马光远房价 马光远：房价是炒起来的吗？

最近深圳房价的故事太多了，最让吃瓜人感到冤的是“七姐妹蟹”资金链因炒房而断裂，价值728万元的房产被法院查封。还有一个故事是关于杭州的一次疯狂抽奖。从959套房，6万多人报名参加抽奖，冻结资金至少240亿元，也就是说，杭州1000多万人口中，每167人中约有一人参加抽奖。创造了中国房地产史上的奇迹。

深圳和杭州一直是中国房地产周期变化的风向标城市。2004年3月，杭州房价突然下跌，市场震荡，全国楼市进入下行周期，引发新一轮救市。到2015年3月，深圳楼市突然暴涨，引发了中国房价的一轮波澜壮阔的上涨。这两个城市的市场变化确实值得认真研究和关注。

当然，每一轮房价的变化，除了政策的悄然变化，也有公众对“炒房者”的憎恨。在很多人眼里，房价已经“炒”了，所以中央一直坚持“房无投机”。每次房价上涨，相关部门都要打击炒房团。说到打击“炒房”，大部分人都会支持，这里的道德寓意很明显。在中国，每当某物价格暴涨，责任推给投机者时，大多数人的意见就能立即被抓住。反而大家都不去想真正的罪魁祸首在哪里。大蒜涨价，责任是炒大蒜，猪肉涨价，责任推给囤积猪肉的人。每次房价上涨，“炒房团”几乎都是百姓的靶子。一旦炒房团资金链断裂，肯定会引发媒体的狂欢盛宴。比如这次房价上涨，被媒体归结为有人利用国家的中小企业保障房贷款炒房，引发深圳房价暴涨。虽然有关部门最终表示，中小企业的商业贷款没有流入住房市场，但仍然不能消除大家对房地产投机的敌意。

我一直感受到中国房地产的复杂性。中国的房价，如果真的是高炒，根本就不是个东西。事实是，房地产投机者只是顺势而为，在市场上涨时火上浇油。关于深圳房价上涨，去年底我多次提醒大家关注深圳楼市“春江水暖鸭先知”，关注深圳楼市反弹，提醒自住需求做好准备。但是，在去年空中国地产的演唱中，我的声音更被埋没了。

深圳土地资源供应极其紧张，没有人关注。据统计，2006年至2019年，深圳累计住房供应73.0578万套，年均5.2万套，深圳常住人口从2006年的846.43万人增加到2019年的1343.88万人。土地供给结构性失衡，工商用地供给多住房用地供给少的局面十几年没有逆转。根据美联地产的官方土地数据，在过去的14年里，深圳住宅、商业和工业用地结构的比例分别为17%、10%和53%。

近年来，深圳是中国主要城市之一，人口流入保持高速增长。总体人口增长在所有城市中最大，人口结构在所有城市中最年轻。土地少，人多，城市发展潜力大，吸引力强，房价怎么可能不涨？如果不分析这些客观因素，把房价上涨的责任推给炒房者，无助于问题的解决。就像森林着火了，责任就放在了风身上。风当然会助长火势，但是没有火，再大的风，也不会有火出来。

再比如杭州的疯狂摇号。背后的根源很简单。只是为了好看的数字，城市定了限价。限于高价楼盘，导致二手房倒挂严重。这个在杭州比较受欢迎的西溪大厦，新房售价2.8万，周边二手房售价3.4-5.3万，比中彩票还赚钱。谁不抢？一方面，这个限价的结果造成了市场的虚假热度；另一方面，它真的是火上浇油，用酒精灭火。其实我一直觉得，如果真的要限定价格，也应该限定低价房的价格，而不是高档楼盘。高端房产和普通人关系不大，只是让城市房价的统计看起来不错，扭曲了。普通人买不起。如果低端房产限定价格，确实关系到老百姓的利益。我们当然看好杭州的发展趋势，但西溪大厦的摇号并不代表杭州楼市的基本面。杭州不缺房子。据浙江传媒房地产研究院统计，截至今年5月20日，杭州商品房和新房库存已超过11万套，比去年同期的8.2万套库存多出2.8万套。透明卖房网数据显示，截至5月21日，杭州二手房上市数量已达11.77万套，几乎是2018年底6万套二手房上市数量的两倍。

“炒房团”充其量只是助长火势的风，但更关键的是找出起火的真正原因。房价上涨是一个非常复杂的经济现象。房价上涨的背后有很多因素，如经济增长、货币投放、土地金融、中国资产价格、城市化等。但我从来不认为房价上涨是房地产投机者、开发商、中介造成的。他们的作用只是放大这个市场的“动物精神”，火上浇油。中国人还是太善良，对市场的诚信缺乏了解。另外，这个市场确实脏，不缺利益集团代言人挑水。高房价不是某个群体推高的，而是集体的“阴谋”。你和我可能都是杀人犯和受害者。就像东方列车谋杀案，每个嫌疑人都不是这样的凶手，但不能随案拖。这就是中国房价高的真相。

炒房不容易。有些人太容易抓住炒房团。资金量大，有人加杠杆。在目前疫情严峻的情况下，把赌注压在这个不确定的人身上，真的很大胆。在中国，房价已经到了现在的位置和阶段，炒房已经很危险了。舆论明显颠倒了因果关系。就算有房贷进入深圳楼市，那也是因为房价已经开始上涨，有人敢进去而不是拿着商贷炒房价。

炒房不容易，投机又珍惜！