北京家庭公寓 北京首个家庭型长租公寓预租 一线城市的居住新尝试

“乘车上下班，步行上学，逛逛邻近街道的商场，逛逛社区公园……”高品质、美好的生活是每个人都渴望的，也是北京提出的“职住平衡”概念最美好的场景描述。但对于大多数人来说，在房价高、限购严的一线城市，似乎只有租房才能尽快实现这个愿景。

房地产企业自持项目的优质生活环境和服务为上述愿景提供了可行的解决方案。截至2017年底，北京已启动27个自住租赁住房项目。目前，海淀区万科玉院和大兴区中铁建设理想家园两个自供租赁住房项目的案名已经确定。

以万科打造的北京翡翠书院为例，该项目位于海淀区北青路与永城北路交叉口以北1000米的永丰地块，是中关村及周边地区科技人才优质、完善的家庭租赁社区。据悉，玉院项目近期将开始预租，预计2020年底将交付第一批租赁房屋。

租房会成为一种新的生活趋势

2017年7月17日，广州宣布将在招生等权利方面保障租房和购房权，房屋租赁市场成为2017年乃至现在最热门的话题。公众被"高价学区房"刺痛，希望"租购平等权"这几个字能改变持续近20年的房地产市场逻辑。

三天后，住房和城乡建设部等九部门联合发布《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，选择广州、深圳、南京等12个城市作为首批住房租赁试点。从地方到中央，密集的政策和众多的企业让外界意识到2016年提出的“租购并举”已经开始生根发芽，并开始加速。

“玉院项目的选址，是万科通过积极实践租购相关政策，在北京乃至全国获得的第一块自持住房用地。希望玉院的产品特色、定价机制、运营管理模式能为新时期房地产的发展提供借鉴。”玉院相关负责人告诉记者。

在《北京城市发展总体规划(2016-2030)》草案中，也首次提到了关于城市宜居性和通勤能力的“职业-居住平衡”概念。让居民就近工作或居住在工作场所附近，通过步行、自行车等非机动车实现绿色出行，缓解交通拥堵，提高居民生活质量，已成为城市未来发展方向之一。

“万科玉院旨在推动“大中关村地区科技人才”实现职业与居住的平衡，与北京城市总体规划不谋而合。”房地产行业专家指出，中国互联网企业最集中的地区聚集了大量互联网技术精英。这个群体不仅对就近居住有很高的欲望，对整体生活和生活质量也有很高的要求。他们中的许多人又老又小，迫切需要适合家庭的高质量租赁住房。

随着“两全”和“租售权平等”等政策的实施，我国城镇新居民的住房需求正在向租赁市场转移，质量相对较高的长期租赁项目前景看好。数据显示，国内长期租赁项目仅占全国租赁市场的2%-3%，与发达国家的20%-30%相比，还有很长的路要走。

长期租金增强城市归属感

”“感觉方便舒适。“在南京北科精品公寓南秀店的公共休闲区，正忙着准备司法考试的蒋超说，之前租房子都被坑过。相比之下，虽然长期租赁项目的租金贵了一点，但租赁过程中的任何问题都可以向店长和管家提出，并得到很好的解决。——去年底《新华日报》的一篇报道引起了很多年轻人的关注。

面对随时可能上涨的房租，随时改变主意的房东，以及太多不稳定因素，这些事故让大城市的农民工感到没有安全感，甚至疲惫不堪。如今，长期租赁项目的快速发展让这个群体感到不安。

与传统的房屋租赁市场相比，长期租赁项目在标准化管理和标准化服务方面具有更明显的优势:特色鲜明的私人订购、齐全的家电设施、周到的物业服务等。，这在很大程度上满足了年轻人对高质量生活条件的期望。

其次，长期租赁项目与二房东和托管公司的不同之处在于它是一个产品。良好的社区体验将为租户提供空房间进行公共社交，促进租户形成兴趣圈，结交生活中的朋友。

再者，长期租金最大的好处就是租金是固定的。相对于热点资本变动的不稳定趋势，长期租房吸收了房租上涨的风险，保证了家庭成员尤其是老人和孩子相对稳定的租房环境，以较低的成本解决了长期居住的问题。

在中关村一家IT公司工作的小罗，很关心长期租房项目。他不排除用这种方式解决住房问题。“虽然产权不是他自己的，但我感觉还是中国人的传统观念。其实国外很多人都租房子住了几十年。目前楼市稳定，导致投资增值不足，租房方式更灵活，可以在当下享受更好的居住体验。”

长期租赁项目的发展吸引了许多品牌房地产企业。但这类产品虽然在一定程度上解决了租房质量和稳定性的问题，因为大部分是由厂房或商业写字楼改造而成的公寓，所以更适合刚工作的年轻人，而不适合有孩子或老人的家庭。

“万科瞄准租房市场痛点和空白色，丰富房屋租赁市场的供应体系，让翡翠学院成为优质、改良、更安全的项目，让一个家庭长期租房。让孩子接受免费义务教育。”上述玉院负责人告诉记者。

房租高合理吗？

由于长期租赁项目在中国兴起，其高昂的价格一直备受争议。究其本质，高租金是市场作用的结果。“大多数长期租赁项目初始投资大，资本回报长，导致运营成本较高。”一位要求不具名的业内人士表示。

一些研究报告还指出，长期租赁项目的资本成本非常高，包括装修成本、房屋购置成本、税收、融资成本等。很多企业的房屋购置成本和装修成本已经占到了80%。

以玉院为例，记者查看公开信息，发现玉院项目包括海淀永丰的两块地，其中海淀永丰18号地块，转让金额50亿元，总建筑面积138825平方米，由万科中标；海淀永丰小区19号地块，转让金额59亿元，总建筑面积162894平方米，由万科房屋总财团中标。根据招标要求，两个地块内的商品房全部作为出租屋使用，不得出售。

记者还了解到，“玉系”是万科的高端住宅系列，玉院将建在低密度社区。建筑质量、户型设计、装修设计将按照“玉石部2.0”的高质量标准进行建造。同时，翡翠学院未来将与万科V-LINK、万科V-League生态圈等自有平台联动，为业主提供同样优质的物业和配套服务。

“高地价、高标准的配套设施、长期运营成本和维护成本等。，也使得这个项目的运营净收入回报率不到3%，这对来世的房地产企业来说是极其微薄的。”以上玉院负责人解释。

“作为国内首个高品质自持住宅，万科旨在从供方改革的角度，将翡翠学院打造成为企业参与房地产体制长效机制改革的城市标杆。做好玉院项目，是应对政府“租购并举”推进的重要举措，也是万科积极履行社会责任的应有之举。要把这个项目做好，开个好头。”负责人说。

但他也承认，作为第一个自持项目，在房地产市场上也是一个全新的东西，需要探索和尝试，并不难。在以市场机制推动租购并举的过程中，希望社会各界给予更多的理解和支持。