关于新民居，你了解多少？

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最近节目当中多次有听众咨询关于新民居和村证房的一些问题，比如能不能买？两者有什么区别？拆迁会有补偿吗？那么今天我们就把新民居和村证房给大家做个详细介绍。

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先来说一下什么是新民居，为什么要建新民居呢？

新民居最初的规划建设，是为了保证农村耕地面积，节约用地，改善农村宅基地稀缺，改善农民生活环境而设立的农村住宅生活区项目。

新民居属于政府规划项目，所占地为村里的闲置用地，是经过相关部门批准的正规项目，正规的新民居也有正规的开发商，楼座的质量也是有保障的。

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在之后的房地产市场上，出现了一些我们经常提到的村证房，那么村证房和新民居是一样的吗？

很多人认为新民居就是村产，就是小产权，其实新民居与村产从本身性质上就有所不同。村产基本都是违法项目，楼盘占地均是宅基地甚至是国家明令禁止的耕地，因为没有正规的开发商，楼盘质量可能没有保障。另外村产房的买卖基本是由村委会来决定，而且由于项目本身没有经过政府的许可，如果楼盘出现在政府规划的位置上，强拆是不可避免的，非本村村民如果购买了此类项目，如果遇到拆迁，很可能得不到任何补偿，或者只能得到很少的地上建筑的拆迁补偿。

而新民居属于政府规划项目，所占地为村里的闲置用地，有正规的建设手续，正规的新民居也有正规的开发商，楼盘的质量是有保障的。新民居是属于政府规划项目，是经过省里审批的，所以不用担心强拆的问题。

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既然说新民居项目有正规的建设手续，那么新民居项目都需要办理哪些手续呢？

正规的新民居在办理手续的时候，总体要经过五个阶段：

第一阶段：项目前期准备

（1）制定建设计划：包括新村选址，旧村拆除范围。

（2）履行民主程序：组织召开项目区域内村民会议，公布建设计划，征得农户同意。

（3）项目申报：由村民委员会作为项目申报主体提出书面申请，附相关材料报县区新民居建设办公室。

（4）项目审批：县区新民居建设办公室对申报项目进行初审，并经新民居建设领导小组审查后，组织发改、规划、国土、建设等部门和有关乡镇集中办公审批，确定是否可列入新民居建设项目。

第二阶段：预审立项

（1）编制新民居修建性详细规划；

（2）编制项目申请报告；

（3）预审，规划预审和土地预审。

（4）设计连审，项目申报主题委托具备相应资质的设计单位进行施工图纸设计，设计完成后委托具备相应资质的图审机构进行施工图设计文件审查，建设部门办理施工图设计文件审查备案。发改委组织各单位连审。

第三阶段：项目审批

（1）项目核准，环保局负责以报书文件形式批准环评，发改委出具书面固定资产投资核准证；

（2）规划审核，规划局负责。

（3）土地审批，国土部门负责审批新民居建设用地指标。

第四阶段：办理建筑工程施工许可证。

第五阶段：竣工验收，工程竣工由相关单位组织联合验收。

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刚才说到了新民居项目不会遭遇强拆，那如果新民居未来拆迁，业主会有补偿吗？

新民居是省里直接给当地批付的闲置用地的项目，不能占用耕地，所以若干年后，如果涉及到拆迁的话，肯会是会有补偿的，但是与大产权的商品房的补偿相对来说要少。

所以说正规的新民居项目是需要办理规划和施工手续的，也要办理竣工验收手续，所以如果某些楼盘在宣传自己是新民居项目的时候，要查看项目前期的新民居审批文件，以及相关的证件。因为新民居的概念是介于村产和全产之间的产权性质，所以不能避免一些村产项目会打着新民居的概念在卖房。但是在这儿我们要重点提示大家的是，新民居主要面向的购买人群还是本村村民，非本村村民不建议选择。

听众购房问题答疑20170818期

1、正定阅澜水岸、木都新城能买吗？

这两个楼盘都不是正规的商品房，阅澜水岸宣传的是新民居项目，木都新城没有任何手续，如果不是本村村民，不建议选择。

2、正定新区有没有单价在11000-12000元之间的房子？公寓、住宅都可以。

正定新区单价11000-12000元之间的住宅不太好找，公寓可以选择国金中心，这个项目五证齐全了，位于新城大街与隆兴路交汇处。

3、买的五证齐全的房子，贷款也开始还了，现在通知交钥匙，但是房子没有通过验收？这种情况该不该领钥匙？

房子没有通过验收就交房属于违规交房，业主可以选择拒绝收房，等验收通过之后再领钥匙。如果购买时房子五证已齐全，但是没有竣工验收备案，是会影响后期不动产权证的办理的。

4、我是外地户口，没有缴纳过社保，想在开发区学苑路沿线买房可以吗？

如果是外地户口且没有缴纳社保，在开发区只能选择商业项目，学苑路沿线的公寓有海纳光合谷，五证齐全，封顶准现房，可以实地看下。选择住宅的话只能在新三区或正定购买。

5、南华城几个证件？开发商实力怎么样？

南华城目前只有一个土地证，规划已公示，证件正在办理中。开发商属于本地房企，但是无论本地房企还是全国性房企，只要按照正规程序办理证件，如期交房，就可以选择购买。

6、开发区磊阳天府几个证了？开发商承诺民水民电靠谱吗？

磊阳天府现在是4个证件，目前也在顺利施工中，整体来讲风险不大。项目规划的是住宅式公寓，可以接受公寓的话是可以选择的。至于是否是民水民电，可以把开发商承诺的条款落实到合同中，以维护自己的权益。