的路」之一。

这套方案有几个亮点值得关注。

1.建筑设计上，整体协调统一。

更新后的店铺外立面以米白、米黄为主，以砖红、墨绿和湛蓝点缀，风格简洁明快，视觉统一。摆脱了原本相对老旧、混乱的状态

引进的店铺在主体风格基础上，根据自身特色，带来了个性化的设计，比如coalmate摩登烧烤的店铺外立面上白下黑外加落地玻璃窗，干净、简洁、现代；

临街道的墙面，改成了栏杆，增加了行进过程中两侧的通透度；

玉林中学门前的公交站台，更新后采用偏水泥原色的浅灰色，与学校主体建筑的砖红色相搭配，银波纹玻璃的使用增加了质感

2.内容呈现上，新业态与艺术元素相结合。

玉林东路原有店铺业态以满足社区生活基本需求的小餐饮、零售和服务业为主，比如面馆、眼镜店、童装店和理发店。

「新业态」主要体现在此次玉林东路更新带来的10家首店——

有高性价比微醺小酒馆-酒辻商店、兼具个性与性价比的板凳鲜酿、小而美的和牛寿喜烧专门店-喵多喜，主打新式烧烤的-Coalmate碳火、新中式糕点-青桔与木鱼糕点等，很好弥补了原街区新业态的缺失。

其中，比较有意思的是酒辻商店和板凳精酿。

酒辻商店有自己的酒厂和研发团队，线下店用便利店的呈现，性价比高，装修偏工业风，可以小坐也可以外带。

板凳鲜酿装修风格比较朴拙，一大杯鲜酿只要19块，老板是个90后、健谈的小伙子，开店后自己也搬来玉林住，开业几个月，已经有不少玉林社区的熟客。

路口还有一家名为「宇宙树」的餐厅，绿色的招牌和巨幅的「COMING SOON」格外醒目。

此外，玉林东路设置有专门的市集区域，有趣的摊主在这里汇集，带来更多新鲜、有意思的互动体验。

「艺术元素」更是被不动声色地融进了这个曾是成都乃至西南艺术文化中心的地方——至今仍有不少艺术家、作家、诗人、画家定居在玉林，此次更新中，更是邀请了十位艺术家创作了格外引人瞩目的艺术长廊。

*庞凡以emoji表情符号为创作基础，通过夸张的表达呈现玉林的五彩斑斓；

*曾元伟笔下的玉林，在春夏秋冬的交替里，有了色彩，是岁月赋予了它生命的温度；

*游玉梅以细腻的油画笔触，描绘玉林色彩斑澜的商店、秋天的黄叶以及小巷里的雕塑小品 ；

*修伟记录玉林「猫」的百态，它们穿行在玉林的老街或者咖啡馆，更像是生活温度的无数碎片；

*艺术家蒋剑用「云」的姿态与方式表达了玉林的轻盈与灵动，静谧与流变。

有意思的是，艺术橱窗的表面，除了写有艺术家名和作品名外，还有诗人李万峰于2021年11月28日所创作的集句《玉林东路的夜晚》，而集句则是以翟永明、何小竹、洁尘、颜歌等知名诗人、小说家关于玉林的作品为灵感写就的。

这种串联，十分巧妙且有意义。

艺术长廊对面，有两个玻璃盒子，分别是展厅、放映厅和照相馆。

最近正在展出「玉林记忆」、「玉林故事」、「玉林味道」的老照片，多维度呈现玉林的生活状态；放映厅和照相馆，通过放映机、老照片、留声机、红色法兰绒幔帐等老物件，还原旧时光。

此外，在玉林东路还可以看到很多艺术装置。

比如入口处的玉琮，形象取自金沙遗址出土的十节青色玉琮，是成都的城市IP之一（在玉林东路的东西两头都有，但个人认为略有点接不住）

街角的鹦鹉和孙悟空两个雕塑小品

还有一幅巨大的漂浮的中国宇航员的手绘涂鸦作品，呼应了成都将于2023年举办第81届世界科幻大会，作品来自出生在玉林的青年艺术家庞凡。

3.运营管理上，细节很赞。

玉林东路更新的VI形象取自金沙出土的十节青色玉琮，简洁、识别度高

设置了专门的自行车停放处，且配有单车支架，安全且便于统一停放

车行道和人行道以标识、沥青颜色深浅和花坛花箱做区分，既美观又自然，同时留出了充足的人行道宽度，体现了「慢行优先」的原则

社区标牌更新为更加醒目的发光字或金属字，且与店铺的标牌保持了基本一致的材质和色调

在少有人注意的高处，不仅配备了阳台护栏，而且统一摆放了挂式小花盆，有一种欧洲小镇既视感

不过，由于道路较窄，所以当电瓶车、公交车或私家车通行的时候，需要紧急避让，可能会影响步行体验。

玉林东路目前尚处于持续更新状态，据了解今年会继续引入新业态店铺，并通过一系列活动持续发声。

在「国内首个多业权背景下统一运管的城市更新案例」这一语境下，玉林东路已经呈现出来的第一阶段更新的模样与内容，以及未来的动向，值得我们对其继续保持高度关注。

当然，放眼全国，城市更新案例早已比比皆是，街巷更新领域也有珠玉在前。

正所谓，它山之石可以攻玉。

03.上海街巷更新的启示

城市的商业发展从追求增量走到了存量更新，视角也从宏大叙事变成了微观日常。

在这一时代背景下，街巷更新逐渐成为行业热点。

其中，上海的街巷更新在立法规范与探索实践两方面均领跑全国。

立法规范方面，早在2007年，上海便确定了144条风貌保护道路（街巷），其中64条作为一类风貌保护道路将「永不拓宽」，并保留街道两侧的建筑风格和街道尺度。

2021年9月1日，《上海市城市更新条例》正式施行，为城市更新提供了法规依据。

针对街巷更新最常见的产权分散、更新成本高的问题，《条例》明确规定公有旧住房拆除重建和成套改造，在达到规定同意和签约比例后，公房承租人拒不搬迁的，并规定了「调解+裁决+申请执行」的方式，同时还建立了产业优胜劣汰和土地高效配置的更新机制。

