淘房屋深圳 官方：龙华是“超级城市门户”，深圳未来新中心区

龙华的好消息接踵而来。龙华人真的很幸福。请收红包。又好了！

日前，“深圳北站商务中心区超级城市出入口区标志性建筑城市设计与概念建筑设计竞赛”公告正式发布，这是由龙华区政府和深圳市土地委员会联合主办的设计竞赛。在公告中，淘找到了一些关于龙华的重要信息。

今天，涛哥结合这些信息，对龙华提出了两点看法。

1.龙华将成为深圳四大中心之一:福田中心、后海中心、前海中心、龙华中心。

2.龙华中心由两大区域组成，围绕深圳北站形成CBD。红山-上塘地区将成为CLD的中心居住区，并很快变成豪宅。

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关键词:超级城市门户

先分析比赛，看下图。公告全文可点击文章末尾的“阅读原文”查看:

有几个核心信息

1.名称:深圳北站商务中心超级城市出入口区城市设计设计竞赛及标志性建筑概念建筑方案。

亮点在哪里？超级城市门户

“超级”二字极其充足！应该说超出了预期！这两个字不能随便用，也不是每个人都能用。多年来，深圳只在一个地区使用过这个词——“深圳湾超级总部基地”

深圳湾超级将军是深圳最高规划级别的区域，其规划目标是“超级经济功能、超级城市形象、超级环境区位”，备受期待。没想到，深圳北站的CBD也能冠上“超级”二字。

“城市门户”的定位也很重要。城市门户就像一个人的脸，代表着城市的形象。

“超级城市门户”是什么意思？涛哥认为，这意味着深圳北站CBD的重要性、规划水平和城市地位将堪比深圳湾超级总部基地，这对龙华来说无疑是一大利好。

其实这件事年初就开始浮现了。涛哥发现，在当时的深圳市第六届人民代表大会第三次会议上，深圳提出今年要加快深圳湾超级总部基地、北站商务中心区、空港口新城等重点区域的发展，年投资1200多亿元，增长30%。这三个领域是会议专门命名的三个重点发展领域。

本次活动的主办单位为深圳市龙华区人民政府、深圳市规划国土资源委员会(海洋局)，主办单位为深圳北站商务中心规划建设指挥部办公室、深圳市规划国土资源委员会龙华管理局。总之这是官方权威新闻，“超级城市门户”的定位得到官方认可！

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深圳未来新中心区

事实上，公告中还有很多重要的信息，龙华人看到这些信息一定会激动和自信。

1.未来的深圳新中心区

原文如下:“深圳北站商务中心位于深港发展中轴线。它是深圳未来的新中心区，也是深圳的重点发展区之一。它负责领导经济转型，促进城市功能和社会水平的全面提高。”

涛哥提醒他的朋友，深圳北站的中央商务区将是未来深圳的新中心区。

2.新一代世界级商业中心区

“未来，该区将聚集世界级企业，吸引全球人才，努力打造国际环境质量和城市形象。”...对于树立新一代世界级商务中心区的标杆形象，引导北站商务中心区有序发展具有重要意义。"

涛哥认为，世界一流的企业、全球一流的人才、新一代世界一流的商业中心区，都表明北站CBD是世界一流的城市建设和产业规划。

淘认为这次比赛的意义在于:

一方面在官方层面提出龙华北站CBD作为“超级城市门户”的定位，以及未来深圳建设新中心区、新一代世界级商务中心区的建设目标。

另一方面，它会让更多的市民、学者、专业机构，甚至开发商和投资者了解龙华的城市地位和价值，有助于更好地规划、开发和建设龙华。

2014年举办的“深圳湾超级城市国际大赛”在深圳湾超级总部基地也起到了类似的作用，深圳人突然发现深圳居然有这么神奇的区域。

欣赏深圳湾超级总经理当初拿下的几个设计方案，想象龙华以后也是这样！

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龙华将是深圳四大中心之一

5月22日，中国共产党广东省第十二次代表大会在广州隆重开幕。胡春华同志在省党代会报告中提出“瞄准国际一流城市，把前海建设成为粤港澳深度合作示范区。还有新城市中心。”

其实在城市规划层面，深圳有两大城市中心:福田-罗湖中心(福田中心区和罗湖中心区)和前海中心(包括南山、前海、宝中)。

涛哥认为，在现实生活中，城市中心至少需要两个主要组成部分。一是大量商业中心区，即CBD。第二，大量的中心住宅区，即CLD。

从这个角度来看，深圳未来将形成以福田CBD为核心的福田中心、以深圳北站CBD为核心的龙华中心、以前海为中心的前海中心、以后海、科技园、深圳湾超级将军为中心的后海中心四大中心。

龙华为什么有资格成为深圳四大中心之一，主要在于以下几点

1.深圳北站有大量CBD，定位为超级城市门户，未来深圳新中心区。此前有报道称，深圳北站CBD建筑量达到997万平方米，超过福田CBD。

2.地理位置独特。龙华中心在深圳城市规划中其实被定义为一个副中心，但实际上因为龙华独特的地理位置:深圳的地理中心，深港发展轴线，深圳北站强大的辐射功能。涛哥觉得城市副中心的定位不足以体现龙华的价值，龙华中心迟早会被扶正，纳入深圳市中心的范畴。

3.事实上，我们可以看到深圳有许多市级配套设施，如图书馆、美术馆和第二儿童医院，包括高级中学北校区和深圳外国语龙华分校等。事实上已经认可了龙华中心的市级地位。

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龙华中心住宅区的崛起

除了中央商务区，这四个中心还有一个中心住宅区CLD，这是一个完整的城市中心，有工业和住宅。

纽约曼哈顿，商业中心集中在华尔街和中城，中心住宅区在中央公园周围。CLD，福田中心区的中心居住区，主要围绕莲花山。前海中心的CLD位于宝安中心区。后海中心的CLD分布在红树林区，是深圳湾后海的一个豪华住宅区。

