郑西新区 10号线打call郑上新区、中原新区、常西湖新区，哪些地铁盘在五年后价值最高？

前 言

此时此地，郑州的地铁盘依然相对价值低估，尤其是对于已经明确招标建设落地的地铁线路。

五年后，郑州地铁网络初成，地铁将成为绝大多数人出行的最佳交通方式。环保限行将在以后成为常态，地铁盘的价值更是锦上添花。回顾京沪地铁盘的价值重估历程，这种王炸级别的核心利好在十多年来一直越走越强。

郑州地铁10号线已经明确落地，其沿线楼盘更有特别的价值看点。

10号线贯通郑上新区、中原新区、常西湖新区。郑州一心两翼发展模式奠定了上述新区后续的价值基调。

相对于东区烈火烹油的价值热度，西区的低调踏实更有价值投资的想象力。东区一套房，西区两套房，同样的总价，西区故事充满更多的诱惑。

荥阳东的高铁西站、常西湖新区的行政优势、西区的医疗、教育、商业看点，明确定位了10号线地铁盘的三个纬度。

不同区域定位、不同品牌价值、不同产品类型、不同匹配资源，将决定10号线沿线地铁盘五年后真正的价值。

郑州地铁10号线

郑州10号地铁线起点位于上街机场站，终点止于郑州火车站，线路全长43.08km，全部为地下线;设站22座，与其他线路的换乘站8座。设置站点有郑州火车站、医学院站、绿城广场站、市中心医院站、华山路站、西流湖南站、郑州一中站、市委党校站、须水站、庙王村站、商隐路站、郑州西站、大海寺站、荥阳植物园站、畅园站、荥阳中医院站、杨垌站、金华路站、市民服务中心站、峡窝站、上街中铝站、上街机场站。

近期10号线六个标段已经招标完成，相关施工单位已经陆续入场，基本上所有站点都已经围挡起来，也正在紧锣密鼓的进行着，预计2020年12月底前通车试运营，建成后，上街区、荥阳市、须水镇、市民文化服务中心的小伙伴可直接到达老城区郑州火车站西广场。

市民服务中心站

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郑西建业联盟新城

郑西联盟新城位于上街区淮阳路与锦江北路交叉口，由河南建业开发，占地面积 1029308㎡，建筑面积2408780㎡，容积率 2.34，绿化率 45.00%。建筑类型有洋房、高层和别墅等。建业联盟新城是一个改善社区，产品主推传统人居风格，社区前庭后院天井院落，设置规划私密又不封闭，建筑外观简约大气，尽得传统院落精髓。

社区内部带有15万方大湖公园，沿岸有独门独院的临湖双拼墅院，这在主城区已经非常少见。社区附近还有郑州第二外国语中学、上街实验小学、中学等，地铁10号线有两主站点经过项目两侧。

房东点评

作为郑州的西伯利亚区，上街区恰如郑州区域上的一块飞地，其产业和新兴资源优势并不明显，更不是郑州城区中高端人口的菜。

作为上街定位最高的品质楼盘，建业联盟新城有其产品的成熟和品质服务的优势。相对于东区的联盟新城，上街的联盟新城在软硬件上并不逊色。

基于建业品牌、低容积率规划、大湖公园特色，该项目值得地缘人士积极关注。对于郑州城区改善人士而言，这个项目略显尴尬，远水解不了近渴。

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亚星江南小镇

亚星江南小镇位于上街区许昌路与淮阳路交汇处东100米，占地面积 243345㎡，建筑面积 600000㎡，容积率 3.48，绿化率 32.00%。建筑类型为高层、洋房和别墅，高层户型主要为104-118平的三房。

江南小镇是上街区的高级社区，虽然不邻水，但是社区内部开掘有大型深水系贯穿整个社区，而且是活水自循环，内部景观假山、花树等层次分明，山水相映，与飞檐交错的建筑外观呼应，整体社区面貌很精致。同时又处于上街区的成熟区域，体量大，周边配套很齐全，距离上街区图书馆和青少年活动中心等很近，项目临近左照公园和地铁10号线，整体社区居住氛围不错。

