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【100万理财半年本息】专题首付100万贷款100万买一套房,5年之后卖出250万能否赚钱?

题目说:首付100万,抵押贷款100万,然后支付100万利息,具体利率是多少,贷款年限是多少,还没有弄清楚,所以一时半会给不了确切的答案。(威廉莎士比亚,温斯顿,贷款,贷款,贷款,贷款,贷款,贷款)。

不过综合测算之后,我认为这套房贷款100万30年,等额本息还款,利率上浮10%,实际利率是5.39%,这种情况是最合适的。​

所以为了方便对比,我们就参考贷款100万,30年期限,等额本息还款,利率5.39%这种情况来计算,那么对应的一些主要数据如下:

1、首付款100万;

2、月供5609元,5年时间月供累计支出336540元。

3、5年之后剩余本金92.32万。

4、5年后房子售价250万。

5、房子投资毛利=250万(售价)- 100万(首付)- 33.65万(5年月供)- 92.3万(剩余的本金)=24.05万。

单纯从计算结果来看,你投资这个房产是盈利的,但是如果把机会成本和通货膨胀计算在内,实际上你这套房投资是亏损的。

我们先来计算一下机会成本。

所谓机会成本就是你首付以及月供用来买房子,所失去的投资机会产生的价值。

1、100万首付机会成本。

100万的首付,如果你没有拿去买房,那你可以拿去做其他投资,我们就对照比较保守的一些定期理财产品,年化利率是4.8%,如果按照复利计算,那么100万5年之后会变成126.4万,净收益是26.4万。

2、月供机会成本。

100万贷款30年,月供是5609元,那么一年要还的钱是67308元,假设这些月供不拿来供房,你可以拿去做其他投资,我们仍然按照年化收益率4.8%计算,而且是复利计息,那么5年时间月供对应的收益大概是51677元。

把首付的机会成本以及月供的机会成本加起来总共是31.5万左右。

这意味着,如果你有100万的首付还有5600多块钱的月供你不用来买房,而是拿去做其他投资,按照4.8%的年化收益利率计算,5年时间至少可以获得31.5万左右的收益,现在因为你拿这些钱去买房和供房了,你就会丧失这部分机会。

而你拿这部分钱去买房只获得26.4万元的收益,这个收益要比普通的理财产品收益还少5万左右。因此从机会成本的角度去分析的话,你买这套房实际上是亏损的。

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