【房仕龙】当初出售国内资产投资海外的“重庆首富”失败后回国了吗？

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1991年3月，时任中央书记处书记的李瑞环来到重庆视察。

这时重庆还没有黄花源大桥，也没有五黄路。江北机场开通了，火车北站也在建设中，但很多老重庆人仍然认为渝中是市中心，江北是郊区。

这种观念在重庆渝中地区人口非常密集，已经承受了沉重的负担。由于独特的山城地理结构，老城区的住房条件几年来没有发生太大变化，有十几个平方老房子住在一户三代。

此时，重庆政府正在南北各种方位寻找新的规划方向。

听到报告后，在现场考察的同时，李瑞环向重庆方面提出重庆应向北发展。那里平整，建造50万平方米的住宅，解决老城区的居住问题。

李瑞环早年学的城建专业对城市规划和管理非常深刻，他的建议确实非常中肯。

重庆向南，经过巴南就是云贵高原，东面是铜锣山，西面是缙云山，唯独夹在两山之间的渝北是缓坡地带。

这样，重庆政府在李瑞环的提议下，用锤子下达了定音，向北方发展的决定。

第二年，在重庆房地产圈，重庆实业这家房地产公司在渝北占有2000多亩土地，准备建设800亩名为“加州花园”的高档小区。

很多人认为这家公司肯定在做蠢事，毕竟渝北这个时候什么都不会，想让在老城里呆了一辈子的重庆人去荒凉的江北买房不是一件容易的事。(莎士比亚)。

很多老重庆人都栽了跟头。这个加州花园后面的“一直”张松桥其实是地上的重庆人，只有28岁。

资料来源：视觉中国

“张松桥，什么港商，就是重庆小子！”熟悉张松桥的人都知道，他早年在新华路吹电子表和电子产品的“角色父亲”。

谁能想到小他居然能摇身一变成为房地产开发商。(莎士比亚)。

甚至听说张松桥有重庆最早上市的公司刘钛发起股东之一的身份。

不到30岁的重庆崽反过来用电子表赚了几千万的房地产，还是上市公司的股东，这个能力和背景真的不可估量。

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1964年7月，张松桥出生于重庆一个普通化工厂工人家庭。

