【龙岗百誉影城】宝安将增加100多万个商业地产，成为商业供应繁荣地区。

Hiao Chan LAN省开业，合正焕开了一个城市，谢霆庆KIBERNA开了。……。去年保安4家购物中心相继开门，填补了保安大型购物中心的空白。目前宝安仍在建设或计划建设许多大型购物中心，专家预计宝安今后将增加101万平方米的商业房地产，以社区支持购物中心为中心。保安将成为深圳商业规模最大、项目最集中的地区之一。

数据分析

深圳正在建设近300家购物中心

据世邦Weirish统计，2013年以来，全球建筑购物中心面积达3900万平方米，建设面积最大的前10个城市中，有8个位于中国，深圳以近300万平方米的建设面积位居全球第三，创下深圳历史最高数字。以《深圳市2013年国民经济和社会发展统计公报》公开的2013年末深圳常住人口为1063万人，计算人均购物中心0.25平方米。这个数字大约是上海和杭州的两倍，在一线城市中排名第二，仅次于北京，人均0.37平方米。

中原地区的调查数据显示，从2004年到现在，深圳购物中心经历了第三次爆发期，近4年来，除2011年外，每年开业人数超过10家，2013年仅新增面积就达到97万平方米，平均单体面积从2010年的3.8万平方米扩大到2013年的7.5万平方米。今年的新供应量将超过55万平方米，创下历史最高值。根据某房地产研究部的数据，近三年深圳购物中心面积的平均增长率为25%，数量平均增长率为28%。

深圳市零售商业行业协会负责人说，目前深圳的7个行政区已经有购物中心，还没有购物中心的地区包括平山、鹏、光明。

一些业内人士说，早期住房市场受到政策的限制，许多开发商转向商业支持，促进了商业中心的快速发展。另外，开发商的开发模式大多以自营为主，在全国复制，购物中心大宗交易不活跃，从2005年到现在，每7起交易金额达到1000万美元的交易。

据深圳市零售商业产业协会《2013年深圳购物中心发展报告》称，今年明年深圳将增加25家购物中心，仍然主要集中在保安、龙华、龙江等原特区以外地区，盐灯泡今年也将首次出现购物中心，填补区内商业形式的空白。有人认为，深圳市场今后可以容纳100家购物中心。深圳购物中心的数量和面积仍然有更大的发展空间。(约翰f肯尼迪)。

宝安市长/市场

未来将增加100万平方米以上的商业用地。

记者曾于2012年7月写了关于保安城市综合体的调查报告。采访过很多保安区市民。大家都抱怨保安没有KKmall、coco park这样的大型购物中心。买一双鞋要跑去福田或南山。(威廉莎士比亚、Northern Exposure(美国电视剧)、鞋子名言)两年后，保安已经开设了HIAACLAN LAN省、合正焕一省、思政京基弗纳等大体购物中心。其中，海亚赞兰省的计划已经超越万象省，成为深圳目前开业的商业面积最大的城市综合体。

记者采访获悉，今后几年，宝安区将积极推进城市综合体、大型购物中心、特色商业街等建设，建设以市级商圈、急救商圈、街道商业中心、社区商业为主的多层次现代商业格局。同时大力发展满足白领消费需求的连锁经营、品牌经营、仓储式经营。

中国总经理周斌对记者说，目前安保计划或正在建设的项目大部分是超大型城市更新项目，都是城市综合体开发模式，包括大规模商业。其中正在拆除的25个区将建设商业面积约为16万平方米的大城堡。位于安保中心地铁站附近的开工中的洪永元一方中心，商业面积达15万平方米。另外，正在建设的试点城市商业面积近11万平方米，中央四方花园的商业面积也达到8万平方米。还有计划中的中粮购物公园，商业面积达20万平方米。机构数据显示，未来安保将增设超过100万平方米的商业房地产，大部分是社区型购物中心，类似于目前在沙井开业的瑞惠城市购物中心。

发展趋势

宝安将缩小商业供应王区租金和市中心差距

需求方面

深圳未来购物中心仍将保持旺盛的需求。智策地产研究部认为，深圳宏观经济持续稳定增长，带动零售业的发展，加快商业形态的变化和升级。其次，国际知名零售商和餐饮娱乐商将投资关注深圳市场，成为购物中心潜在主力租户的重要来源。此外，深圳人均可支配收入处于国家指导水平，消费意愿强，个人消费能力强有力地支持了购物中心的发展，个人消费与商业发展形成了良好的互动关系。

供应方面

安全将成为商业上增加供给的热点地区。周斌说，长期来看，土地资源有限，深圳的大型商业财产新供应以城市更新计划下的旧城改造为主，旧改造将以中心地带更换一定规模的可用土地，有助于大型商业事业的开发。南山区不仅有前海合作区和后海中心区，还有大规模的新商业用地供应，还有大面积的旧村、旧城市更新项目，可以说是今后深圳商业规模最大、项目最集中的地区。(莎士比亚，《美国电视剧》，南山区、南山区、南山区)

随着城市的迅速扩张，住宅开发将转移到安保、龙江等原关外地区，轨道交通建设也将缩短城市内各地区之间距离的发展趋势。安保中心、龙汉区、龙江中心区等几个地区发展最快，今后将成为大型零售商新供应的热点地区。

