【10万贷款10年】专题涉房贷款“紧箍咒”：银行围堵“花样式”违规

本报记者 杨井鑫 北京报道

在近日银保监会举办的监管重点工作通气会上，房地产行业的融资又一次成为了市场的焦点。对于经营贷违规流入房地产领域等违规行为，监管在政策上层层加码，并在市场启动了多次现场检查，而大部分银行也在有序规范该领域相关贷款，审批上新增多种限制。

由于房地产贷款正处于监管严查的风暴中心，商业银行对该类贷款的限制越来越多，尤其是针对此前消费贷“绕道”购房的通道，多数银行都在全力围堵，加大了购房资金来源和用途两方面审查。但是，市场上仍有不少助贷机构及银行合作第三方为购房者贷款进行包装，而这也成为时下监管打击的对象。

绕道和围堵

家住广州的陈鹏近来正为购房而发愁，究其原因是向银行申请的按揭贷款没有批下来。

“两周前向银行提交了申请，可是因为个人名下有消费贷而被拒了。”陈鹏表示，以前消费贷与住房按揭贷款是不冲突的，而今有消费贷的人买房贷款却受到了限制。

陈鹏告诉《中国经营报》记者，他只能再找不同的银行去尝试贷款，但是准备贷款审批材料和一趟趟的奔波也让他头疼。

“能明显感觉到，住房按揭贷款相比以前要严格一些了。”陈鹏表示，几乎所有银行在看到申请后都会询问是否有其他负债，而这也显然会影响到银行的贷款意愿。

事实上，陈鹏的遭遇并非个例，不少有购房意愿却资金不足的人都有相似的尴尬。

“北上广等一线城市的房价较高，很多地段的二手房都属于非普通住宅。同时，按照二套房的贷款政策来看，银行能贷合同交易价格的20%，自己则要筹到80%的资金，不通过其他方式贷款很难。”陈鹏认为。

一家股份制银行人士表示：“通过消费贷支付购房首付本来就是违规行为，也是监管此前严查的一个重点。不少购房者通过消费贷将资金套取出来后，用于支付购房首付，此前这种现象比较普遍。”

“以前购房者会将资金取现，然后再支付首付，银行从资金流上很难追踪。但是，在监管政策从严的情况下，部分银行直接对该类贷款‘一刀切’，即有消费贷的购房者会有按揭贷款申请降额或被拒的情况。”上述股份制银行人士称，银行有理由怀疑消费贷会被用于购房首付，这是按揭贷款被拒的最主要理由之一。

记者在调查中发现，为了避免购房按揭贷款被拒，一些购房者被迫先从亲戚朋友处借首付，待按揭贷款申请之后再向银行申请消费贷偿债。通过这种方式，至少能够保证申请按揭贷款时名下没有消费贷。

“这条路在深圳的部分银行行不通。”上述股份制银行人士向记者透露，深圳的部分银行对于按揭贷款申请的购房者首付资金也需要审查，除了直系亲属之外，亲戚朋友相互借款金额较大的也可能导致按揭贷款被拒。“资金的审查能够向上追溯三层，其目的在于确定购房首付资金为自有而非外债。”

一家国有大行零售部负责人向记者表示，涉房贷款避免违规进入房地产领域就要“资金来源”和“资金用途”两手抓。“个人短期负债和近期购房的关联性很容易看出来，即使银行对购房者的消费贷申请放款了，一旦被证实用于购房也有可能被追回。”

针对北京地区的消费贷，记者走访了几家国有大行网点发现，为了防止资金被挪用，部分银行已经暂停了消费贷取现功能。某国有银行一家网点理财经理告诉记者，消费贷能够申请额度30万元，年化利率在3.8%左右，时间最长可达3年，唯一的硬性条件是不能直接取现。“银行会给办一张卡，里面有30万元的额度，支持POS机等各种支付方式，只能消费不能取现。”

严惩经营贷违规

对于此前购房者而言，不少人铤而走险违规套取经营贷购房。一方面，在政策红利之下，经营贷的贷款利率较按揭贷款更低，贷款时限最长可达10年，甚至部分银行能够先息后本，总账上更划算。另一方面，经营贷的贷款金额最高通常能达到1000万元，这较消费贷等其他类型贷款上限要更高，可以通过多贷短时间减轻资金压力。

“经营贷的合规审查要比外界说的更加严格。一旦出现问题，银行也会被连累。”另一家股份行内部人士向记者透露，银行上半年对经营贷的投放越来越谨慎，审查重点放在了企业经营和资金用途两个方面。

据该内部人士介绍，企业经营贷投放的前提是申请企业必须要有正常的企业经营，而银行也会对办公场地进行实地考察，了解相关的业务情况。“银行投放经营贷并非只要是企业就会投放，而是要根据企业的经营风险来定。这也让经营贷被拒的情况越来越多。”

同时，该内部人士认为，按照监管的要求，超过一定金额的资金银行并非直接打到企业的账户，而是需要采取受托支付的形式，并对资金的用途严格把控。“企业贷款需要有交易背景和资金用途两个方面，如果虚构是会涉及到骗取贷款犯罪的。”

记者在调查中发现，目前一些贷款中介或助贷机构仍在市场上大行其道，这些机构能够帮助个人套取经营贷挪用购房，而银行对此视而不见。

“向银行申请经营性贷款有瑕疵也没问题，我们是银行的合作方，这种一看就知道钱是用于买房的，是需要内部打点关系的。”一家房产中介人士向记者坦言。

该房产中介人士表示，能够提供申请经营贷的各种帮助，经营贷审批下来的年化利率能在3.85%左右，而中介视情况收取1%～2%的服务费用。“贷款资金审批下来后会跨行在多个账户中周转，这也能提高安全性。”

针对记者询问是否会被银行拒贷，该房产中介人士直言：“我们会对贷款进行包装，而银行内部也有人，能够避免一些风险点。”

一位监管人士对记者表示：“中介机构对贷款进行包装后具有很高的隐蔽性，这让监管在查处违规时也增加了难度。目前监管对银行的数据进行把控，对于一些异常情况具体检查。”

银保监会副主席梁涛也公开提及，在对房地产融资排查中发现，一些中介机构协助包装贷款材料、提供过桥资金，协助借款人绕过银行审批条件。

“对于确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。”梁涛表示，会将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作。

“对于贷款资金违规流入房地产领域的监管政策越来越严，而贷款中介和第三方可能会是一个重点。”上述国有大行人士认为，目前最大的问题是助贷第三方和中介企业性质上并非金融机构，银保监系统约束力有限。可行的办法只能从银行角度来制定一系列的规章制度。