6岁的时候，他进入了千元化工厂子弟学校，12岁进入附近的重庆六中中学，和同龄人没有什么不同。

1980年，16岁的张松桥遇到了一件大的“喜事”，这件事也成为了他命运的转折点。

当时他远在香港的越南华侨老奶奶去世了，按照老人的遗言，长孙张松桥继承了部分财产。

因此，初中未毕业的张松桥借此机会来到了红葡萄酒绿色香港。

后来有传闻说，这位老奶奶给张松桥留下了多么庞大的遗产，其实不一定。

从他后来回到内地只能从事价值不高的电子表业务来看，可以推测出其遗产有多丰富。

没有人脉和背景的张松桥在香港度过了两年，终于找到了自己的赚钱之路。

80年代，来自香港和海外的电子席卷了全国。成本只有几元的电子表走私到内地，可以卖到几十甚至几百元。

头脑灵活的张松桥很快意识到了机会。他利用与香港和内地顺利往来的身份开始了电子表销售业务，并逐渐发展成倒卖部分电子产品。

在此期间，张松桥不断来往香港和内地，多年的经营已经积累了大量财富，人脉也积累了很多，野心开始扩大。

这一时期，香港的经济发展迅速，房地产业蓬勃发展。各种大型公司炒地炒楼赚了很多钱，已经是香港人羡慕的成功人士了。

张松桥也眼圈热，想炒地发横财。可惜的是，他的钱和人脉在只看实力的香港房地产市场上没有竞争力。

1992年，张松桥悄悄地回到重庆，他身边还有一位亲密的朋友。

曾伟才比张松桥更神秘。他的早期信息在网上很少被发现。他是张松桥的。

两个人都没有实际做过房地产生意，但不妨碍想做大一次的两个人聚在一起。他们共同创立重庆发展，在重庆渝北区囤积了2200亩土地，正式进入重庆房地产市场。

随着重庆政府的江北开发政策出台，加州花园项目也开始动工。

项目计划太大，前后几年施工，直到1996年底才完工，第二年年初开始销售。

1997年6月，张松桥迎来好消息，重庆被批准为直辖市。

伴随着香港回归的喜讯，重庆向北开发的宏伟蓝图也在加州花园开张后的喧闹声中慢慢铺开，平均1700元/的加州花园很快售罄。

加州花园对重庆房地产市场具有划时代意义，是重庆历史上最大的高档社区住宅项目，也是重庆首次获得建设部全国优秀产品。

业管理的小区。

中渝发展因这个项目名声大噪，在龙湖、金科等重庆后来著名的房地产公司都没影的时候，俨然是重庆房产界“教父”级的存在。

尝到甜头的张松桥随即又开发了“加州城市花园”“山顶道壹号”等房产项目，成为重庆首个将住房卖到100万平方米的人。

而加州花园在重庆的成功，正是张松桥的精明所在。

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今天，很多人都听说过利用“信息差”赚钱的理论，张松桥在房地产市场赚取的“第一桶金”正是如此。

重庆此时虽说作为全国住房制度改革第一批试点城市已经6年，但是对大多数重庆人来说，采光好，能有独立卫生间的房子就已算是相当不错的住房条件。

虽然高层住宅小区在重庆并不鲜见，可加州花园是重庆首家规划配套了物业管理，建设有保龄球馆、商场、学校以及银行的综合性住宅小区，住户可以在小区内享受到所有基本生活设施服务。

张松桥开发的加州花园可以说是对重庆房地产市场的“降维打击”，凭一己之力改变了重庆人对“高档住宅”的印象。

他没有选择去沿海城市开发，正是因为这个概念在“北上广深”早已有人做了，并无竞争力。

说白了，张松桥只是将香港以及沿海房地产中并不新鲜的社区概念，引入到了信息相对滞后的重庆而已。

不过，年纪轻轻的张松桥能拿下当时谁都不看好的地块，这份胆识实在叫人惊叹。

只是此时的人们还不清楚张松桥这份魄力和资源，到底从何而来。

不久，张松桥在重庆相继开发了汇景台、重庆大学科技园、中渝科技楼等多个大型房产项目，总投资达数十亿元，回报也极为丰厚。

很多资本眼热中渝发展如此赚钱，想跟着一起投资分杯羹，可张松桥的副手林孝文得意地对外宣称：“我们手上的资金充裕，融资问题不是我们主要考虑的因素。”

张松桥也不是和钱过不去，只是他想换个方式赚更多的钱。

2006年底，张松桥将中渝发展以33亿元的价格，出售给港股上市公司确利达完成借壳上市，随后更名为中渝置地。

这之后，汇丰银行等诸多资本开始入股中渝置地，张松桥手上的资本实力不断增强。

2007年，43岁的张松桥以164亿元的身价登上胡润房地产富豪榜，成为重庆首富。

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而就在中渝置地上市的那年，人们发现原来张松桥旗下不止有渝钛白、中渝置地，居然还有家上市于1984年的渝太地产。

