香山里 实探｜香山里五期，为何开盘近2个月还没卖完？

正式介绍

从近期市场反应来看，深圳楼市10月份一扫阴霾，不少地方卖得不错。

但梳理花生后发现，在限价的背景下，中心区也有一些豪华楼盘，比如位于华侨城豪华住宅区的象山里五期，自10月12日开盘以来，仍有很多房子出售。

最近花生在象山里五期做了深一步，为大家呈现最新资讯。

象山里五期位于南山区华侨城西北区，周围有桥北街、桥北三街、桥北五街、北环路辅路。

项目总用地面积约3.7万㎡，总建筑面积约19.2万㎡，容积率约3.8，绿化覆盖率40%。

预售证于2018年9月取得，10月9日开始立项审批。主要产品125-176㎡3-4间，平均备案价8.3万。备案套房837套，单价7.4-9.4万/㎡，总价963-1650万/套。

以下是象山里五期11月20日的销售情况:

从表中可以看出，红点集中在三栋新建超高层建筑(40层)的中低层，说明中低层在位置偏好上更受欢迎，可能是由于建筑间距较大，中低层视野没有明显遮挡。

在户型分布上，1号楼B座的销售率相对较高，而A座所有户型的销售控制相对较差。两栋楼中，A栋167㎡以上户型销售控制处于高点，B栋大面积户型销售控制相对较差。三大楼盘中，高层小户型的销售控制相对较差，而中低层小户型比较受欢迎。

1号|一

优雅的项目环境

主要推广125-176 ㎡ 3-4套大户型住宅

花生是在踩盘子的过程中发现的。该项目位于华侨城豪华住宅区，环境优美，周边有4万㎡天鹅湖、26万㎡韩嫣山、6万㎡蒂诺山、7万㎡雁栖湖、华侨城高尔夫俱乐部等优质山湖资源，可享受多种生态资源。

小区干净整洁，周边有象山里系列、春水岸系列等高尚住宅区，整体居住氛围比较好。

从项目本身来看，容积率比较低，周边高层建筑很少。总的来说，超高层单位视野不错。

花生沿着桥北三街一直走到项目入口，大门口清晰地标示着象山舒眉的大字。要求工作人员知道必须提前预约或者去波托菲诺营销中心由销售人员陪同。

图为象山里五期入口

根据项目销售介绍，项目延续了华侨城的大型户型设计，三室125㎡，三室137㎡，四室167㎡，四室171㎡，四室176㎡。

所有项目均设有观景阳台，建筑间距合理，高3米，空白交付。预计交付时间为2019年。项目地下停车位962个，停车位比例超过1: 1。

后来花生看到象山巷的五级样板房。

首先要看的是125m2的三居室:

进了玄关，是客厅。大客厅又矮又深，没有直接连到客厅的阳台。落地窗让客厅视野开阔，采光通风极佳，功能分区明显。卧室集中在南部，静态和动态分区布局。

图为客厅

主卧位于项目最内侧，落地窗大气，活动室宽大空，让主卧看起来通透明亮，还有卫生间。

图为125 m 2的主卧

图为主浴室

第二间卧室空靠近客厅，直接通往阳台的优势，使得第二间卧室采光通风极佳。从第二间卧室，可以走进阳台，大概6㎡见方。视野没有明显遮挡，可以看到远处的高楼大厦，尤其是春茧体育馆。客厅通过侧门与阳台相通。

厨房面积8㎡左右，空房间适中。还有一个2㎡左右的小阳台，可以放洗衣机之类的。卫生间干湿两用，性能良好。

图为厨房。空就够了

然后，花生去看了137㎡的三居室:

