【0开建行理财】惠州购房指南（一）

门/瞄准

惠阳和大亚湾，道路两侧高楼林立，口岸大部分是人未入住或尚未完成的商品房。再看一眼路边的新楼，中介就会跑过来搭讪卖房。(莎士比亚)。

那么，惠州有投资价值吗、惠州的房产要持有多少年、哪个板块有升值潜力、是买碧桂园***还是买恒大***、惠州海景房值得投资吗…………

星球会员们问了非常多关于惠州的问题，相信这也是打算投资惠州（持有惠州）的朋友们共同的疑问，这篇文章应该会对理解惠州楼市有一些帮助。

首先来认识惠州，惠州毗邻深圳，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，是珠江三角洲城市之一。辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县和龙门县，设有仲恺高新技术产业开发区和大亚湾经济技术开发区两个国家级开发区。

然而从人口和土地面积上来看，惠州在大湾区可以说是“地广人稀”，惠州的面积是深圳的5.8倍，而惠州的人口仅是深圳的五分之一。

从上面两个数据可以看出，惠州的面积排在第二位，仅次于肇庆，惠州和肇庆是大湾区唯二不限购的两个城市，而惠州的人口密度却排在倒数第二位，倒数第一是肇庆。土地面积大是好事，但人少却是致命的，没有人口，商业没有人流量运营不起来，产业招不到员工经营不起来，建好的房子也卖不出去，因此你会发现，各大城市纷纷降低落户门槛，就是为了吸引人口的流入进而带动城市的发展。

但是惠州要比肇庆好很多，因为惠州紧挨着深圳，深圳地铁14号线和16号线惠州段（尚未开建）、南坪快速三期、深惠沿海高速、深汕高速、惠州南站直达深圳北站等等，深惠两地的交通越来越趋向完善，北京都已经开始提倡2小时生活圈了，深惠1小时生活圈有什么不能接受的？

关于深圳14号线和16号线惠州段，目前的情况确实是没有达到修建标准。

2017年11月7日，惠州网络问政综合信息平台发布一则消息，该消息中透露了14号线惠州段的4个站点白云站、草洋站、惠州南站和新桥站的具体位置。

2018年8月，国务院办公厅印发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，对新形势下城市轨道交通规划建设工作作出部署，建设地铁的城市必须具备３项硬性指标：

１、一般公共财政预算收入在300亿元以上；

２、地区生产总值在3000亿元以上；

３、市区常住人口在300万人以上。

惠州前两项指标都没问题，而市区常住人口约246万左右，未达要求，因此，目前惠州尚不具备申报建设地铁条件。同时，根据国家相关规定，城市轨道交通项目（地铁）实行属地管理原则，深圳地铁14号线惠州段由惠州市单独申报，不能与深圳捆绑申报。这样一来，让深圳代修14号线惠州段这条路也被堵死了。

惠州地铁到底能不能修，其实只需要想明白一个问题，这条地铁是单独给惠州使用的，还是供整个大湾区使用的。在湾区时代，惠州地铁建设解决的不单单是惠州自己的交通问题，也是整个粤港澳大湾区加强城市沟通效率，增强核心城市辐射力以及推进同城效应的重要工具。

因此，惠州地铁只是暂时放缓了，并没有被取消，根据《惠州市城市轨道交通线网规划》，近期轨道规划将由惠州1号线、惠州2号线一期以及深圳地铁14号线惠州段、深圳16号线惠州段组成是“十字”型骨架网，1号线和14号线相交于惠州南站，16号线和1号线相交于文旅北站，如下图所示：

这一次考察还发现，惠州不限购，但限贷，而且首套房贷利率都非常高，普遍都是基准利率上浮20%-30%，如果想拿到20%还要在银行买一些理财产品，对于购房者来说，这无疑增加了购房成本。据中介讲，惠州的房贷利率已经下调了，去年最高要上浮40%，一些项目由于太过抢手，还必须全款购买，不能按揭。

目前惠州楼市最热门的是三个区域：白云新城、南站新城和大亚湾西区，其中白云新城和南站新城都属于惠阳区。下面就分三个板块来看看惠州在售的部分楼盘：

白云新城

白云新城，东起坪山河东岸，南至白云路，西临惠阳区与深圳市分界线，北临淡水河，总面积358.32公顷，规划配套人口7.8万人。随着深圳东进战略加快实施,惠阳区把实施重点片区PPP项目作为全面对标深圳、推动城市扩容提质的重要载体，在全区范围内谋划了25个条件较为成熟的PPP项目，总投资约400亿元。

定位：综合型商务办公、商业服务、居住功能为一体配套设施完备的具有区域竞争力的宜居宜业的白云新城。

生态打造：片区充分利用及结合淡水河、坪山河两河环绕的水体景观,筹划新建一批市政公园、森林公园,建设社区步道、社区绿道等中心城区慢行道,打造城市慢行休闲长廊，实现居民群众“推窗见绿、出门见景”的愿望。

