西安房价即将暴跌告急 全国楼市爆冷，西安房价也开始大跌了？

沈戈说:作为一个普通人，沈戈总是更关注房价下跌的消息，因为“降价”这个词对房子和其他商品来说总是很有吸引力！今天分享的内容来自Xi安方哥对Xi安房价下跌的分析。作为Xi房地产行业的六位先生，方哥积累了资深经验，并直接分析了问题。他这次对房价的分析有什么不同意见？让我们一起看看。更多详情，可以扫描文本末尾的二维码，加入房间圈。

作者|鬼使白

转自| Xi安方阁

刚过七点，我起床喝水的时候，朋友给我发了一篇文章，叫《Xi安的房子掉了25%》。阅读量极高。我问我是不是真的。平时看到这个标题。我还是很警惕的。毕竟有消息说Xi安房价涨的世界第一；

内容来自微博上的一个粉丝，说大唐西城有一套二手房，报价400万，现在降到了290万。还没有卖出去。二手房市场降温，然后判断Xi安整体市场已经开始走下坡路；

我仍然同意向下的观点，但可以得出这样的结论:Xi的房价仅仅因为一套房子的表现就下跌了25%，即使这误导了很多人。长期的市场造就了一种畸形的惯性，房子只能涨不能跌，这本身就有问题。

房价下跌

商品房是商品。由于政策和开发商的原因，新房的表现并不明显。不过二手房就不一样了。价格在很大程度上是基于市场预期。二手就是二手。Xi安的二手房这么多年都没热过；

看看Xi安二手房的成交价格和面积。200万以下，130套以下的都可以。虚高的大面积什么时候卖的好？

总价越大，面积越大，意味着有能力接手的人越来越少。对于有能力的人来说，他们也有更多的选择。二手房的选择意愿远不如普通人，自然难卖，更别说大唐西城和曲江一期，大量二手房就是这种情况。

利用一个单位或地方的成功经验带动多个单位或领域的工作。

个别案例不能代表一个大市场。这句话在任何行业都可以应验，除了猪肉，最近确实涨的厉害。很多人已经开始吃鸡了。

Xi严格来说不是二手房市场。每年大量批地，新房在建，价格更低。二手房交易量很低。如果17年没有足够的新房，购买力就会过剩，房价就会上涨。压力之下，很多人不会考虑二手房；

二手就是二手。现在，在市场上，二手房的学区房、学位房、成熟房市场仍是新房上市较少的地区，如曲江一期、城南、高辛等。老城区包括城南的二手房，价格在下降；

房子的核心还是用来居住的。如果房子太旧，公寓太差，环境太差，没有好的学区，只靠主城区的位置卖新房价格是有问题的。房价的上涨让很多老房子都有了第二春的感觉，但当时在新房抢房子的背景下，就像吃了伟哥；既然外溢没有了，自然就凉了；

供需决定市场，二手房成本决定价格的规律是一样的。在购买力不变的情况下，新房多上市，二手房少卖，二手房可以多交易，价格严重低迷，这是正常规律；

因此，Xi的一些房子已经下跌了25%，这是肯定存在的，但不是公众想买的。同样，Xi的新房价格下降了20%，如高陵和泾阳，但它们不是公众关注的地区。用一个例子来判断市场是有问题的。

市场凉吗

很多人还在问，最近市场凉吗？在这里回答，确实是这样的雾霾，但是每年11月，买房看房的人少了，但也是正常的。Xi安的两极分化市场不是一天两天了；

这可以从壳牌合作项目越来越多看出。在过去16年Xi房价上涨的两年里，很多人都惊呆了；

首当其冲的是开发商。在普通人眼里，他们可能认为开发人员一定很聪明，有内部信息，有团队分析。但在目前的市场中，哪一个不是高周转率高负债？

这种模式带来的最大问题是房子质量越来越差，同时成本被压力控制。它能刷白墙，永远不粘砖。高度可以是5米，绝不可以是5米。它能种小树，却从不种大树、石头、油漆。大堂和窗户都是简单的地方；如果说大家的观望是主要原因，那么简单匹配的现状无疑增加了大家的观望时间。

而且同行之间的竞争也很大。看到Xi安红利上涨，基本上一线开发商都去了Xi安薅羊毛，同质化社区，同质化户型，同质化价格，和流水账一样的卖点。对买方没有影响；

这就跟现在的手机市场一样。真正热销的是爆款，比如苹果的11、华为的P30、荣耀10等。，要么价格极低，品牌极硬，要么早早入市，真正为配置而战。大家都是2K屏，八核的处理器，256内存，自带四个摄像头。部件都是一个厂做的，每个品牌都是贴牌后设计销售；

房子也是一样，都是同一个设计院，同一个园林公司的园林，同一个建设监理单位，各种开发商按需购买，加上自己的品牌；

你规划一栋高层+一栋别墅，我就建。你三面朝南做的时候，我就做。你是中国十大。我也是，这是一个盖房子卖房子的时代，但是对于买房的人来说，没有人愿意有去我家的效果。

然后比赛结束，还是价格和位置。既然大家都不重视产品，那么便宜就是硬道理。不降价就去壳渠道；从注册人数来看，华润曲江九里、万科翡翠国际、大化锦绣千城、康桥榕树园、天地苑大都会、万喜天地、华润未来城、魏紫东进、高科卢湾、城市金商...

