【100万贷款】专题多地房贷利率普涨，贷100万需多还33万

从5月开始，抵押贷款利率回升的趋势持续存在，规模和范围仍在扩大。

多家媒体报道显示，以杭州、南京、苏州、无锡、武汉、成都等为代表的多个热点二三线城市，都已开始执行或正研究出台房贷利率上浮政策。各地首套房贷利率较基准均有不同程度上浮，二套房贷利率上调比例更甚，普遍10%起，个别地方甚至高达40%。

一时间，购房人借贷压力骤增，朋友圈刷爆“你还买房吗”和“你还买得起房吗”的哀怨。

二线城市抬升，一线城市持平

8月13日，融360大数据研究院发布的监测数据显示，今年7月，全国首套房贷平均利率5.44%，相当于基准利率的1.110倍，环比上涨2BP；二套房贷平均利率为5.76%，环比上涨1BP。

具体到融360大数据研究院监测的35个主要城市中，北京和广州的房贷利率水平与6月持平，深圳、上海两地甚至环比略降。

具体而言，7月北京首套和二套房贷平均利率分别为5.37%和5.84，环比均基本无上涨。上海首套房贷平价利率环比下降7个基点至4.87%，二套房贷利率平均为5.46%，环比上涨5个基点。广州的首套房贷平均利率几无变化，二套房贷利率因一家银行的下调导致整体略降。深圳地区的一二套主流房贷利率虽然较基准均有小幅上浮，但总体环比呈下降状态。

二线城市则是另一番情景。全国首套房贷利率水平TOP10名单，是苏州、武汉、南宁、合肥、无锡、郑州、成都、南昌、青岛和南京。榜首苏州的首套房贷利率为6.03%，是目前唯一“破6”者。当地个别银行因授信额度紧张甚至曾暂停受理房贷业务。

涨幅排名上，前五名为大连、苏州、杭州、宁波和长沙。其中大连尤值一提。虽然首套房贷利率水平在全国范围内仍属低位，但由于7月当地多家银行首套房贷利率上浮10%，二套上浮15%，使当月单月涨幅高达20%。

数据中，只有海口、乌鲁木齐等城市因政策、人口、供求等特殊因素，房贷利率有所降低。

明显可见，在房贷利率调整上，一线城市反而波澜不惊，汹涌潮涨的是二线城市——特别是强二线城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一线城市住房按揭利率上浮的幅度较小，主要因大多银行将一线城市房贷市场当作资源抢占。

“（银行）会将更多优质贷款投放进一线城市。同时，一线城市购房难度大，购房者心理更稳定。适当回调二线城市的房贷利率，也是一定程度上防控市场过热和抑制房价非合理上涨的短期有效方式。”李宇嘉道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“从当前房价数据看，二线城市普遍相对过热，三线城市则是全国房价热度没有减少的阵地，一线城市则相对稳定。这是决定了房贷政策因城分化的背景。房贷利率上调等金融政策，是配合地方楼市降温的常用手段。”

购房人面临更大贷款压力

房贷利率上浮的直接影响对象无疑是购房者。

以贷款100万元为例，基准利率4.9%之下，30年应还利息总额为91.06万元。按房贷利率上浮20%即5.88计算，应还利息总额即为113.07万元，增加了22.01万元。而如按上浮30%的6.37%计算，购房人需支付利息124.48万元，累计多还33.42万元。

除了还贷压力激增外，房贷利率的上浮，还会区别开购房者获贷的速度和时间。愿意接受目前上浮幅度的贷款申请者，若无其他资质问题，能较快得到放款。而不接受上浮，则可能需要面临较长时间的等待。

李宇嘉对中国新闻周刊表示：年中后贷款额度紧张本就是行业惯例。加之下半年以来监管层以密集动作从多方收紧房地产融资，个人住房信贷业务监管也随之进一步加强，因而5月以后的房贷利率市场化日益明显。

“不同城市，不同银行，都可以依照市场需求和申请人具体情况自行决定利率调整。”李宇嘉表示。

严跃进也指出，银行积极执行房贷新政无可厚非，但需要注意的是，有义务对不愿接受利率调整进入排队等候阶段的贷款申请者作解释。

“说明上调不是歧视性政策，同时在具体执行中杜绝各类变相附加理财。也要提醒申请者注意风险，因为若等待时间过长，可能会造成房屋交易违规。”

中国新闻周刊也就此采访了某国内股份制商业银行贷款中心人士，其表示，除非基准利率变化，否则房贷利率调整对于已发放贷款和已支付利息无影响。但贷款利率调整后，所贷款项未偿部分的利率需随之调整，主要有三种形式：

一是以自然年为时间分割，在次年年初执行新利率（如农、工、建行都按此规定）。

二是满年度调整，即按还款时间满12个月开始执行调整后的新利率。

三是多数银行采用的，在利率调整后次月，便开始按新水平执行。

严跃进总结，“利率分化也体现了不同银行对于住房贷款业务的态度，部分过去房贷规模过大者，不仅要面临更加严厉的监管，自身额度也确实紧张。但大多数银行对于住房贷款在信贷结构中的比例还是有节制的，也具备把控利率水平的能力。”

三季度，预计受调控和各类检查不放松影响，房贷利率或还将有小幅上涨。但因当前已是市场化行为驱动，上调空间不会过大。“更可能的是把之前下调的调回来。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹称。

严跃进则对一手房的利率水平更为乐观，认为部分或可保持不变。“当然具体还要看银行和项目合作关系和销售情况。”他补充。