房东点评

上街区是亚星的兴起之地。有别于城区人的争议，该项目的水系景观有可圈可点之处，活水循环、山水互映。

定位于上街的高级社区和改善户型，该项目地缘人士可以关注。

类似于联盟新城，对于城区人口而言，上街项目还是相对偏远。综合考虑上街明星项目的价格优势，对于郑州西四环附近人士，这些地铁盘你可以有所取舍。

综合而言，改善区域的改善房产更是中高端人士的主流价值区域。偏远区域更加适合刚需人群的无奈选择。

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德宝幸福里

德宝幸福里位于上街区济源路与金华路交汇处东南角，占地面积 77590㎡，建筑面积 156760㎡，容积率 3.50，绿化率 31.00%，建筑类型为洋房和高层。项目由由7栋高层、2栋多层、1所幼儿园及金华路与济源路的沿街商业组成。户型主要由85-99平两室和116平三室，均为大开间全明户型。

项目总户数1384户，规划有地下停车场，人车分流。社区为ArtDeco建筑风格，外观典雅、大气，项目周边有着丰富的市政配套资源，紧邻上街区人民政府政府，检察院、国税局、工商局、市政办事大厅等行政单位，距离上街名校上街区第二外国语学校越3分钟路程，距离地铁10号线站点不远，目前有少量房源在售。

房东点评

同在上街区域，该项目相对乏善可陈。联盟新城有品牌和大湖的优势，江南小镇有水系景观的亮点，何况二者的体量和配套均优于该项目。

品牌一般、亮点不多，该项目建议放弃。

一个观点可以这样解读：虽然该项目紧邻上街的行政办公大区，但是远郊盘的价值在于交通的便捷和紧贴郑州主城的距离优势。

杨垌站

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瀚宇天悦湾

瀚宇天悦湾位于荥阳市郑上路与万山路交汇处西300米，占地面积3600余亩，建筑面积 3000000㎡，容积率 2.88，绿化率 30.00%，建筑类型主要为洋房和高层、别墅。项目涵盖住宅、写字楼、酒店、大型商超、商业街等。项目内部建有1600亩滨河公园，12000平米体育中心和恒温泳池，项目内部配套有4所精英幼儿园，2所高标准中小学。

小区内引入索河活水，沿水岸设有银杏大道，邻水墅院，水系景观已经占据了项目面积将近一半，整个小区景观不错。在教育上，项目引入龙门实验学校，据说还要建八中分校。项目距离地铁10号线两个站点都很近。

房东点评

房东点评：作为3600亩的超级大盘，该项目前期天量投入。同周边竞品相比较，该项目的水系景观和硬件配套有明显的相对优势。在另一方面，该项目在区位竞品中并不占据明显的地利优势。

基于开发商的品牌印象和客观的区域站位，该项目建议置业者三思而后行。

荥阳植物园站

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郑西鑫苑名家

郑西鑫苑名家位于郑上新区郑上路与广武路交会处西南角，总规划1100亩，总建筑面积约165万平米，容积率2.5，绿化率35%，建筑类型为有小高层、高层等。内部设有大型文化主题公园，19万平米商业街、公寓、2所幼儿园及一所小学、一所中学。

楼盘处于郑上新区的核心地段，周边路网完善，科学大道、郑上路、中原路、陇海路等城市主干道及绕城高速直达郑州中心城区，并且位于地铁10号线郑州高铁西站地铁口旁，临近郑州植物园，项目目前已引进永辉超市和星光影院，沿街商业街营业后，这里将会是荥阳又一繁华之地。

房东点评

无论如何，鑫苑也是郑州的老牌开发商，其物业长期以来有一定的口碑优势。但主城区鑫苑项目近期出现维权，愿业主和开发商能妥善处理。郑州市区内的鑫苑名家是鑫苑的标杆作品，郑西鑫苑名家与其同名，能够看出开发商对该项目的预期。该项目部分房源已经交付，目前少量房源在售，从前期交付的产品看还可以，综合而言，该项目值得刚需置业者关注，包括郑州西四环附近的人士。

郑州西站

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碧桂园龙城天悦

碧桂园龙城天悦位于荥阳中原西路与荥泽大道交汇处东北角，项目占地292亩，容积率2.99，绿化率35%，建筑类型有7+1电梯洋房和精装高层，户型主要有135、296平的两室和95-137平的三房。

龙城天悦作为碧桂园天系列产品，装修上加入了智能安防，智能家电，指纹密码锁等干货，在交通上临近郑上路和中原路主干道，同时靠近10号线、高铁西站，所处位置离常西湖新区、中原新区和郑上新区都很近，在荥阳片区算是位置不错的项目。