除了较大的客厅面积，阳台位于南面。

图为137平方米的客厅

图为137 m 2的主卧

还有放在开放式餐厅的小阳台的门。当你进入小阳台时，你可以看到汽车穿梭的北环路。

图为137㎡的主浴室，比125㎡的主浴室大

公厕比125㎡略大，其他户型设计和空房间基本和125㎡一样。它们也是静态和动态分区布局和从地板到天花板的窗户。

由于整个过程不允许拍照，为了更清晰地展示户型，花生加了一些平面图

一套约125平方米的三居室公寓

第二户型(3房)，面积约125㎡

约137㎡三居室

约165㎡ 4卧室公寓

约167㎡ 4卧室公寓

约171㎡ 4卧室公寓

约175㎡ 4卧室公寓

从小区环境和项目本身来看，象山里五期还是不错的楼盘，但从销售控制表来看，该项目已经发售近两个月了。

接下来看学位配置，商业氛围，交通配置等。来分析这个项目。

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靠近变电站，受主干道噪声影响

花生发现沙河变电站在项目旁边，距离太近，可能会对视野和景观带来影响。

另外，该项目靠近北环路，交通量较大，会受到一定程度的噪声影响。

但北环大道和沙河变电站位于项目北部。相比之下，南方的单位受影响较小。

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幼儿教育的选择很多，小学初中教育资源一般

南山华侨城作为一个超大型的成熟社区，容积率巨大，社区内居民众多，所以在区域内有完整的立体教育分布。

幼儿教育方面，离项目最近的是象山里幼儿园，距离项目400米。另外还有荣宇幼儿园，蓓蕾第一地，距离项目约450米，还有波托菲诺儿童中心，距离项目1.3公里。

小学和初中方面，根据销售人员介绍和教育机构数据，项目小学分为象山里小学，位于项目西南侧。

象山里五期小学分为象山里小学区

图为南山第二实验学校

项目初中位于南山第二实验学校学区，是一所九年一贯制学校。花生询问。南山第二实验学校建于2002年，在2018年南山中考中属于中下位置。总体来说，项目学区一般。

项目初中分南山第二实验学校校区

这是2018年中考学校第八版，南山第二实验学校排名中下游

这是2018年中考十大版本排名。很明显排名在中下游

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周围都是著名的商业区，很少有靠近的购物中心

由于华侨城住宅系列位于市中心，是一个安静放松的地方，项目附近很少有大型企业，但在距离项目500米左右的范围内，附近楼盘一楼的商铺可以满足日常生活需求。

图为益田假日广场

项目周边(1-2公里)有伊田假日广场、先锋世界等高端商业建筑。所有的购物和购物都需要交通工具。

4号|吴

地铁很远，开车旅行很方便

项目周边甚至一公里以内没有地铁站，最近的地铁站白石洲站距离项目1.4公里(百度测距)，可能与OCT住宅产品的定位和项目的地理位置有关，乘地铁出行不方便。

项目附近的公交站点有象山里花园公交总站、桥北三街站、北环龙井天桥站。一般来说，公交车出行更方便。

象山里五期毗邻北环路，南侧为桥北三街，1公里内为沙河东路、向巧路等城市主干道，2公里内为深南大道，共同构成项目的出行道路系统，乘车出行方便。

此外，据花生查询，向巧路目前正在进行智能交通改造，这将大大提高道路出行效率。

图为向巧路改造效果

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好在医疗资源方便，休闲娱乐资源多

花生发现项目所在地区医疗资源丰富，有新塘社区卫生中心、深圳沙河医院、华侨城医院等。看病相对方便。

在休闲娱乐资源方面，由于华侨城独特的大型娱乐设施和场地资源，项目附近有欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等休闲娱乐场所。

文化设施包括何香凝美术馆和民俗村。一般来说，休闲娱乐资源较多。

深圳欢乐谷

最后，了解一下周边的二手房价格。

总体来看，作为豪华住宅区，华侨城地区二手房均价一般在7.5万以上，符合南山整体房价走势。

2002年建成的天鹅城堡均价在8.1万左右，2014年相继建成的象山里一期、二期、三期、四期价格徘徊在9-10万之间。

周边波托菲诺滨水系列价格也在13万左右，项目均价8.3万，显然是现行限价政策下的价格。

花生脱壳:纯属个人意见输出，欢迎留言讨论！

1.位于南山中心区，地处豪宅，项目周边环境优雅，紧邻南山科技园，是项目基调，也是价格的支撑部分。如果追求生活氛围和豪宅圈，这个板块可以作为选择。

2.项目最大的问题是离沙河变电站太近，同时受到北环路噪声的一定影响。这两点是很多买家关注的。

3.项目10月开盘，售价明显低于香山系列二手房价格，导致价格倒挂。政府限价应该是价格反转的主要原因。

4.项目最小户型125㎡，起步价达到惊人的963万。项目的目标客户排除了潜在的急需群体。项目学区比较一般，也会给项目带来一些减分。