【徐雨】1883年上海大萧条，中国第一个房地产大亨破产，被怀疑自杀。

鸦片战争后，上海开张，立即形成了华阳杂居局面。因为上海地方当局和英国领事签署了《上海租地章程》，所以有上海租界。外国人大量涌入上海租界，产生了上海近代意义上的房地产业。卡尔会和太平天国起义期间，很多难民和江苏省的副省长躲避租界，地价暴涨，房地产投机狂热。

当时在中国工作的美国历史作家何塞(Ernest O. Hauser)后来回忆道。

上海为历史上首次出现的房地产繁荣而狂热。昨天也是空地。现在街道纵横，到处都是匆忙廉价建造的星纳象棋的中国房子。(威廉莎士比亚。哈姆雷特。)只要能借钱，就能获得暴利。投机是当时的座右铭。有几先令冒险的人一定会发财。

清末上海租界地图

从最初的纯投机式经营到19世纪70年代，“更规范的房地产市场开始在上海出现”。莱恩豪斯说：“1870年前后崛起，今后在上海各个地区，无论是租赁还是出售，都能获得三四分钟的利润，比把货物运到海外销售更有利、更安全。”(威廉莎士比亚、温斯顿、哈利波特斯、财主)因此，不论外商和中国商人，都争相购买土地，使土木大为兴盛。" "

在这场房地产狂欢节上，一位名叫徐允的广东商人脱颖而出，成为上海房地产大亨。1838年出生的广东香山人徐允出生于梅朵世家，伯父徐林静在上海宝顺洋行麻萨，唐族西关馆在上海礼记洋行麻萨，继父徐永村在上海经营永吉兹号。

1852年，徐允被送到苏州书院，因为听不懂苏南方言，“不能看书，不能说话”，被送到上海，跟着伯父徐林静在保顺阳行学做生意。在这一大洋行中，徐允注重学习，受到西方人的重视，到1861年已成为“总行中国人的头目”。后来，洋行生意淡了，徐允于1868年离开了宝顺洋行，结束了10多年的洋行经历。

徐允

如果只做买办，徐允就不会成为风云的企业家。从1859年开始，徐允涉足茶叶事业，共同股份开设了小相互、钱武藏、尹立生茶号、河口、宁州各地共同股份开福德川、荣茂、合翔、王建基共同茶务。

成浩部长等。离开外国行后，徐允自立保元相茶栈被称为“近代中国的茶王”。由于徐允在上海商界的声誉和威望，1873年，他被李鸿章聘为上海轮船招生局的会晤，兼任开平矿务局、粮食等事务。

对市场有敏锐洞察力的徐允看到上海的剧变和房地产市场的巨大机会后，遇到了变局，他说。

横穿十里洋场，成了寂寥的荒地，成为繁华富饶的乡村，其经济的宏观、力量巨大，岂不是威信？(威廉莎士比亚，《哈姆雷特》，《孤独名言》)(《孤独名言》)台中市相互市场，备份振兴，万象舰集，东南部门甲，地价日益昂贵，现在利润翻了一百倍。

清末上海

徐允的外国老板早就注意到徐允“对房地产有很大的意义”，对他有很多建议。1863、宝顺杨行周韦伯全部回国，离别徐允说：

上海市场此后一定会变大，你对房地产有相当大的意义，再孔秀语：从长江到16店铺用地最好，南京、河南、抚州、四川等地的道路可以连接起来。

不得不承认外国老板的眼光很厉害。重点是以后会成为上海的黄金地带，徐允也不得不承认以后赚了很多钱。(威廉莎士比亚，温斯顿，财富)。徐允的房地产投资事业始于1863年。当时，徐允和伯父徐林静共同拥有盆唐永基玉、余庆里保院房地产和徐盛文内九亩小房子。

清末上海

今年春天，伯父徐林静卖掉了灵气玉，接近2万韩元。后来，徐任正又要出售保院房地产，徐允劝告说：“如果出售，以后各家的家属在哪里使用”，“不出售持有，收取租赁日。”这里的房地产没有卖出去，徐佳之后不仅获得了房地产的升值利益，还获得了长期稳定的租金收益。

感受到房地产巨额利润诱惑，徐允开始扩大房地产经营规模，在上海等地购买土地，盖房子，房地产业也成为了一辈子从事的行业。到1881年，徐允手中的房地产

了“地2960余亩，造屋2064间"，1882年又迅速增长到了“地3460余亩，造屋3064间”。

徐润

到1883年，徐润的房地产生意达到了一个顶峰，共拥有地3000余亩、中外市房5888间、“地亩房产名下共合成本2236940两”，占其所有资产的57.9%。徐润醉心于地产投资，疯狂拿地，李鸿章身边的洋务人员曾经直言徐润是“终年买地”，甚至影响到轮船招商局的正常工作。李鸿章在给沈葆桢的信中也说过，“招商局用费浮滥，由徐雨之精神不能贯注”。

徐润原本想把自己的地产公司做成大的股份公司，也就是发行股票，成为上市公司，“初意招股合办，每股本银十两，集四百万两之大公司，先收股本二百万两，以成公益之举”。但是，徐润募股计划最终是失败了，只能由他自己通过举债的方式，筹得250多万两资本，办起了宝源祥房产公司。

轮船招商总局

徐润的地产事业在1883年遭遇到滑铁卢式的惨败。这一年，由于华北连年灾荒、中法战争和上海金融业不稳定因素积累等原因，加上秋冬之交外国银行突然收回对上海钱庄的全部短期信贷，上海发生了一次严重的金融风潮。

在整个市场陷入流动性恐慌和银根紧缩的情况下，钱庄急于收回自己的放债是必然的结果。当时，与宝源祥房产公司往来的22家钱庄纷纷向徐润催讨债款，各存户也要提款，而徐润名下资产多为房地产和股票，便出现“运转不灵，各账倾轧”的情况。

李鸿章与轮船招商局

经过一番谈判，徐润把名下的房地产、股票等300多万两财产作价卖出，用来偿还对钱庄、存户的200多万两现金负债。而这时候上海房市惨淡，房屋、地亩价格杀跌，“房屋十空二三，······地基更无论矣”，但徐润仍“不能不以贱价脱手”，将以往购置的地产及股票全部卖掉，“以三百数十万成本之产业，只摊作二百余万之款清偿完结，受亏至八九十万两”。

除了市场巨亏之外，徐润此时还被人告发从招商局公款中挪用了16万多两用于宝源祥房产公司的周转。与徐润素来不和的盛宣怀趁机在李鸿章面前进言，要惩治徐润。如此一来，李鸿章震怒，派人彻查，将徐润革职，并严追欠款，而徐润只好以股票、房产抵交欠招商局的款项。至此，徐润从零开始、一手开创的房地产事业一败涂地，“艰难创就，尽付东流”。

盛宣怀

从炙手可热的买办巨富，到深陷麻烦的上海负翁，徐润一夜之间坠入谷底，甚至有人说他“非服毒，即投河”。但是，对财富和成功有着魔幻一般执着的徐润并未放弃，他在等待东山再起的机会。