二手房交易量不景气,链家地产为什么逆势上涨介绍费?

中国经济发展专刊微信号码：ChinaEconomicWeekly

中国经济发展专刊官网：经济网 www.ceweekly.cn

《中国经济周刊》新闻记者 宋杰 | 上海市报导

上海链家的介绍费价格上涨了。

11月16日起，上海链家提升 二手房中介利率，由原先的一共2%，提升 到3%，在其中顾客担负2%，商家担负1%。

而就在前一天的11月15日，中国统计局公布2018年10月份70个一二线城市商品住宅市场价格变化状况数据信息显示信息，14个大城市二手房价格出現下挫，包含北京市、天津市、上海市、杭州市、厦门市、石家庄市等地的二手房均出現了降低，在其中，北京市、上海市和广州市均降低0.2%，深圳市降低0.6%，厦门市的减幅较大 ，做到了0.9%。

二手房交易量不景气，链家地产为什么逆势上涨介绍费？已运作很多年的“买家担负”内幕，会不会被中介公司大佬链家地产摆脱？

材料图（《中国经济周刊》顶尖摄影记者 肖翊 摄）

房产中介公司缺点：多边代理商、一手托两家、劣势付钱

据统计，链家地产现阶段仅上海市区提升 了提成占比，临时还不容易考虑到别的销售市场。链家地产层面向《中国经济周刊》新闻记者表明，关键缘故是与完善销售市场对比，上海市的中介公司销售市场长期性处在低利率市场竞争和低服务水平的情况，顾客感受较弱。本次提佣后，上海链家将全方位提高包含在线客服回应管理体系、舒心服务保证等，改善服务质量。

尽管自称为价格调整是为了更好地提升服务质量，但销售市场上马上出現了二种不同的声音——开朗者觉得“卖家担负能够减少买家的工作压力，有利于二手房交易价格减少”，悲观主义者则觉得“卖家仍然会把花费返给买家，买家担负介绍费是很多年来销售市场的内幕”。

居易房地产业研究所主管严跃进告知《中国经济周刊》新闻记者，本次链家地产调节提成占比，和销售市场减温有非常大关联，会出現订单量降低等难题，但相反也表明公司的方式還是较为粗放型的，即针对提成较为依靠。相近调节也最能体现一点，即房地产业仍然存有很大的工作压力，中介公司公司必须防御力该类减温潮。相近作法也会产生许多 中介公司公司的效仿。

如出一辙，就在链家地产新政策颁布后，《中国经济周刊》新闻记者曾收到沪上某中小型房产中介公司的电話，另一方称上海宝山有一处二手房非常好强烈推荐，当被问到介绍费，另一方表明：“现阶段是3%，链家地产都涨了，大家也跟随涨了。”

但是，《中国经济周刊》新闻记者在访谈中掌握到，我爱我家、中国太平洋房地产业、链家房产等好几家中介公司均表明，不容易跟踪链家地产调节介绍费。一名业务员告知新闻记者：“购房担负介绍费素来是内幕，卖家只见到手价，假如卖家急卖，那麼价钱很有可能也有得谈。说得对听一点是商家掏那1%的介绍费，但具体依照如今的市场走势，如果是别人急着要把房屋售出，有可能会掏，假如不慌着卖房子，一般全是急着购房的人掏了所有的介绍费，终究你房屋那么多，不急卖，你爱买不买。并且一些中介公司和商家谈的价钱便是商家最后取得的货款，简言之等同于是购房的人掏了全部的介绍费。”

链家房产顶尖投资分析师张大伟评价道，海外非常少有中介公司，海外叫代理商。买卖方都是有一个代理商。代理商为了更好地提成当然便会保护自己服务项目目标的权益。但在我国，很怪异，介绍费是弱势人群交，而中介公司还必须协助强悍一方规定高些价钱。我国的中介公司从根本原因上的缺点，就是这个多边劳动合同制，在一切状况下，一手托两家，必定会危害买卖中一方权益，中介公司做为居间方为了更好地商谈交易量必定会协同强悍的一方去施压劣势一方。“交易过二手房的人都是会觉得到，在2015—二零一六年，不只是链家地产，基础全部的中介公司都会帮着屋主挑戰你的价钱道德底线。由于这类方式存有，这类垄断性经营规模存有，实际上，具有了对二手房市场杠杆炒股的功效，自然，近期销售市场扭曲，下降也会具有加快下降的功效。”

