【百誉世贸影城】滨江区久违的地铁小三方明年进入市场！只是税务质量，令人担忧

城市光线低，迅速清算后，滨江的强壮，搜狗们再次陷入进退维谷的境地。只有搜狐型、“负性价比”的骄傲回转性才会被出售。大户型，总价最低的滨悦也要起飞500万，在300 ~ 500万预算区间内只能买二手房。但是最快今年年底，买不到这所房子的情况将会改变，破国者只有位于硝烟中的税务新项目——海棠名誉。(大卫亚设)。

项目信息

体量不大，但高低搭配，有公租房

税务桥海棠湾

项目地点：滨江区新浦路和建塔路交叉口东南

建筑物分布：7层洋房6套，高层3套(公租房1套)

公寓区间：高层97-139，洋房139。

是否装修：精装送货

物业服务：世茂物业

容积率：2.5

交货时间：2018年7月16日

地价：交易房地产价格21979元/ (21.9%)

预计发货日期：2022年中旬

海棠柔婉效果图

只有徐唐艺即项静推出了[2018]22号地块，一开始是为富城建设集团拿地的，去年年底移交给了税务。从目前展出的沙盘来看，海棠油湾配了高低，建筑物密度很高，公共配套设施只能指望两个高层以下的架空层。最西边的那栋高层建筑(4栋)是公租房，没有小区和物理隔断，小区环境也要有问号。外观选择白色为主色，洋房为石材干燥，高层大概率选择真石漆。

海棠柔湾沙盘翻拍(南北方)

霍亨象、海棠名誉湾是滨江新版中对刚需最友好的，终于有了三个小房间。(莎士比亚，莎士比亚) (美国)(美国)(美国)(美国)。

高层，2梯4户，侧盖129、139，中间盖97，125，虽然现在没有具体的户型图，但小户型基本可以参考世茂广兰图，差别不会很大。

杨玉是要追求溢价到底的态度，两户梯子，一色139 户型。

海棠刘万杨玉139 户型图

Begonia Yuman首先开工的是洋房，目前8、9、10家都达到了可以获得预购证的施工进度。其中，离销售处最近的9栋已经建了屋顶，未来洋房的实体模型室也将设在这里。高层还没有开工的迹象，最快明年也会上市。

海棠尤曼的建筑密度

9栋洋房已经做好屋顶，开始建模型屋

周围环境

农村的样子，但布景也很丰富

整个浦延以彩虹高速公路(滨文路)为界，南方和北方城市的面貌大不相同。北方、宝龙城、彩虹城、海创园、东信科技园等众多商品房和产业园、综合体连成一体，城市面貌已经非常成熟，南方整体上正在进行城中村的扁平化改造，城市面貌还很稚嫩。

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△彩虹快速路南、北城市界面差异巨大

△栖棠誉湾周边街景，仿佛身处城乡结合部

到了栖棠誉湾的周边，环境就更加的不堪，除了东面是商品房星汇荣邸小区，其他三面全部都是等待拆迁的农民房或者临时过渡房，想要周边面貌得到彻底改善，还需要若干年的等待。

△栖棠誉湾周边围绕大量农民房

△栖棠誉湾周边四处可见拆迁动员宣传条幅

△不少农民房已经完成动迁，等待拆除

不过虽然邻近的环境很一般，但得益于浦沿多年的开发，栖棠誉湾周边的生活配套却很丰富。沿着坚塔路向东走400米，就是4号线杨家墩地铁站。而步行800米，就有映创城和江南商业大厦，盒马、物美、电影院一应俱全，满足日常所需绰绰有余。

△浦沿路滨文路路口的映创城已经有盒马入驻

在教育资源方面，栖棠誉湾周边规划有中、小学。浦沿这一带的话，因为生源比较一般，大多以本地居民小孩为主，所以即便学校硬件条件优秀，教育水平依旧难说。

另外，栖棠誉湾南侧，在施工过程中挖掘出了古海塘遗址，未来小区南面规划了有遗址公园。

而在栖棠誉湾东南2.5公里外，就是滨江区的垃圾焚烧处理项目杭州绿能环保发电有限公司，夏季的话正好处在东南季风的下风向上。

△绿能环保发电有限公司区位示意图

房价猜想

滨江一刀切，和周边二手房难有倒挂

在栖棠誉湾周边，围绕着的二手房小区有星汇荣邸、绿城巧园、银爵世纪公寓、江南文苑和钱塘玫瑰湾；关注浦沿的二手房我们之前有过跑盘可以参考：

刚需留在滨江的最优之选，浦沿二手房全攻略！

因为开发年代和物业表现相差较大，几个楼盘在二手房市场里呈现的差价也很大：像本身体量就小、开发商又已经倒闭、连物业都托管给社区的星汇荣邸，二手房就很难卖过4万；而绿城开发的次新房钱塘玫瑰湾，都还没满二，却还是有愿意4万8高位接盘的。所以单纯拿二手房来比，参考意义不大。

△栖棠誉湾周边二手房成交价示意图

目前，滨江区的限价有点一刀切的感觉，区政府的晓风印月和滨康路的中海云宸单价差不多，而中海云宸去了精装修的价格又和已经快到萧山的滨江悦差不多，并没有呈现一个很明显的价格落差。到了没有先例的浦沿，能参考的只有江对面的之江核心区，3万8左右的均价可能性极大；不过，因为首开的会是7层纯洋房，所以光看单价无疑会高上不少。

总体评价

滨江区最后的沿江区块，虽远犹值

在之前的文章里，我们就认为开发早、配套足、有地铁、房价低的浦沿是最适合滨江刚需的区域。虽然目前还是一片城中村的状况，但是沿着滨江区的江岸线走下来，浦沿已经最后一个可以大规模开发的区块。

△栖棠誉湾离滨江核心区并不远

△从栖棠誉湾到钱塘江边还有大量待开发土地

不论浦沿智慧新天地的规划能落实的了几分，起码现在看：农民房拆迁正在一期期的推进；南站已经确定选址明年开工；闻涛路、彩虹跑道也在进行最后修缮工作，作为滨江区沿江的最后一块拼图，浦沿的发展是值得期待的。

△之江大桥以南段的闻涛路已经开通，工业遗址公园也已经修缮完成

△彩虹跑道（沿江公园）正在紧张施工中

栖棠誉湾体量不大，实际适合刚需的，也只有两幢高层约400多户。不过对这批房子虎视眈眈的，既有不愿意做外溢的滨江刚需，也有本地拿了拆迁款准备改善居住环境的拆迁户，即便世茂的口碑一般，好不好买依旧取决于限价的程度。

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