房东点评

作为2017年全国最终房企销冠军的最大热门人选，碧桂园前11个月累计销售收入已经突破5000亿，霸占全国第一的位置。

该项目综合特色如下：一是碧桂园的品牌和实力优势，在日后洗牌的岁月，龙头房企项目有其后续稳定性的服务；二是该项目区位优势明显，距离常西湖新区、中原新区、郑上新区交汇之处，又相邻10号线和高铁西站，相对于兄弟项目碧桂园龙城而言，该项目综合优势更加突出。三是碧桂园天字系列项目相对经典成熟，其软硬件设置已经历经多城多年实践。

虽然碧桂园项目也在郑州有一定争议，但是其新动向都是不断改进和调整中。作为快消大盘的大师级公司，其产品的快周转决定了其项目的相对低利润率。基于其品牌实力、区位优势和灵活定价，建议置业者积极关注，包括郑州西区的人士，这个区域已经可以融入郑州城区了。

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郑西理想城

郑西理想城位于中原西路与京城路交汇处，总占地320亩，占地面积213440平方米，建筑面积700000平方米，容积率2.90 ，绿化率38%，项目规划有住宅和60000㎡商业综合体以及一所幼儿园，住宅部分主要有107-128平的三房高层组成。

郑西理想城处于中原西路主干道，紧邻高铁西站、地铁10号线，出行便捷。项目处于大郑州西部、荥阳市主城区南部，距离荥阳市政府4.5公里、距绕城高速5公里、距郑州西四环11公里，属于荥阳的城市核心区边缘地带，纯刚需盘，好在规划有6万平商业，这在郑西片区很难得。相信10号线通车后项目配套不足的局面会改善。

房东点评

虽然日后也能有高铁西站的辐射优势，但是该楼盘的综合定位比较尴尬。一是开发商品牌和实力一般；二是配套相对不足；三是整体定位纯刚需化；四是郑州城区中原西路过来，它的竞品对手过于多过于强大。建议置业者放弃。

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奥伦达部落西郡原著

西郡原著位于中原西路与荥泽大道交汇处东南角，占地面积405亩，容积率1.5，绿化率35%，是一个低密高品质的纯洋房社区，包含5-7层墅院洋房，9-17层电梯洋房，内部建设有一栋独立商业房。户型主要为117-216平的三房和139、143平的四房。社区内规划有五大法式主题景观区，约5000㎡的中央景观区，建有千米环形跑步道，会所、篮球场等。

项目建筑建筑外立面干挂石材，经典法式建筑，精致大气，内部景观区层次分明，绿化不错，花园洋房视野开阔，搭配水系景观，整体非常养眼。

项目位于郑上新区核心板块，区域内交通便利，向东接洽西南绕城高速中原路站；邻近地铁10号线郑州西站地铁口。

房东点评

作为一个有个性的开发商，居易一向在产品和定位上有可圈可点之处。笔者再次指出，荥阳东郑西高铁辐射区依然在郑州定位于刚需的集散地。该项目定位于一个纯粹的洋房社区，其产品、景观、水系都下了不少功夫，但是郑州城区真正的改善人群恐怕大多数都不愿意在此定居。综合而言，刚需和地缘改善客户可以关注。

商隐路站

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清华大溪地

清华大溪地位于荥阳市中原西路与商隐路交汇处，占地面积3600亩，总建筑面积超过500万㎡，容积率 2.47，绿化率 35.00%。是集商业、文化、办公、娱乐、度假、居住六大产业于一体的大型综合体项目，项目住宅面积约300万㎡，主要物业类型有洋房和高层。

项目是3600亩的超级大盘，在教育、交通、配套、景观环境各方面都比较完善。

在景观方面，项目以地中海景观为主题，内部建有景观水系贯穿全区；在外部景观上，项目临近李商隐公园，奥帕拉拉水上公园，香堤湾温泉等。

在教育上，项目与一中签约，并建设郑州市西一中学和郑州市西一中附属小学；

在交通上，项目临中原路，距离绕城高速中原路站约2公里，临近在建的地铁10号线；

配套方面，项目自带有大型商超、影院、写字楼等，可以想象，地铁建成后，这里将会是郑西又一繁华之所。

房东点评

作为荥阳东的超级大盘，清华大溪地占地3600亩，历经多年打造，超级大盘的优势在于其综合的景观、商业和教育配套。客观而言年，该项目距离郑州城区已经相当接近，且也有10号线之红利。但是今日之郑州已非三年前之郑州，开发商并不具备品牌和实力的任何优势，何况大溪地2017以来价格波幅比较大。综合而言，该项目建议置业者三思。