算起来，1984年，20岁的张松桥还在港渝两地走私电子表，显然还没这个实力。

事实上，渝太地产前身是香港彩星集团，张松桥之前买过其股份，这也是他不知何时玩的一出“借壳”把戏。

可如此年轻，又看似毫无背景的张松桥怎么就能叱咤重庆和香港两地的资本市场，实在令人捉摸不透。

因为靠着房地产发家几无失手，张松桥“重庆李嘉诚”的名号自此被叫响。

不过，此时的张松桥，名气在香港可能更大一些。

此时的他已是渝港国际、渝太地产、港通控股、中渝置地等4家在港上市房企的实际控制人。

也是通过香港媒体的报道，人们这才发现，张松桥不知何时已悄悄坐上了香港新世界主席郑裕彤的牌桌。

手眼通天的郑裕彤在香港的财力和势力非同一般，被香港人尊为“彤叔”。

郑裕彤喜欢打牌，尤其酷爱玩“锄大D”，固定牌友除了他儿子郑家纯，还有杨受成、刘銮雄，以及新加入的许家印，这个小圈子被人戏称为“大D会”。

许家印此时还没成为“许首富”，为了恒大香港上市，每周风雨无阻来郑府打牌。

一帮大佬玩的是纸牌，背后谋划的却是一个个资本局。

2009年，张松桥与郑裕彤、刘銮雄、杨受成等人出席了恒大在港的上市投资推介会和庆功酒会，他旗下的中渝置地还参与了投标。

许家印的恒大刚刚起步，而当年的重庆崽儿张松桥已然是不折不扣的香港大亨。

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能坐上“彤叔”的牌桌，说明张松桥也绝非普通人。

他曾先后花了数亿港元买下金庸曾经住过的山顶道1号屋地、渣甸山包华士道1号以及太平山顶的歌赋山道1号等八处豪宅。

其中为买下香港最著名的山顶道75号“何东花园”， 张松桥总计花费51亿港元，光税就缴纳了12亿，创下香港豪宅交易纪录。

据说由于张松桥在香港买的豪宅和物业太多，以至于房子失窃后，自己还不知道，是所在的物业公司帮他报的警。

能买下如此众多的香港顶尖豪宅，只能说明张松桥实在“不差钱”。

张松桥通过渝太地产拥有香港西区海底隧道37%的经营权，香港隧道及高速公路有限公司37%的股份，香港驾驶学院70%的股份以及香港快译通35%的股份。

可以说，香港交通运输业有一半的产业都被张松桥收入囊中。

张松桥能快速崛起，这背后究竟是不是“大D会”牌友们的扶持和交易，谁也说不清楚。

不过，他与妻子张朱秋慧还有个叫Nexus Capital的私募基金，表面上以慈善和赞助等方式购买、拍卖大量艺术品。实际上，这个圈子里全是香港的名流，早为他在香港构建了一个更为庞大的关系网。

张松桥左手渝太地产，右手中渝置地，横跨香港和内地房产市场，在香港风光无限，却在内地极为低调。

上市后的中渝置地经过几年发展，手上的土地储备从400万平方米涨到了1400多万平方米。通过在重庆、成都、贵阳等多个城市开发高端房产项目，已是西南地区举足轻重的一家房地产公司。

不知是不是深谙“闷声发大财”的道理，除了上市公司必须公开的信息和数据，国内媒体中几乎找寻不到有关张松桥的更多信息。

即便中渝置地在整个西南已如日中天，可张松桥在其中基本属于隐身状态，所有事情几乎都是站在台前的曾维才在操作。

或许如此，也或许得益于强大的人脉，后来的“渝钛白审计案”，以及曾维才涉及的重庆某专案，他均能毫发无损。

2013年，中渝置地的销售额达到了97.75亿元人民币。

也是这年，随着国土资源部出台了平抑地价的政策，李嘉诚随即开始大肆抛售内地地产，内地的房产热开始降温。

张松桥反应神速，立即在企业内部提出从此“只出不进”的战略。

中渝置地几乎是一夜间从早年的“买买买”变成了“卖卖卖”，抛售速度之快和程度之大令人瞠目结舌。

从2013年年底，中渝置地以14.25亿元转让照母山地块开始，几乎每年都在抛售手里的内地资产。

到2016年年底，原来1000多万平方米的土地储备居然卖的“一寸不剩”；2018年10月，中渝置地在内地的物业项目完全清空。

粗略算下来，中渝置地短短三年抛售了10多个地产项目，总共套现100多亿元。

事实上，这点钱也就是中渝置地一年的销售额，由此可见张松桥的离场决心有多么义无反顾。

当有人问张松桥是不是也要学李嘉诚“跑路”，他暧昧地一笑回答： “我们有很多投资在做，我私人也在做，你们都不知道。”

人们确实不知道，张松桥跟着李嘉诚有样学样，在内地不断抛售套现期间，已经开始了进军英国物业的步伐。

而张松桥在英国房地产市场一系列“乾坤大挪移”，更是令人眼花缭乱。

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2016到 2017年两年间，张松桥四度出手，斥资170亿买下了伦敦利物浦街的酒店Travelodge、伦敦帕丁顿火车站附近的写字楼One Kingdom Street、伦敦地块Nine Elms Square（九榆树广场）以及金融城最高大楼Leadenhall Building（利德贺大楼）。