龙华中心中心住宅区CLD在哪里？淘认为主要是红山-上塘。因为淘认为CLD在中心居住区需要三大要素:

一是靠近中央商务区CBD第二，居住区应该是大规模的，不能是几个孤立的社区。第三，要有大量的文化艺术设施和公园。

这第三点很重要，比如配套风格艺术，福田中心有音乐厅、图书馆、关山月美术馆、莲花山公园，后海中心有深圳湾体育馆、深圳湾公园，前海中心有宝安滨海文化公园、海滨广场、宝安体育场。

龙华中心居住区也是一样，深圳美术馆新馆，建成后将是深圳最大的美术馆；深圳图书馆建成后将成为深圳第三大图书馆；招花花红山6979打造深圳版上海新世界，包括展厅和演艺厅。

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龙华CLD房价迟早会超过10万

上周末，和楼兔在洪荣源举行粉丝见面会，分享了对深圳楼市的看法。涛哥总结了房地产市场投资的几个有趣现象。

1.过山车现象

在深圳，附近有过山车的房子都很贵。比如香蜜湖一号，比如华侨城的Portofilo。

2.体育馆现象

大型活动的体育馆周围，房子都很豪华。比如北京的盘古大观就在鸟巢旁边。比如华润深圳湾乐府，深圳深圳深圳湾一号，旁边就有深圳湾体育馆的春茧。宝安体育场周边价格贵，深圳龙岗大运会新城大运会场馆周边价格也是龙岗中心区最贵的。

涛哥的结论是，过山车和健身房代表着文化、体育和娱乐设施，实际上是稀缺城市资源的缩影，而中央住宅区实际上是自然资源和城市资源高度集中的地区。

从淘对深圳各个区域的观察，以及曼哈顿对美国的考察经验可以看出，中心住宅区的物业价值非常高，往往是一个城市的豪华住宅区。

曼哈顿最贵的房子不是在举世闻名的华尔街，而是在中央公园附近。例如，曼哈顿最著名的两座豪宅——one 57和432平均每英尺售价6000美元，相当于每平方米46万元。总价格中值为每台1925万美元，每台1.34亿元人民币，顶层双工每台1亿美元。432的单价更高，从6000美元起。

57号和432号都靠近中央公园。举世闻名的第五大道其实是中央公园西侧的一条南北向的大道。中央公园周围实际上是CLD，曼哈顿的中心住宅区。

为什么这个地区房价那么高，因为有中央公园，周围有大量的博物馆、美术馆、美术馆、科技馆，比如著名的大都会艺术博物馆、美国自然历史博物馆、惠特尼美国艺术博物馆等。

中央公园周围有大量的博物馆、美术馆和美术馆

涛哥早些时候在一篇文章中提到，曼哈顿中央公园的启示是:从长远来看，深圳各个中心的中央居住区，在稀缺的自然资源+城市资源+文化资源的聚集下，在住宅价值和房价上是一个高地。

涛哥一直看好深圳各种中心住宅区。涛哥认为，龙华中心住宅区红山上塘的价格迟早会超过10万马克。原因有几个。

1.二手房价格最能反映真实的市场价格。二手市场上，高中学历的水榭五期、六期价格普遍达到了8万+。回龙湾因为礼品面积大创造了9万多的最高单价，金亨利因为复式达到了9-10万。

2.新房方面，如果金亨利二期没有限价，行业也有望达到10万元。

3.关注金茂龙华富。5.67万元的底价，算上各种财务、施工、营销费用，可能达到9万元。如果有合理的利润，就过10万大关。

金茂以建造豪宅闻名，金茂之家是其高端产品线，在科技和绿色方面尤为独特。杭州、北京的项目都把这个地区推向了一个新的高度。龙华金茂大厦的户型规划也是大户型，无疑会影响到未来整个小区的价格上限。

4.金茂富项目就在宏荣源尚军项目的对面，平均售价约为每平方米64000元。日前，从媒体楼兔透露，中国金茂正在与地块旁边的孟玥工业区旧改造项目谈整体收购。这里6万多平米的土地一旦并入中国金茂版图，区域价值将迅速提升。

不过，据淘所听到的消息，恒大也盯上了这块地！显然，开发商对这方面还是很看好的。

从这个角度来看，淘大对尚军宏荣源的项目是看好的。原因如下:一是位于龙华中心居住区。第二，未来会有明确的面积刺激，龙华金茂大厦和孟玥工业区将进行装修。其三、四号线、六号线均有双地铁、三号线入口。第四，周边设施丰富，学校好。第五，宏荣源的品牌和质量有保证。最后价格6.4万，下一层地价5.67万。

提示:简单介绍一下淘本人:

涛哥在深圳从事房地产行业已近15年。曾任《南方都市报》深圳黄金楼市记者、深圳新浪乐居副总经理、总编辑，现任深圳广电都市频道第一房地产专栏、新媒体中心总经理。

当时，涛哥的新浪微博“深淘文杰”是中国十大房地产媒体微博之一，也曾是跟随老板到纽约证券交易所敲钟的会员。

涛哥对深圳的新址非常熟悉，也研究过深圳的规划。这十年来，我亲身经历和参与了深圳楼市的变化。淘大每年都会踩着深圳重点新楼盘，基准楼盘也会被多次检查。估计近几年看了近千个楼盘。我的日常工作是研究楼市，偶尔也会写一些文章发表在《文杰淘楼》上。

听说有人贴出二维码奖励攒够首付买房。淘不相信。他写稿子的时候饿了，攒够钱吃个榴莲披萨就好了。

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