商务打造：以福田中心区、江北CBD为指向,打造集住宅、办公楼、商业配套等功能为主的休闲、娱乐、居住、工作的片区环境,以实现片区内最宜居宜业的城市门户。

宜居打造：片区规划配套规格将创城市新高，人口规模配套规划达7.8万人。片区未来将再新增8所幼儿园，1所小学，1所9年一贯制学校。此外，将在现有基础上再增加2所医疗服务中心,3个文娱中心，包括1个老年活动中心的基础生活配套。

就目前的白云新城来看，以上规划尚未得到兑现，靠近白云路一侧非常破旧，道路坑坑洼洼，由于是下雨天，道路上很多积水，开车步行都不是很方便，沿内环路向北走，可以看到很多项目，如金辉优步学府、月堤湾畔、保利阳光城、九州玉带湾、壹方水榭、恒大棕榈岛、星河盛世等等。

1、金辉优步学府（均价1.3万）

项目地址：白云坑地段内环路85号

占地面积：19231.00㎡

建筑面积：90896.00㎡

总房源：602

车位比：1：1.1

容积率：3.5

学区：中山中学、第九小学

楼评：

在动辄占地面积上百万的惠州，金辉优步学位的体量有点小，占地面积1.9万㎡，建面9万㎡，5栋32层，共602户，2022年底交楼。（项目旁边还有个占地8000㎡的小项目，就2栋）

在售户型有94㎡3房2厅2卫，朝南；114㎡4房2厅2卫，南北通透，户型方面没什么问题，都很方正。

交通方面是大家最关心的，项目距离白云地铁站的直线距离在1.2公里，实际距离约1.5公里，自驾的话，到坪山区30分钟、龙岗区1小时、龙华区和罗湖区1小时20分钟、福田区1小时40分钟、南山区2小时。

项目的优点是位置离地铁站较近，离深圳也算是惠州比较近的；缺点是项目体量小，周边很破旧，农民房很多，南侧有工业园，周边无商业配套，生活不方便。

金辉优步学府外部环境

2、保利阳光城（均价1.4万）

项目地址：惠阳淡水路西侧

占地面积：28.2万㎡

建筑面积：100万㎡

总房源：1118

车位比：1：1

容积率：3.77

学区：自带幼儿园和公立小学，惠阳第八小学、中山中学

楼评：

项目是由央企地产保利集团开发的，总建面100万㎡，物业也是保利自己的，所以小区的品质还是不错的，一期产品于2013年入市，2015年入伙，当初的开盘均价在5000元左右，现在的三期均价在1.4万元左右。

一期二期已经交楼，在外面可以看到一些底商已经开业，都是一些小型超市和小餐馆之类的，外面的广场也能看到一些妇女带在小孩玩，据中介讲，项目的入主率很高，绝大部分都是深圳人。

项目自带8.8万㎡的沿街商业，大部分没有开业，商业配套依赖于2公里外的天虹商场。

交通方面，项目附近公交车站距离350米，稍微有点远，距离白云站约2.7公里，所以出行完全依赖自驾，坪山区30分钟、龙岗区1小时、龙华区和罗湖区1小时20分钟、福田区1小时40分钟、南山区2小时。

项目的优点是品牌房企，大体量项目，小区品质不错，入住率高已经有些人气，项目配建幼儿园和公立小学，上学方便，缺点是商业配套匮乏，一些靠近高速公路的户型会有噪音影响。

3.星河盛世（均价1.4万）

项目地址：惠阳区内环路

占地面积：82540.00㎡

建筑面积：355861.26㎡

总房源：2418

车位比：1：1.1

容积率：3.25

学区：惠阳第八小学、中山中学

楼评：

星河盛世距离保利阳光城直线距离600米，总占地约8.2万㎡，建筑面积约35万㎡，其中住宅为24万㎡，沿街商业为1.8万㎡，容积率3.25，绿化率超30%。由12栋高层住宅组成和12班幼儿园组成。

项目的亮点是高赠送，89㎡的户型可以做成4房，赠送面积30-50㎡不等，可以说是绝版户型，但也存在一定的风险。户型为：74-79㎡三房、89㎡四房、91㎡四房、115㎡大四房。

星河的商业运营能力是值得信任的，但星河盛世的位置有些偏僻，周边都是大型新建住宅项目，短时间内的人气难以聚集，商业很难快速开业。

交通方面就是自驾，坪山区30分钟、龙岗区1小时、龙华区和罗湖区1小时20分钟、福田区1小时40分钟、南山区2小时。

项目优点是，星河在惠州的星河丹堤项目提高了在当地口碑和认可度，项目住宅的品质也很高，赠送面积大，实用率高，缺点是位置有些偏僻，孩子上学相对不那么方便，人气和商圈热度短时间很难提高，周边项目同质化严重，未来租售或许有些难度。

南站新城

去年年末，惠阳区住建局发布了《关于惠州市惠阳区南站新城示范区城市设计（草案）的公示》，南站新城作为惠州环大亚湾新区的三个起步区之一，全域规划用地11.9平方公里，未来发展目标为粤港澳大湾区的区域服务平台（RSP），设计目标为粤港澳大湾区.立体生态城市。分为中轴商务区、古屋河滨水休闲活力区、花园住区三大功能定位

