郑州楼盘信息 大数据告诉你，最真实的郑州楼市信息

对于房地产市场来说，很多信息都可以造假。

到楼盘看项目，发现到访者络绎不绝，或许只是置业顾问在拉人头当托。

项目开盘前认筹之日，人挤不动，最大的可能是中介代理提成丰厚的缘故。

开盘当天，项目秒清，去化100%，也许只是开发商营造“饥饿营销”制造供不应求的氛围。

你看到的一切都不一定真实。

所有的目的都为了把房子卖掉，仅此而已。

还好，无论营销手段千变万化，最终还是要落实在卖房子本身。

房子的销售数据是不会说谎的，逃脱不了备案网签这一关！

近期收集到郑州新房以及二手房的销售数据，希望从另一个角度解读目前房地产市场一些现象。

另外提前声明，所有数据为网络收集，不具有官方权威性，仅供参考！

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郑州的房地产市场回暖了吗？

这是一个很多人关心的问题。

市场上种种迹象表明，春节过后，楼市迎来了“小阳春”。

众多新开楼盘去化惊人，各大项目到访人数屡攀新高，置业顾问齐声摇旗呐喊。金三银四被赋予了新的含义。

那么真实的销售情况是什么样子的呢？

毕竟光鲜亮丽者总是少数，其他平销的楼盘销量是不是也有回暖？

让数据说话。

先看第一个，2019年前16周的郑州市区新房成交量。

先解释几个疑问：

1、统计范围只包括郑州市辖区：郑东新区，经开区，金水区，惠济区，航空港区，高新区，二七区，中原区。各郊县没有计算在内。

2、第六周为过年放假。没有数据。

3、成交量可以理解为网签数量。

非常明显的可以看出，从第七周，也就是春节放假结束后的第一周开始，郑州市区的新房成交量在稳步上升，甚至在第十二周出现了成交6249套的峰值。

目前的数据能够从侧面支持了楼市“小阳春”的到来的论调，印证市场的表现。

但是，需要广大粉丝关注的有两点：

1、众所周知，新房由于受到限价等因素的影响，最终网签时间比合同签订时间，大大延迟，当前数据所表现出来的信息，对于市场来说，具有一定的延迟性。这不是任何人所能左右的。