仔细分析这些板块，要么地段极好，要么价格极低，市场追求正常。主城热度还是不低。

新区透支

另一方面，经过17年的投机，新区有所扩大。即使有更好的城市规划和更高的顶层设计，外观也不同于Xi，但这些必须及时兑现，而不是盲目抬高价格。拉起来，宣传但不限价；

说到底，任何一个新区的发展，都还是人口分流。以住房为目的，最需要解决的是吃喝和外出的实际需求，以及就业机会；

高层建筑和普通人的生活关系不大。现在西县有一个很明显的现象，就是到处都在盖房子，但是人不够，新区盖的饼太大；

从城市发展的角度来看，这是必然的。在主城通过控地吸引开发商，共同建设是可以理解的，但是在消费能力有限的情况下，人们会有选择的困难；

乍一看，每个新区都有小偷的前景。你一看，没人，房价还高。回过头来看主城区，Xi安还有房子，还是买保险。毕竟你觉得自己有偏见，很难卖出去。；

我们从来不看新区，因为它是城市未来的希望，就像当年的高科技和经济发展一样，而是在购买之前评估自己的需求；

新区怎么熬出来的，城市买得起，你买不起。最讨厌的是十年后会如何发展？问题是，十年后，我还能指望这套房和现在一样吗？现在为了换取未来的透支，这是空虚拟；

再说了，你等得起，你家等不起。按照现在70年的产权，50年的品质，30年的居住期，10年的小区黄金期，在新区开发之前，你的房子先老了。到时候配套费就和房子贬值持平了。等待的意义是什么？

Xi安确实是向上的市场，基准价不高。这两年，话题很多。大家都有一些闲钱考虑买房。未来就像一只欣欣向荣的绵羊，是羊毛生产的好苗子；

然而，市场对Xi安的预期是，这已经是一只长满毛发的肥羊了。只要你来到薅羊毛，你就必须满载而归；这种错觉是开发商和业主共有的，期望太高，但是失望。大集合之后，现在已经透支了，但是羊的根基还在。现在需要通过限制购买价格来提高价格；

Xi安就像小时候课文里的“伤害钟勇”。本来是一个神童因为父亲不让他读书而沦为普通人，被父亲当作赚钱工具的故事。Xi安有它的基础和天赋，但不能透支。

从这个角度来说，凉凉不是坏事。可以给开发商和业主反思和选择的时间。盲目做出的选择总是让人后悔，就像盲目抢去的房子总是让人纠结一样。

只需要早点买

最后，我会重温我只需要早点买的想法。我说了五年了。对于活着的人，我一定要懂得把握薄利，少看分析；

Xi安的大趋势是房价还在缓慢上涨，主城的房子越来越少，尤其是低价房。现在因为价格限制，因为市场冷，也可以给时间选择只是为了呼吸；一旦行情上涨，限购释放购买力，第一个不小心受伤的东西正好需要；

买能力范围内面积最大的，可以选择主城，不去新区。先参加抽奖是最现实的。资金越有限，抗风险能力越差，就越要抓住眼前利益；大规划，大建设，大开发都是城市的事情，普通人有个窝就够了；

方哥所说的“刚好需要”的概念，不是指房子，而是指生活，即你目前居住或想购买的房子，能够满足你未来5-10年的工作、上学、吃喝需要，而不仅仅是第一套房或刚好需要。

对于那些出于投资目的想买房挣钱的人来说，看着市场走下坡路，也不必懊恼。他们降低期望值，重新评估房子的年龄、户型、装修和位置。如果让他们买，他们会接受现在的价格吗？

毕竟活的难受，想占别人便宜，永远是梦。毕竟谁有钱，谁就有市场最终定价权。尊重买家，合理定价，不跟风，要想合理卖房，就要和贪欲作斗争！

方哥有话要说

这几年来，每次看到这个点面俱到的新闻，心里总是义愤填膺。如果真的从传播的角度来说是热门话题，阅读量肯定很高，但是调侃大众情绪，搞点狗屁人气又有什么意义呢？只是哄自己。

在现在这个时代，你要把自己当回事，但不要把自己当回事。中国人饭后最喜欢讨论的是房价。所以有些人是在捧人兴亡杀，无非是削了一些利益团队的需求；

与其争论这些无聊的真相，不如多陪陪老婆儿子。毕竟听过很多道理的人，大多还是过得不好。房子是生命的载体，而不是整个生命。

你怎么想呢?留言聊天。熬夜不容易。我去睡午觉！