2019年8月之前所有房贷利率参考的是中央银行公布的行政化贷款利率，比如参考5年以上的基准利率4.9%，各个商业银行根据各区域里边的房地产调控政策、贷款人征信情况，对利率做一些调整，但整体来看都是围绕着基准利率来浮动的。
2019年8月之后，房贷利率开始参考LPR的借贷市场报价利率。
简单说，这是一个更市场化的利率，在借贷市场中借贷双方博弈后形成的市场化定价。
有的朋友看到利率机制转变之后，就懵了，今后利率究竟是要涨还是要跌呢？
前段时间我们也听到很多类似于阴谋论的声音，认为国家把原来参考中国人民银行的行政基准利率转向LPR的利率，那么下一波就是商业银行来薅我们的羊毛了，肯定意味着未来房贷利率要上涨。
实际情况真的是这样吗？
下面我们用数字说话告诉大家我国的利率变化路线。
在房地产市场化之前，比如1996年5年期贷款利率是15.12%，当时利用银行的贷款买房就是这样的利率水平。
1998年房地产市场化的元年，我国房地产从过去的分房机制变成市场化配置房产的新机制。
当年房贷利率是10.35%，从两年前的15.12%降到了10.35%。
2008年次贷危机的前夜，房贷利率7.2%。
道哥想，当时用7.2%的利率来贷款买房，心理压力一定是很大的。毕竟今天大家用5%的利率来贷款买房时，很多朋友也感觉到喘不过气来。
2010年利率就降到了6.4%。
这主要是因为2008年、2009年的美国次贷危机影响到了我国。于是我国也出现了宽松的货币政策，其中就表现为货币供给量增加，银行里面的贷款利率降低，信贷的额度提高，著名的4万亿就是在这个背景下产生的。
这个时候我们观察利率这条线实际上是明显下降的。
2015年，最近这一轮全国房价普遍大涨的起点，当年的房贷利率5.95%。
2017年之后，我们出台了历史上最严厉的房地产调控政策，贷款的市场上利率是4.9%。
从1996年到2017年，整体来看，5年期的贷款利率是一路下行的。
其实道哥补充告诉朋友们，不但中国是这样，哪怕主要的发达国家，英国、欧盟、日本、美国等，他们的利率最近二三十年也是一路下行的。
2018年房地产的调控政策全面铺开了，7月贷款利率5.67%，2019年7月首套房贷款利率5.44%。
注意，虽然我们在一年里房地产调控的各种收紧的消息不绝于耳，但是首套房的贷款利率始终是下行的。
2020年7月首套房5.26%。
我们从所谓的这种计划体制下的基准利率已经过渡到了LPR的利率，但是整体来看，首套房贷的利率水平从2018年以来是持续下降的。
即使今天我们实行了严格的限贷政策，实际上对二套房的贷款也有所收紧了。但是同样我们来观察，2018年以来，二套房的贷款利率也是不断下行的。
根据融360所公布的数据，2018年7月全国二套房平均房贷利率是6.03%，2019年7月降到了5.76%，2020年7月继续降到了5.58%。
其实趋势非常清晰，一路是下降的。
实际上站在2020年10月、11月的时点上，道哥想对房贷利率下行的长期判断是不变的。而这背后是经济规律在起作用。
随着经济的发展，整个社会财富越来越多，货币就更多了。
再加上经济高速增长的红利已经过去了，好的投资项目、回报率高的投资项目越来越少了，整个社会的投资回报率降低，资金的成本利率自然也是会降低的。
其实类似日本，经济几乎保持零增长，利率也几乎是0，再看欧盟这些每年的经济增长在1%~2%的区域，它的利率也是近乎于0。甚至在疫情的情况下，日本是负利率。
美国也不例外，美国的经济最近几年的增长都在2% 、3%，2020年是负增长。 美国的利率今天也是非常低的。
所以明白了经济和利率之间的关系，对未来利率进行长期预见，这并不是一件特别困难的事情。
为什么要谈到房贷和利率走势之间的关系呢？因为一般来说房贷都是需要10年、15年、20年甚至更长的周期，所以你不得不来关注未来利率的长期变化。
通过上面的分析，道哥想答案很清晰了，如果没有黑天鹅的事件，比方政治、经济各方面出现一些危机，正常情况下我国的房贷利率是长期下行的。
如果你今天要贷款买房，今后所支付的按揭还本付息的压力是逐年下降的。
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