郑州市二手房 郑州二手房降价20％，现在该捡漏还是观望？

出品丨郑州楼事

作者丨楼小妹

二手房市场，真是凉的一批。

2019年二手房市场的表现已经差强人意，2020年开局，一场疫情直接扼住二手房的咽喉。

市场下行中的郑州二手房，去年尚且有价无市，今年是降了价、依然可能面临无市。

细心的朋友应该了解，对于这种情况，此前我曾表态，这是刚需的机会，因为你的议价空间很大。

但对于需要换房的朋友来说，这是一个很不好的消息。

对于大部分朋友来说，能够换房的前提是，之前的房子能够顺利出手。而按照现在的行情来看，挑战很大。

而且，这种情况还将加剧。

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比新房更不好过的二手房

疫情对地产行业的影响比较大，但对于大多数房企来说，远远未到饿死的地步，郑州全年成交量千万平方米以上证明需求自然是有的，只不过是触发需求出手的时间点与价格点是否恰当。

眼下不恰当，疫情过后，如果价格点合适，自然出手的人同样会大有人在，今年的收成可能会受损，但绝不至于食不果腹甚至颗粒无收。

但是二手房市场可能比新房市场要严峻的多。

从交易模式来看，二手房交易是个人对个人的交易，依赖中介人员从中接洽。而新房则是个人对公司的交易。

疫情中地产公司可以出线上、直播、折扣、兼职等奇招一方面扩大宣传，另一方面有些抢收的成交量。

但是二手房虽然有线上交易平台，但是房源情况复杂，绝不是新房的样板间户型图标准划一，标准规格都有细致规定，二手房完全依赖于线下实际带看，疫情期间基本无法成交。

交易模式之外，交易环境同样差异极大。

房企出于促进成交目的会对于防控疫情、营销中心消毒处理乃至于人员接触会有详尽方案，一旦售楼处开门，客户上门意愿增强，在疫情尚未完全结束之前就可以具备营业条件。

但是二手房却不可能要求入户之前全屋全身消毒，这无疑会加大客户带看的抗性。

更为重要的一点是目前防控疫情之下，所有社区基本上都进入封闭式管理模式，非本社区人员一律不准出入，这是一个硬性门槛。

而这个门槛对于二手房带看来说却是致命的。

疫情在完全结束之前，社区封闭式管理模式预计会一直持续，二手房市场实际复工时间会视疫情结束的时间点确定。但是新房销售案场复工时间可以更早。

可以预见的是，今年的二手房中介人员过的不会容易。二手房业主也并不容易。

如果大幅度推迟二手房市场实际启动时间，急售房源势必会最先迎来新一轮降价潮。

同时2019年月新增挂牌套数基本上在万套左右，在经过疫情的空档期，二手房买卖双方同样处于冻结状态，二手房市场复工后，蓄积的待售房源与带看量会同步释放，可能二手房中介门店最先接待的不是买房者，而是卖房业主。

二手房库存仍会持续推高，价格势必会持续走低。

还有一个现实因素，二手房卖不出去中介都转头卖起了新房，分分钟带走90%的购房者。

不得不承认，如今渠道分销强大的代客能力、忽悠能力、逼定套路。

各个路口、各个商圈、各个朋友圈全面铺开，似乎你所能到的地方，都能看到呼啦啦一片渠道分销，“哥看房吗？都是好房！”、“去看看吧，车接车送！”、“某盘降价团购啦，半夜十点，赶快来！”

去年有门店称“整整三个月一套二手房都没成交全靠新房撑着……”

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疫情之后，哪些房子应该被果断卖掉？

“疫情让我们明白一定要有个大房子”之类的论调虽然可能只是说说而已，但郑州的改善潮却是真的。

改善的不只有面积，还有物业管理、生活配套、居住环境、社区人口素质等等，这些内容是个必然趋势，跟疫情可能无关，但是与房价的关系会越来越明显。

楼事后台经常收到这样的问题，某某老小区，现在降价xx万，可不可以买？

受疫情影响，不出意外一些“老破小”会在价格方面进行大幅度的调整。

但如果你不是资金预算有限，或者买来坐等拆迁，这类房源建议谨慎购买。

1、不论有没有这次疫情，老破小的居住舒适度、安全性，都被次新房源吊打。

2、价格决定价值，降价越厉害的房源，抗风险能力越弱，不利于后期的保值增值。

3、老破小总价虽低，但贷款年限、比例不及次新房，如果产权不清晰还会增加买入成本。同理，手中有老破小房源的建议尽早抛售。

如果你觉得卖了房子钱也没有用处，还不如放在那儿收租金。难道以旧换新，它不香吗？

之前抛售二手房换新房，是因为中间存在剪刀，可以直接获得中间差价 。现在抛售二手房换新房，虽然不存在剪刀差，但可以增加房屋的保值能力。

从目前郑州的普遍现象来看，建成年代2008年算是一个分界线。

在此之前的小区，小开发商居多、房龄十年以上，外墙及设施损耗明显，建议慎重或置换。

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现在该不该买二手房？

这次疫情租房族备受打击，无房等于无家可归。如果没有房子，能不能回来上班都要看房东的脸色。

所以，如果有需求，等疫情解封后多去看看10年内的次新房，努力砍价，会有不少好机会。

市场在降，二手房业主们心理预期也在降，之前我们讲过受疫情影响很多私企老板可能撑不住，会有更多的二手房房源涌入市场，你大可去那些优质区域、优质地段里好好淘淘优质二手房。

不过，买房之前最好问自己3个问题。

问题1：我为什么要买房？

买房的动机一定要单纯，在房价趋势平稳的当下，买房可以自住、可以保值，但千万别想着“捡漏儿”。

问题2：我的财务状况可以买房吗？

你要评估自己对首付和月供的承受力，支付完首付后，需要预留至少一年以上房贷现金流；月供最好不要超过收入的三分之一。

如果没有这样的条件，请慎重考虑买房。

问题3：我的生活状态需要买房吗？

你需要评估自己的家庭生命周期，评估每个家庭成员的“公共资源”需求，同时在需求和欲望之间寻找自洽的平衡点，综合地考虑位置、面积、功能。

买房是为了幸福，而不是为了毁掉幸福。

好啦，关于二手房现在是该卖还是买，今天就和大家聊这儿。

后期如果有出现新的政策变动，以及二手房出现降价，我会及时跟进。

对于疫情期间的楼市，和楼小妹持同样观点的小伙伴，一起点个“在看”吧~

假如有不同观点，欢迎评论留言 ，咱们继续讨论下去！

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