上海楼 上海楼事：关于中国房价，非常透彻的一篇文章！

如果一个企业目前有100亿的资产，60亿的负债，即使是最严格的银行管理者，也会对这张资产负债表感到满意。但是，如果这个企业有100亿的资产，110亿的负债，即使是普通人，也会马上想出破产这个形容词。此时这个企业的资产负债表已经岌岌可危，资金链随时可能断裂。对于这样的企业，银行通常会选择贷款来规避风险。

所以资产负债表对企业和个人都很重要。所以，如果我努力的话，我的负债率会逐渐降低，这个不一定。

债务紧缩

房价为什么不能跌，因为房地产问题的本质是债务问题，而债务问题最怕的是资产端价格下跌。一旦房价大跌，整个房地产的债务链就会螺旋式下降，最终被摧毁。

如果一个房地产企业资产一万亿，负债8000亿，资产负债率80%，现在公司觉得环境不好，想低价卖出加快付款，急卖2000亿资产变成现金返还银行，其他房地产企业纷纷效仿，导致房价下跌20%。

按照正常人的思维，公司这种套期保值行为肯定会降低资产负债率。毕竟给银行交了2000亿现金，资产负债率肯定下降了。

但实际上，房价下跌20%时，公司剩余资产8000亿×0.8，等于6400亿，负债6000亿。该公司的资产负债率飙升至93.75%，离破产只有一步之遥。

于是公司慌了。为了避免破产，进一步降价，推动资产出售，试图降低资产负债率。其结果是进一步降低了房价，导致资产负债率持续上升，最终破产。

这种情况被称为债务链的螺旋式下降。在这种恶性循环下，健康的企业和不健康的企业最终会一起走向破产，社会上也会出现大规模的企业倒闭。

美国1929年大萧条期间，很多优质企业都是负债而死，而当时不借债的企业只是不顾环境恶劣而受伤，并没有被债务拖累。西方关于经济危机中现金为王的谚语就是在那个时候出现的。

所以如果任由房价下跌，最后的结果将是鸡毛遍地，上下游企业纷纷破产，失业率大幅上升，整体经济形势严重恶化。

房价自然跌到了谷底，但那时候你对买房已经不感兴趣了，就像大牛市有人买股票，大熊市没人买股票一样。低价从来都不是买房的理由，但是买了之后价格会上涨。

而如果所有的房地产企业都降价了，而你的企业坚持不降价，那么对不起，你的企业会是第一个死掉的。所以在囚徒效应下，每个人只有集体降价然后集体等死的做法，最后一个才是王者。

所以2018年底有消息说政府干预，房企未能降价。通过这样做，政府试图阻止这种恶性循环的螺旋式下降，以防止局势失控。考虑到整体利益，政府必须这样做。

当然，很多没有房子又急于买房的人会反感这种说法，因为他们最大的愿望就是房价一落千丈，然后在底层买一套。但实际上，你之所以愿意在今天买这么高价格泡沫的房子，是因为你相信房价只涨不跌的神话，所以你忽略了风险，没脑子买。只要房价只涨不跌的神话破灭，你买房的欲望很快就会觉醒很多。

2018年上半年，杭州仍有1万人排队抢房。感觉就是需要。2018年下半年，没跌，没涨。这些人立即消失，又一波结账部队开始维权闹事。

如果房价真的跌到减半再减半的水平，面对一堆跳楼的炒房团的恐怖，敢动手买的人真的少之又少。大家的想法马上变成:等完了再租房子就好了。

债务膨胀

既然房地产的问题主要是债务问题，我们就不能降价，因为一旦降价，就有可能导致大的债务崩溃。那么这种债务问题通常是如何解决的呢？

凯恩斯主义有一句名言，通货膨胀下没有债务，通货膨胀前的债务再高也没用。40年前，技术工人的工资只有10元一个月。如果他们负债一万元，那感觉就是世界末日了。利息还是可以还的。这个本金怎么还？这辈子还不了。