*武康大楼 | 图据网络

探索实践方面，自2015年开始，上海就开始街巷更新，出现了愚园路、武康路、幸福里、巨鹿路、富民路、长乐路、新乐路、安福路等灿若星辰的街巷更新案例。

颇有意思的是，成都玉林与上海巨富长，有着相似的物理形态、城市站位与心理支点

首先，两者的区域形态类似

* 巨富长区位图 | 图据网络

其次，两者都是「活着的街区」：街道尺度适宜、人口密度高、老建筑保存完好、配套设施齐全、历史文化丰富。

前段很火的反映上海生活的电影《爱情神话》，有多个场景便是取自这一带。

再有，两者都是其所在城市的文化艺术高地。

其中，巨鹿路675号是上海作家协会所在地，《收获》《上海文学》《萌芽》等期刊在此办公，是文艺爱好者的圣殿。

其前身为大名鼎鼎的 「爱神花园」，曾是电影《阮玲玉》《与魔鬼打交道的人》《上海1920》等数十部电影的拍摄地。

* 上海市作家协会门口 | 图据网络

而富民路曾是众多银行家、达官显贵和文化名流的居住地，至今仍是上海富人居住最多的街区之一；长乐路则因张爱玲、影星上官云珠、画家丰子恺等文化名人寓居于此而闻名。

* 丰子恺故居日月楼 | 图据网络

巨富长在其更新过程中，以改建或加建为主，保留了众多历史建筑和绿地，采用分阶段、适时的渐进式更新方式，以人为本，打造城市「活力」空间。

在保留历史建筑的前提下，通过改善基础设施和公共服务设施，提供环境，「生长」出与之协调的新业态，实现新与旧的融合。

* 富民路上的保罗饭店-上海本帮菜传奇｜图据网络

* 长乐路上的公路商店 | 图据网络

对于街巷更新过程中面对的产权分散问题，或可参考上海，提供相应的立法支持；在具体操作层面，玉林东路与巨富长更新总体思路一致，但执行细节尚有较大的提升空间。

写在最后>>

对于成都的街巷更新而言，玉林东路并非起点，也绝不会是终点。未来，成都的街巷更新或将迎来高速发展。

1.成都一环内街巷存量丰富。

蜀都大道+东大街，东西糠市街、镋钯街、东升街、崇德里、猛追湾、东安南路，以及成都沿河的Y字形城市阳台，直至华西坝、跳伞塔、玉林、桐梓林等片区，都属于城市/街巷更新的潜力区域。

并且，这些地方多少与上海的南京东路+淮海路，巨富长+愚园路新乐路东湖路，以及杨浦大学路、陕康里、丰盛里、幸福里、武夷路等结构和分布相似。

据了解，目前跳伞塔区域，已经完成土地平整，即将开始更新。

* 上榜「全球最酷50城市街区」的镋钯街 | 图据网络

2.成都近几年从政策层面开始大力支持以街巷和社区为单位的更新。

2017年成都市委成立了城乡社区发展治理委员会，从城市治理高度推动社区发展。

2018年成都提出打造10公里「城市阳台」的规划方案

*成都阳台示意图

2020年8月，成都市委、市政府确定了以一环路环线为轴，深入左右1至2个街区，打造成都「市井生活圈」，彰显成都「慢生活」的独特气质。

3.近几年成都街巷更新已经涌现出一些具有参考价值的优秀本土标杆案例。

近几年成都涌现出一些优秀街巷更新案例，比如崇德里更新、华西坝大学路、猛追上下湾更新（万科操盘）和新都超线公园的街道更新（资源要求高、商业模式较为稀缺），取得了良好的社会效应和商业效应，为成都街巷更新提供了具体、富有实践参考价值的方案。

街巷更新除了需要投入大量的人力物力财力外，还需要耐心和智慧。

实地走访观察，我们认为，玉林东路的此次更新，虽然存在「用力过猛」的观感（过于密集出现的Slogan和玉林字样，使用率和场景都比较为难的金属休息桌椅等）和比较尴尬的内容填充方式（静态美陈过多、交互性不足，且质感较差、不足以形成自发打卡等）等阶段性不足，但为整个片区的有机更新与社区活化，的的确确带来了很好的带头作用。

*玉林西路的文化艺术馆BUSHES改造图示及实景

反而是与玉林东路一街之隔的、赵雷歌中所唱的「玉林西路」，由于拥有更多原发性知名品牌与有趣的业态，似乎比当下的玉林东路「努力求关注」的状态要怡然自得许多，有时间去逛东路的朋友，不妨也到西路走一走。

正所谓「开街容易旺街难」，开了一个好头的玉林东路，会否给整个片区乃至更广阔的城市街巷带来「叫好又叫座」的引领，还需要更长时间的市场检验。

我们对此满怀期待，亦拭目以待。

- THE END -

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