2019第三套房贷款政策专题之9月1日契税法实施：免征对象扩大，购买第三套以上住房税率下降

随着9月1日契税法的正式实施，此前备受关注的契税上调问题变得尘埃落定。

契税法和之前的契税暂行条例有哪些不同，为纳税人带来哪些利好？为此，记者邀请河南省税务局财产和行为税处副处长吴昱进行解答。

之前的优惠税率不变

契税法规定契税税率为3%至5%，对个人购买第一套、第二套家庭住房，优惠税率不变。税率下调，主要影响购买第三套及以上住房。

对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

对个人购买第三套以上住房，一律按照3%的税率征收契税。相比原来4%的税率，下降了1个百分点。对于2021年9月1日以前签订的住房买卖合同，仍按照合同签订时间，即纳税义务发生时的税率执行。

“契税法坚持税制平移，主要体现税负水平总体不变的立法原则。而降低现行税率，是为了落实减税降费要求，切实减轻纳税人负担，进一步激发市场主体活力。”吴昱说。

优惠对象有所扩大

与以往条例相比，非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属以及法定继承人通过继承承受土地、房屋权属等，均免征契税。

需要说明的是非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构这三类单位中依法登记为基金会、社会服务机构的非营利单位才是本次真正“新增扩围”的优惠主体。

吴昱指出，土地、房屋“直接用于”是关键。通俗说，用于办公的，限于办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋；用于教学的，限于教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。用途不合规不能享受免税优惠。

根据《河南省人民代表大会常务委员会关于河南省契税适用税率等事项的决定》，下列情形免征契税：

一是因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿且成交价格不超过货币补偿部分；选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价。

二是因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。

什么情况缴纳的契税可以退还？

在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款。

纳税人缴纳契税后，如发生因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除等3种情形，可以申请退还契税。

“过去契税的申报和纳税是两个环节，现在合并为一个环节。由原来的纳税义务发生后10日内申报并在税务机关核定期限内缴税，修改为办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳。”吴昱表示，纳税人办理契税过程中需要提交的资料，凡是税务机关能够通过信息共享即时查验的，可以不再要求纳税人提交。

新闻1+1

购买停车位、经济适用房如何缴税？《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号，以下简称“23号公告”）给予明确解答。

购买停车位咋缴税？

23号公告明确，房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

互换房屋需要缴税吗？

实务中，部分消费者为满足各自就近上班、孩子上学的需求，采用等价或一方支付差价的方式交换住房。针对这种特殊的房屋转让形式，23号公告第二条第八款明确其契税计税依据。房屋互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

购买经济适用房契税如何缴纳？

一些消费者购买划拨地上建造的房屋，比如集资建房、经济适用房、公有住房等，但不清楚这种房屋涉及的契税如何缴纳。

23号公告明确：如果房地产不对外转让，产权人不发生变化，只将土地性质由划拨改出让的情形，契税计税依据为产权人补缴的土地出让价款；如果房地产对外转让，产权人发生变化，但土地性质仍保留为划拨地的情形，契税计税依据为房地产权属转移合同确定的成交价格；如果房地产对外转让，产权人发生变化，同时土地性质由划拨改出让的情形，契税计税依据分别为向有关政府部门补缴的土地出让价款，以及房地产权属转移合同确定的成交价格。