[什么叫利害一致]什么叫利害关系证据

公司、会所、旅店等纷纷进驻住宅楼

小区“住改商”何去何从？

民法典：应当经有利害关系的业主一致同意

当装饰公司、日租旅馆、美容会所或者餐厅出现在你居住的小区内，你会做何感想？近日，新海南客户端、南海网、南国都市报记者走访调查发现，海口一些路段较好的住宅楼中，“住改商”现象普遍存在，这让许多住户烦恼不已。面对这些影响业主生活的“住改商”行为如何处理，审议通过的民法典物权编明确，实践中有利害关系的业主可对相关行为“一票否决”。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 王天宇 陈栋 文/图

小区内开了一家美容机构

投诉

小区内“住改商”现象扰民

伍女士是海口市美兰区海航豪庭北苑三区的业主。今年5月底，她打电话给12345政府服务热线投诉，称她们小区是住宅性质用房，但小区的1栋、2栋、4栋有很多业主将房屋出租给外来人员做商用办公，不仅占用小区公共资源，也没有征询其他业主同意。伍女士认为，这种“住改商”的行为很不合理，同时也对小区其他业主造成了很多不便。

针对此事，海口市美兰区蓝天街道办回复称，经过蓝天街道办万华社区工作人员进行核实，发现被投诉的公司属于合法取得经营许可证，对于住房改商用的问题，没有对应行政法规管理，市民可通过司法途径解决纠纷。

走访

比铺面租金低 “住改商”越来越多

事实上，上述投诉并非个例。记者通过海口12345政府服务热线网站，检索“住改商”关键词，发现该问题屡屡被海口小区业主投诉。除此之外，近日，记者走访了海口市玉沙路、玉沙横路、高登西街、美苑路、大园路等路段的多个住宅小区，发现“住改商”现象普遍存在，其中住宅楼内开办的房产中介、美容中心、装饰公司、按摩店等机构种类繁多。

在玉沙横路傍海小区记者看到，住宅楼内不但开有旅租酒店、餐馆，还有人经营广告会展公司。而在高登西街珠云恩公寓，4层以上的临街住宅窗户上，可以看到养生会所、美肤中心、装饰公司等各种招牌，招牌上有业务联系电话。

记者走访发现，“住改商”现象以沿街及市中心繁华地段的小区居多。在国贸片区，由于地点优越，加上房租相比铺面来说不高，所以就逐渐成了各种公司扎堆办公的地方。

在国贸某小区住宅楼内经营养生会所的一位女士给记者算了笔账：按照目前海口国贸片区的行情，她租赁的房子月租4000元，而同等位置的商铺月租要12000元，有的甚至更多。很明显，把生意放在住宅楼里经营是比较省钱的。

此外，家住海口京华城的业主刘先生说，因为自己所住的这栋楼存在“住改商”的情况，之前曾有人来找公司跑错楼层，按错他家门铃，这让他非常反感。

走访中，多数居民表示，在住宅楼内进行的经营性行为，某种程度上给生活带来了方便，一些生活需求不出小区就可以满足。但有些店面存在不同程度的扰民情况，而且陌生人进出居民楼也带来了安全隐患。

不少培训机构开设在小区居民楼里

物业

不欢迎“住改商” 但无权制止

据悉，自“住改商”诞生以来，就广受争议，它带来的陌生人流和噪声等问题影响了居民安宁的生活，同时又占用了电梯等大量配套资源，给住宅小区带来了安全隐患。

对于此类现象，小区物业也表示难监管。“‘住改商’现象在我们公寓确实存在，但这都是业主或租户的个人行为，物业没有执法权限。”珠云恩公寓物业有关负责人表示。此外，凤翔新村物业服务中心主任高先生也给出同样的答复。

“不但业主有意见，其实小区物业也是有意见的。”当了10年物业经理的周力军告诉记者，小区住宅用房改成商用，物业的管理成本上升了，这无形中就会增加物业的支出成本，但物业没有执法权限，如存在扰民现象，也只能对经营者进行劝说，无权对这种现象进行取缔。

此外，记者从有关部门了解到，对于市民投诉的“住改商”问题，有关部门回复的处理结果，多是街道或社区无执法权，或无行政法规进行管理。对于损害业主权益的“住改商”行为，有关部门常会建议业主通过司法途径维权，无法快速有效地解决问题。

解读

民法典物权编明确

利害关系业主对“住改商”可“一票否决”

针对小区的“住改商”问题，民法典第二百七十九条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

海南大学法学院教授石冠彬告诉记者，民法典的第二百七十九条，概括而言就是“住改商”要全体利害关系业主一致同意，利害关系业主可“一票否决”。但对于已经改变用途很长时间的“住改商”怎么办？石冠彬教授说，他之前曾去过杭州一个老旧小区，在餐馆吃饭时发现小区没有停车场，食客的车把路都占了。他就问老板，开店的时候，业主是否都同意了。餐馆老板回复说：“这里原本是村里改制的小区，我开了这么多年，关别人什么事！”

石冠彬表示，法律的溯及力将是未来民法典在解决这类问题迎来的第一个挑战。什么叫利害关系的业主？石冠彬教授举例解释，比如你家在八楼，家里开了一个培训班，孩子在房间里面吵吵闹闹，毋庸置疑，楼下的业主肯定是利害关系业主。你在八楼开了民宿，有几个房间，每天可能有几拨客人进进出出，如果“住改商”造成电梯拥挤、停车困难等问题，全部相关的业主也是广义的利害关系业主。

“我认为应将利害关系业主做最广义的理解，民法典的司法解释会细化该问题。”石冠彬说，在未来的司法实践中，重点在于判断利害关系，而立法将利害关系的认定交由法院。