链家地产调节上海二手房介绍费虽然是公司个人行为，但从现行政策方面看来并无不当之处。依据发改委、国家住建部在二零一四年协同公布的《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》称，全国各地可依据本地销售市场生长发育具体情况，决策推行政府指导价管理方法或市场调节价。就上海市来讲，二零一五年今年初公布的《上海市定价目录》中取消了房地产经纪服务项目收费标准等，被视作取消了介绍费限制。

新闻记者从上海市好几家中介服务掌握到，现阶段上海市广泛实施的二手房中介利率是2%，正常情况下买卖方各担负1%。“现阶段伴随着房地产价格升高，大伙儿对介绍费的提升 有建议是一切正常的，可是伴随着销售市场下滑，房地产艺人公司的成本费不会改变，订单数骤降，提升 利率也是没法的。”一位房地产业艺人经纪人向新闻记者表明。

上海二手房交易量处在近六年底位，链家庭装经营规模获得盈利

自17年初至今，上海二手房销售市场持续保持底位横盘整理，现阶段绝对数早已处在近六年底位水准。

居易房地产研究所觉得，在其中有国庆假期的危害，也是有买房者犹豫心态浓厚、进入市场主动性减少的缘故。由于现阶段绝对数已处底位水准，事后降低室内空间比较有限，但在现行政策面和市场流动性沒有出現释放压力的状况下，预估短时间上海二手房交易量仍将处在底位横盘整理。

第一太平理查德森我国市场发展部高級执行董事及负责人简可告知《中国经济周刊》新闻记者，上海市三季度二手房市场交易量总共约370万平方，同比升高7%。二手房交易量平均价同比下挫9.2%，至每平米36600元。

简可觉得，二手市场买卖方对销售市场预估的变化可能是交易量平均价下挫的缘故之一。“大量顾客对销售市场持犹豫心态；而针对要想售卖手里楼盘的商家来讲，不清除根据折扣减价来减少买卖周期时间的很有可能。伴随着二手交易销售市场减温，讨价还价权慢慢趋向买房者一方。”简可说。

链家房产顶尖投资分析师张大伟剖析，二手房市场的价钱更意味着销售市场真正价钱，一部分网络热点大城市的楼市新政策在10月份再次缩紧，例如北京市等大城市的公积金新政缩紧，在10月份对二手房市场危害非常大；此外历经41月的不断全国房价上涨，网络热点大城市各种各样调控政策的累加效用刚开始显著，房地产业的去杠杆化，促使投资人刚开始退场，出現二手房降价。在其中包含以前项目投资促进增涨的三亚、丹东市等大城市二手房价格出現了下降。

10月份上海二手住房交易量约1.2万套，环比下降14%，同比增长率14.4%。在九月份出現小幅度回暖后，随后出現了比较显著的下滑。1—十月，上海二手住房总计交易量约13.五万套，同比增长率5.2%。历史时间二手房记录是二零一六年的36万件，换句话说，2017—2018年，销售市场交易量跌了一大半。

“这类状况下，依照二零一六年整体规划的中介，必定难受。简易说也就是生产过剩。在二零一五年链家地产的盈利早已过十亿，而在二零一六年净利润早已超出了20亿，这早已超出了许多 千亿元等级的房地产商。但2017—2018年，全部中介公司领域都难过，由于二手房价格出来了。”张大伟告知《中国经济周刊》新闻记者。

以北京市为例子，绝大多数中介的代办费在1%~2%上下彷徨，而链家地产的最少折扣优惠基础是2.55%。一套五百万的房地产，对比别的中介公司，链家地产的收费标准会高三万~五万。自然，这些是否对等服务项目的提高，都有各的大道理，只有说，这类股权溢价的造成，更高的水平是来自经营规模。因此 链家地产实际上是会促进销售市场交易量放量上涨，尤其是现行政策肥款阶段。

张大伟表明，除开极少数大城市外，可以说链家地产合理布局的大城市早已基础都超出了20%的市场占有率，在京沪线乃至可以说早已是垄断性，例如北京市市场份额早已超出50%。

“如今的链家地产肯定是中介公司领域的肯定骨干企业，并且在历史上都没有出現过这么大的一个中介服务。从全产业链角度观察，2018年这一房地产业的冬季，上中下游都难过，但由于经营规模优点，近期许多 房地产商发觉，方式费涨得吓人，而介绍费也刚开始涨了。”张大伟说，“冬季方式全方位打开，这种实际上全是这几年销售市场发展趋势的必定。在销售市场不太好的状况下，链家地产只有用经营规模优点获得盈利。”

文字编辑：张璐晶

新媒体编辑：王新景