2、由于资料所限，新房的网签数量，或许会有部分沉积项目集中备案的情况，需要综合考虑进去。

相比较新房交易量的延后性，存量房的成交量，变化趋势更能作为市场的风向标，迅速的反映市场的变化。

因为二手房从签订购房合同到最终网签，时间比较短。毕竟每一个卖房者都希望更快的获得购房款。

目前郑州二手房交易通常7天左右，就能完成网签，即便交易涉及到银行解抵押程序，也不过超过15天时间。

我们再来看一看今年郑州市区前16周的二手房的成交数量。

同样的：

1、统计范围只包括郑州市区：郑东新区，经开区，金水区，惠济区，航空港区，高新区，二七区，中原区。各郊县没有计算在内。

2、第六周为过年放假，没有数据。

3、第九周数据表现异常，别问为什么，我也不知道。

从二手房的成交数量来看，整体对比年前也只是略有增加。

考虑到放假产生的挤压效应，可以认为郑州市区的二手房交易市场，目前没有出现明显的节后“小阳春”迹象。

新房和二手房销量表现存在差异，矛盾吗？

不矛盾！

对于郑州的二手房市场表现，我有话要说。

1、郑州目前的房地产交易市场，主要还是以新房交易为主。对比新房和二手房交易数量，可以很明显的感受到其中的差异。

二手房成交量仅仅是新房的24.3%，占总成交量的19.5%。

郑州市区新房二手房成交量对比

2、市场信息的传导效应存在滞后现象，新房市场的热度，传导到二手房需要一定的时间。

二手房交易是作为个体存在的，买卖双方都需要更长的时间去应对市场的新变化。

3、郑州二手房交易区域化明显，购房者更理性，下一节将会详细讲解。

总结：就是，当前二手房的成交数量符合市场的正常表现。

从数据上分析，郑州新房市场确实存在节后成交量增大的迹象，但究竟是短时的小阳春，还是市场的整体回暖，还需要更多的数据和更长的时间来证明。

2

郑州购房者的区域选择

在哪个区域购房，始终是一个见仁见智的事情。

有些购房者就是念旧，熟悉的环境，同样的感觉，距离父母不过“一碗汤”的距离，主城区项目使他们的首选。

还有一种观点就是投资价值最大化，选中洼地，投资进去等待暴击，远郊概念盘是他们的最爱。

随着限价政策实施，房价扁平化的的今天，还有一种购房理念悄然流行，“价值越高，限价越狠，房价被打压越厉害的区域越有价值。”

究竟哪种购房理论最好，今天不做理论上的讨论。

我们数据上见分晓，看看哪个区域的购房成交量最多。

首先来看2019年1-16周，郑州市各区域新房成交量

1、中原区成交量第一，经开区居末。

老夫聊发少年狂，数据算出来以后，没料到，不是管城，也不是惠济区，居然是老中原拔得头筹。

看来作为传统上的老郑州所在地，中原区还是有其独特的优势的。

周边配套成熟生活便捷，万达、王府井等商圈已经成熟，购房者关注的学校等资源在中原区全面成熟，众多的老牌学府集中在这里，通勤方面，市政府所在地，地铁规划的受益者，更多首次置业的刚需选择这里也是自然。

2、南北之争，初见分晓

郑州南北之争始终被众多的购房者津津乐道。

在郑州长期的发展过程中，以金水北、惠济为代表的大北区房价始终比南区的房价高15-20%。

刨除金水北不提，房价暴涨的在2016年，惠济区很多项目价格确实超出管南片区不少。

价格的缘故，管南也被称为刚需集中地，

2018年以来，市场调控之下，反而管南区域房价逐渐夯实，受到了很多购房者的追捧，惠济区的热度降了下来。

两个区域的销售数据也说明了这一点，

管城区成交量7678套，惠济区6726套，购房者用实际行动做出了选择。

3、经开区就不多说了，原因肯定是多方面的，我们只看结果。大家不选择这个区域购房，肯定是有其充足的理由，房价太高？区域发展较慢？通勤不方便？也可能兼而有之吧。

或许大家购买新房时还都是置业小白，或是朋友介绍，或是置业顾问忽悠，心血来潮跟着感觉的把房子买了。

但是在二手房的购买上，大多数购房者一定是具备更多的购房经验了。不说是专家水平吧，最少对自己的需求，考虑的会更清晰，要求更个性化。生活，教育，商业发展等等，都有具体的需求。

让我们再来看看1-16周，郑州各区域二手房销售量，看看深思熟虑后的购房者，是如何选择自己的家的。

存量房市场

不想多说什么。

金水区力压群雄，拔得头筹。成交量高达4783套，占据了全市成交量的34%。

为什么选择金水区，原因很清晰。

东区够不着，其他区域看不上，城市配套、全龄教育，经济发展，商业环境等等，这些都足以让二次购房或者置换者，做出自己的选择。

在多说一句，港区和经开的成交量不忍直视。

原因或许有交房时间短，部分项目还没拿到产证的因素。

但对比新房成交量，二手房没市场也是赤裸裸的事实。

自住随意，投资谨慎的话就不多说了，自己把握吧。

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今天的文章偏硬核了一些，不存在主观的市场调研感受，不采纳开发商及第三方提供的项目去化数据，不相信任何前端到访数据。

只是明明白白的把一些数据呈现给大家。

让大家更清晰，简单的了解目前郑州的房地产市场。

可惜的是，这远远还不够。

客观条件限制，很多真实的价格数据，单盘去化数据，仍然隐藏在浓浓的迷雾之中。

今后我们会更加努力，为大家拨开那层迷雾，展现市场真实的一面。