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东润玺城

东润玺城位于中原西路与绕城高速向西500米路北，总占地400余亩，总建面积100余万㎡， 容积率2.80，绿化率30%，建筑类型为洋房和高层，主要户型为71、74平的两房和83-98平的高层三房，以及部分13.2面宽洋房。项目设有全龄儿童成长社区、社区图书馆、健康跑道，羽毛球场等，并建有商业街区。

东润玺城处于绕城高速中原西路主干道交汇处，距离郑州市政府仅15公里，距离不算太远，同时临近常西湖新区，项目前景可期。同时临近郑州西一中学，社区据说签约北大附小实验幼儿园，在远西郊区名校加持很难得。临近10号线和郑州西站，估计线路开通后面貌会更加改善。

房东点评

该项目成为荥阳东区域的黑马热盘，有其内在的踏实逻辑。一、该项目是距离郑州城区最近的品牌楼盘，向阳而生，距离优势是最实在的；二、新东润在郑州房产圈不断增强自己的品牌形象，东润泰和一战成名，其品牌品质验证了公司打造项目的软硬实力；三、相比大溪地而言，该项目距离郑州城区更近，又能共享大溪地的配套资源。

综合而言，该项目值得置业者关注。

西流湖南站

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和黄熙花园

和黄熙花园位于郑州市中原路与西三环交汇处向西200米路北，建筑面积 67543㎡，占地面积 19393㎡，容积率 3.48。主要由73-90平的两房和86-129平的三房高层组成以及50余平左右的小户型。

项目地块容积率整体不高，项目位于西三环中原路主干道交叉口，紧挨着西流湖公园，西侧是常西湖新区南部中央文化区，项目位置以及周边环境都非常优越，升值潜力不错。小区距离1号线不远，又临近建设中的10号线，在郑西交通优势优越。

房东点评

该项目可以算是常西湖新区货真价实的项目，可以享受常西湖新区的配套的资源。但是该项目也有以下不足：一是该项目体量小、自身配套不足；二是开发商品牌和实力一般，后续服务稳定性差；三是前期超低价内购者众多，影响日后的升值潜力；四是居住规划刚需性偏强，70多平方两房和50平方超小户型过多。相比常西湖新区红利辐射的新建项目，建议置业者放弃。

结 语

郑州已经定下了“一心两翼”的发展基调，市场却对其内核的解读熟视无睹。

东区的价值属性已经挖地三尺，西区的价值则如睡美人一样等待一个唤醒之吻。

调控至今，郑州合理的价值属性已经众说纷纭。

10号线即将开通，笔者仅提供以下几个问题，请读者冰冷客观的思考，不要带一点点热情的温度。

1、郑州高铁西站未来前景如何？10号线打call郑上新区、中原新区、常西湖新区，其通车运营后将会如何？

河南地市新区本地开发商的项目，不少单价已经达到8到9千水平。荥阳东高铁、地铁红利辐射的楼盘，现在8000左右的单价是否有性价比优势？

有心者可以比照以下，驻马店高铁站附近的楼盘已经是什么水准？驻马店在河南地市是什么水平？驻马店高铁站附近现在是否荒凉？

2、品牌开发商的定价

就拿恒大和碧桂园而言，开封、许昌目前的项目是什么价格和水平？就连最新入驻的焦作，其恒大和碧桂园的单价是什么水准？

与此相比、10号线沿线的碧桂园龙城天悦是什么价格？

3、常西湖新区的定位

常西湖新区和郑州城区无缝衔接，启动在即。目前而言，常西湖新区建设落地最快，进度最踏实。有心者可以查看最新的2018郑州市重点项目信息，常西湖新区项目为数众多。和郑州东区和北区的很多项目相比，常西湖新区项目有其自身的性价比优势。

4、郑州西郊的根基

相对于东区，郑州西郊一直低调地诡异。区域的综合价值在于根基，而其根基的打造绝非三五年之功。举例而言，西区的教育优势是其他区域很难短期跟上的。总校和分校、传统和浮躁、沉淀和包装，总是会有些区别的。

10号线的建设和开通，将不断启动其沿线地铁盘的价值，品牌开发商的优质楼盘将在下一个五年充分受益。

注：10号线部分楼盘在往期地铁盘文章中已点评，不再累述。