但是过了40年，欠了1万，还是个事。通货膨胀是一种极其隐蔽的税收手段，各国政府都特别喜欢。它不仅能促进经济发展，而且还依赖大量的债务。。。

所以，对于国家来说，债务根本不是问题，但是如果单纯靠发钱就能让经济繁荣起来，那治理国家就太简单了。委内瑞拉这个印刷狂人，早该赶上英超，成为世界模范国家。

那么解决国家债务问题的关键是什么呢？债务问题的关键在于利润。

凯恩斯被称为经济学大师，他的做法不是单纯的借钱，而是借钱后用利润和通胀来弥补这个债务窟窿。

为了解决中国目前的债务问题，引入了永久债务，即永远不还本，只付息。只要你还能负担得起利息，你就不会出现债务违约，也不用不断地借新还旧来维持债务信用。

永续债务的出现也从另一个角度说明了债务问题的最终底线，那就是利润。

如果经济整体贷款利率为8%，利润为10%，那么这个债务是有效的，对国民经济有很大的好处。恐怕你不会再借了。

但是如果利润率降到7%，当利润收入不足以弥补利息时，债务就有大问题了，因为这时候依靠正常的生产经营，利润连利息都抵不上，更别说还本了。所以这个时候只能通过通货膨胀来解决债务问题，也就是不断印钞。用印钱代替利润来解决债务问题的方法可以称为庞氏骗局，委内瑞拉就是一个典型的例子。

对买家来说，他的利润其实就是租金。如果租金的收入可以弥补房贷的支出，那么房地产行业将会极其健康，多加负债也没问题。

但众所周知，中国的租金收入异常低，只有1.5%左右，远低于房贷利息。也就是说，把国内的房产租出去，是无法覆盖利息的。我之所以说中国房地产的债务杠杆是不可持续的，是因为它只能通过庞氏债务滚动的方法来维持。

在目前的环境下，房价不可能大幅下跌。如果大幅下跌，巨大的债务问题将立即爆发，给中国经济带来致命创伤。那么要想解决房产问题，就只剩下一个办法了，那就是提高租金。

在房价不变的前提下，我国的房租应该在目前的基础上提高4倍，这样房租收入才能达到6%，才能使房地产行业的债务问题恢复健康。

但目前很多人的房租已经占到工资的1/3甚至1/2。你的房租涨了四倍？不可能，除非你的工资翻两番。

所以中央政府虽然想通过提高房租来解决房地产问题，也出台了一系列政策来增强租房者的权力，试图提振房租，但最终也只能是小幅度的提高，不可能像变魔术一样翻几倍。毕竟工资总额是有的。

在这一点上，解决中国房地产问题的方法只有一个，这取决于时间。给经济足够的时间发展，只要群众收入翻两番，那么这些所谓的高房价就不是问题了，但是就算有通货膨胀的加持，群众收入翻两番也是需要时间的，而且是非常长的时间。

但是有可能实现吗？当然，有可能中国的房价一直很高。1989年，大学生花了100年在北京买了一套两居室。从工资比来算，比今天的北京泡沫还大。

但是这个房子当时的价格是2300/ m2，从今天的角度来看一点都不贵。为什么？因为图中大学生月薪100元，每月节省50元。虽然现在学历贬值了，但现在的重职生还是可以和89年的普通大学生比的。在30年后的北京，对于重职毕业生来说，月薪5000元是不够的。

面对这50倍甚至更多的最低工资差距，所有所谓的高房价泡沫都可以一笑置之。

只要工资增速高于房价增速，目前的房地产债务问题是可以通过时间解决的，否则，不管你怎么控制，迟早会出事的。

所以，中国房价不能降，租金必须涨。在大规模涨工资之前，房价虽然不敢跌，但也不可能再涨了。否则房价问题永远得不到解决，等到某一天经济波动的时候不小心戳破了泡沫，那问题就大了。

因此，中国房价将迎来历史上最长的大幅横盘，在下一轮经济起飞之前，或者说下一轮工资起飞之前，不存在任何其他走势的可能。