租金方面

保安商业事业租金和城乡差距将逐渐缩小。智策地产研究部预测，深圳未来大型购物中心的新供应量将继续增加，租赁需求也将继续保持旺盛，今后深圳大型购物中心的租金水平将稳步上升，福田南山购物中心的租金水平将与罗湖逐步持平。保安、龙岗区发展热点地区的商业事业和成熟商圈的租金水平差距将逐步缩小。

发展水平

社区购物中心的数量和质量将进一步提高。智策地产研究部表示，随着未来购物中心供应量的增加，

消费者消费水平和需求的提升，零售商业市场的竞争态势将愈加激烈，预计市场细分的趋势将日益突显，从而带动深圳行业市场的总体发展水平进一步提升。伴随着竞争的激烈化，预计未来新增项目将以业态、品牌、建筑设计等方面的特色化和差异化的定位而见长。同时，深圳人口数量和结构变化、家庭结构变化亦将引起消费需求和消费行为的变迁，这都对未来商业地产的发展带来深远影响，据此判断社区型购物中心的数量和品质有望得到进一步提升。

宝安购物中心新秀一览：

海雅缤纷城：引进50多家特色餐饮

据了解，海雅缤纷城坐落在宝安南头关附近，总建筑面积约26万平方米，商业面积达19.8万平方米，规模超过万象城，成为深圳目前已开业商业面积最大的城市综合体。

作为传统零售转型的代表企业，海雅集团除了引进旗下的百货品牌-海雅百货、BUY it精品超市、海雅大剧院等，还花心思引进了深圳首家万达IMAX影城，力求打造涵盖娱乐、休闲、文化、餐饮、购物等多个业态组合的高端商业航母。

据记者调查，海雅缤纷城在业态规划上很花心思。据统计，海雅缤纷城引进了星巴克、西贝西北菜、DQ、许留山、鼎悦坊、新罗宝、绿茶餐厅、黄记煌、王品台塑牛排、花隐怀石料理等近55家特色餐饮品牌，成为宝安区最大的美食天地。同时，乐高中心、反斗乐园、星际传奇、儿童服饰等儿童业态也是该项目一大特色。

合正汇一城：百货转型购物中心的代表

据悉，在传统百货业绩低迷的大环境下，转型购物中心似乎成了众多百货商家的救命稻草，自然，天虹也不例外。合正汇一城是宝安商圈第一家地铁无缝连接的购物中心，同时，也是天虹百货试水购物中心的首例。合正汇一城总营业面积约8万平方米，除了主力店天虹百货外，还引进了300多个独立品牌。

该购物中心是以“购物中心+百货+超市”模式开展经营的，而购物中心、百货店和超市互补等多业态并轨的发展，丰富了天虹渠道构成的整体布局。

据记者调查，在业态设置上，其以天虹百货为主力店，超市为次主力店，设置特色餐饮区，聚集美食；星级电影院、金融服务中心、儿童游乐中心、快时尚、时尚杂品区等。虽然，天虹首家购物中心在品牌方面力求多样化，但其百货仍占据了一半面积，整体而言引进的品牌相对谨慎。据业内人士介绍，按天虹的规划，目前已经在全国布局5-6家购物中心。

沙井京基百纳：大力引进体验式业态

据悉，沙井京基百纳作为沙井地区的首个购物中心，拥有18万平方米的体量，汇聚时尚购物、真冰滑冰场、五星级影院、休闲娱乐、生活配套等多种业态，引进了近500个品牌商家。

据记者调查，除了大体量、引进品牌多之外，沙井京基百纳广场在业态规划方面，将体验进行到底，商场餐饮、休闲娱乐业态占比逾50%，五大主力店（华润万家、世纪星滑冰俱乐部、中影·飞尚百誉国际影城、臻食荟美食广场）中四个是体验型业态。

从业态布局来看，服饰主要集中在1-4楼，与其他购物中心引进百货作为主力店不同，沙井京基百纳广场自主开设了三大精品主题特色馆：美妆馆、优品汇以及名媛坊。美妆馆主打护肤化妆品牌；优品汇囊括男女名鞋潮包；名媛坊引入服装品牌。

商场5-7楼主要以餐饮、娱乐休闲业态为主。中影·飞尚百誉国际影城位于商场5楼，总建筑面积3000多平方米，共设有7个影厅，可容纳1200多人同时观影，是沙井首家超五星级国际影城。

在餐饮方面，沙井京基百纳引进了47家各色餐饮品牌，其中休闲餐饮品牌占据近三分之二。主力店臻食荟美食广场位于商场6楼，面积逾2600平方米，涵盖川湘菜、晋菜、陕西菜、麻辣香锅和日韩料理等。

西荟城购物广场：大型社区商业配套

据悉，西荟城购物广场位于沙井，是33万平方米城市综合体华盛西荟城的商业配套，其商业面积达31500平方米，现有沃尔玛、顺电、中国首个希尔顿花园酒店、肯德基、必胜客、品味轩等国际国内知名品牌入驻，是全方位涵盖吃、喝、玩、乐、购等消费需求的大型购物中心。