虽说张松桥效法李嘉诚也来到英国一路“买买买”，可俩人的投资方向还是有很大的不同。

李嘉诚来英国大多数买下的是电力、天然气等能源类项目，以及码头等交通项目；而张松桥几乎都是抄底一些商业性较强的写字楼和地产项目，其手笔之大连英国人都咋舌。

拿利德贺大楼来说，这栋位于伦敦金融城内的大楼于2013年竣工，租金高达4.02亿英镑/年，是整个伦敦租金最高的大楼。

2017年5月，中渝置地以11.35亿英镑（约合人民币101亿）现金买下利德贺大楼全部股权，还顺手接纳了一笔1270万英镑的负债交易。

这笔交易不仅刷新了单一资产收购最高纪录，更成为中国企业在英国房地产行业最大的收购案之一。

就在英国“买买买”的同年，张松桥还耗资40多亿港元买下尖沙咀彩星中心、中环世纪广场两栋商业大厦。

2018年，他旗下的中渝置地又通过持股完成了对香港九龙湾傲腾广场的收购。

一年之后，中渝置地又发布公告称，投资1.8亿英镑参与伦敦Whiteleys Centre（怀特利购物中心）改造及重建项目。

比照中渝置地那几年几乎颗粒无收的亏损状态，靠着做“洋包租公”的张松桥从海外房产租金已净赚2亿多人民币。而且手里的物业还不断增值，比买入时赚了近一倍。

从写字楼、住宅、再到商场、酒店，张松桥的投资覆盖了伦敦黄金地段几乎所有物业，成为英国知名的“中国地产大亨”。

不到十年时间，张松桥在香港、英国、澳洲等地耗资数百亿买下大量高端物业。而香港能排上号又能买的顶尖豪宅，也几乎都被他拿下。

2020年，56岁的张松桥以200亿身家名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第93位。

但是，看得见的只是张松桥财富的冰山一角，他还有诸多没法算入的艺术藏品，更多的财富实在难以计算。

不过，能如此顺利抛售内地物业转战海外，张松桥还是要感谢许家印。

张松桥撤离内地时，大部分的地产和物业项目几乎都是由许家印的恒大集团接手。

这或许因为在“大D会”牌桌上，两人惺惺相惜。

对许家印这份“情谊”，张松桥也是投桃报李。

恒大在2016年打算100亿收购盛京银行时，张松桥作为股东坐镇其中，使得许家印顺利拿下盛京银行。

同年6月，张松桥追随恒大许家印的脚步，又斥资40亿港元买入万科H股，掺和进万科股权之争。等恒大退出万科股权后，张松桥紧随其后立即抛售手中的万科H股股权。

2019年，恒大提出开发汽车项目，张松桥又亲自来到瑞典恒大NEVS总部，为许老板站台。

一对牌桌上的好友，彼此生意场上有来有往，正所谓“有钱齐齐搵，有难齐齐当”。

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中渝置地抛售完内地产业之后，因为手中无粮，到2016年整体收入和盈利同比跌了80%以上，唯一的盈利全是靠持有的海外资产。

就在大家都认为张松桥从此将重心彻底转移到国外时，他又通过一系列增持举动重归人们的视野。

从2018年到2019年，张松桥对中渝置地增持上百次，10亿多港元；同时他又增持渝太地产287.4万股，涉资717万元。

人们此时还在怀疑，这只是张松桥为应付二级市场对冲做的资本手段而已。

可随着张松桥的持续增持，中渝置地和渝太地产在内地房产市场卷土重来，再次布局新的项目。

2018年，中渝置地宣布在西安、成都、株洲等地开发新的房产项目。

2020年7月，渝太地产以溢价39.9%的20700元/㎡的楼面价拿下成都高新区地块，刷新了成都住宅土地最高成交单价。

2021年4月，渝太地产又以9.03亿元摘得达州两宗商住综合体地块，用于建设会展中心及酒店等项目。

这背后或许是国外的日子也不好过了。

2020年后，受世界疫情影响，加之脱欧后劳动力短缺等因素，英国的整体经济增速变慢。

在英国向来“只进不出”的张松桥也不得不开始出售手上的资产。

2021年8月，渝太地产宣布将手上一栋伦敦市中心的写字楼卖给了当地企业，作价1.9亿人民币，而与买入价相比，实际亏损超过3.8亿人民币。

种种迹象表明，曾经头也不回离开中国的张松桥，似乎又在谋划重返国内房产市场。

有意思的是，此时的张松桥和许家印这对好友在同一市场的动作几乎相反：一个卷土重来再次发力，一个力不从心开始大举撤退。

生意场上没有永远的常胜将军，有的只是审时度势的聪明人。

从内地套现转到海外投资，步伐从香港追到英国，现在又悄无声息潜回国内。

57岁的张松桥肯定记得住自己当年那句话： “一个成功的商人，不是社会来适应你，而是你去适应社会。”

但面对这场新开的牌局，张松桥能不能打好，这仍然是一个问题。

本文作者：海边的风声君，经风声岛独家授权万小刀头条号发布。

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参考资料：

内地大撤退！“重庆李嘉诚”跑得比香港李嘉诚还干脆，华商韬略

渝太地产以溢价39.9%造 “新地王” 成都土拍楼面价首破两万，证券时报

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