中轴商务区：重点发展商务办公、枢纽服务、产业服务三大类功能，切合深圳转移人口在地化需求，与惠阳老城互补，发展高品质的文体活动、商业零售、美食餐饮、酒店住宿、休闲娱乐等生活性服务功能。依托高铁和地铁轨道站点，服务周边产业片区，发展交通、信息、金融、商务、科技等生产性服务业，实现产业和生活功能融合发展。

古屋河滨水休闲活力区：依托优美山水生态资源，重点引入商业休闲娱乐型项目、休闲度假项目，打造休闲运动娱乐功能。主要包含体育运动、商业购物、商务办公、酒店、商业综合体等功能。

花园住区：花园住区板块复合居住、商业等多种功能，是城市生活开展的重要地段。区域内以通过高线公园无缝串联商业服务、公共服务等功能，提升社区服务水平及服务效率，打造品质优良、配套完善的5分钟社区生活圈。

同时，深圳地铁14号线及惠州地铁1号线经过南站新城并设置两处站点，依托区域轨道交通网络实现与深圳及惠州主城区的快速连接。

1.星河荣域（预计1.4万）

项目地址：惠州南站800米

占地面积：39500.00㎡

建筑面积：207700.00㎡

总房源：1321

车位比：1：1.1

容积率：3.8

学区：淡水第六小学、大浦小学、惠阳第一中学

高铁：惠州南站、惠州南站地铁站

楼评：

星河荣域是惠阳目前唯一真正意义上的地铁口物业，暂时为高铁物业，如果未来惠州建地铁，惠州南站是唯一不会有变动的站点，项目直线距离600米，步行约800米。

讲一下星河的另一个项目，星河丹堤，是目前惠阳区最成熟的项目，六期还剩一些楼层不好的尾盘，七期还没有推出，星河丹堤距离惠州南站3.7公里，自驾约10分钟，目前很多深圳的业主，会每天骑一辆电动车停靠在南站的停车场，坐高铁上班，到了晚上再骑电动车回去。

而距离南站800米的星河荣域就没有这么麻烦了，但也少不了往返的高铁票钱，单程20元，30分钟直达深圳北站，往返一天40元，一个月1200元，也是一笔不小的开销。

惠州南站仅一个站台

星河荣域还没有开售，占地面积约3.95万㎡，建筑面积约20万㎡，商业约1.03万㎡，由8栋高层产品组成长方形围合，其中6栋32层、7栋30层以外，其余楼栋均为33层。高层产品户型主要为89-135㎡3-5房，毛坯交楼。

项目的缺点是，目前周边商业匮乏，南站新城虽然规划很好，但还未进入开发期，周边多是农民房，这无疑加大了开发的成本、时间和难度。

小结：

1、为什么没有提及淡水？

淡水是惠阳老城区，商业配套非常成熟，生活便利，但农民房非常多，可利用土地非常少，开发成本大，当然也有少量在售项目，但位置都比较偏。惠州目前还是不缺地的，所以老城区旧改可能性很小，淡水的潜力不高。

2、白云新城和南站新城，投资哪个比较好？

这也取决于自己的需求，如果在坪山和龙岗工作，开车在1小时之内的，可以选择白云新城，白云新城的大型居住项目非常多，花园泳池跑道等应有尽有，居住舒适度比较高，缺点是短时间难以聚集人气，规划落地时间长，项目同质化严重，未来出租出售竞争压力也会比较大。

南站新城2公里范围内项目，适合在龙华工作的人，惠州南站到深圳北站只需30分钟，交通快捷，而且南站的人流量大，商业配套很容易做起来，缺点是高铁票一个月也是一笔不小的开支，南站新城周边农民房多，虽然规划非常高端，但建设难度和建设周期都要高于白云新城。

3、为什么房贷利率这么高？

应该是全国对于大湾区的聚焦，体现在了不限购城市惠州。随着大湾区规划的落地，很多投资客都看好大湾区未来的发展，但大多数城市都执行严格的限购政策，这种情况下，投资需求自然向“不限购”，“均价低”，“景色优美的旅游城市“惠州靠拢。因此，惠州有了大量的资金需求，但本地国有银行为主导，民营银行数量少，竞争相对较少，所以银行就比较牛，你爱贷不贷，利率就这么高。

4、可以买惠州二手房吗？

惠州二手房市场要远比新房市场冷清，一方面是二手房的房价不比新房低，惠州的新房是限价的，如果不限价星河丹堤早就破2万了，二手房业主在卖房时心理的预期价格肯定在新房价格上下浮动，甚至高于新房价格；

另一方面就是高税费、中介费，二手房非满五唯一，要缴纳契税、营业税（5.5%）和个人所得税（房产交易盈利部分的20%或总房款的1%），中介费1%-3%不等。以100㎡的二手房为例，3年前买入均价5000，现在卖10000，那么买家需要支付的税费约为：100万*（1.5%+5.5%+1%）+50万*20%=9万

5、惠州房产适合长期投资还是短期投资？

惠州房产有一个特点，你很少能买到现房，现在买的话，绝大多数是2021年底交房，就是2年后，办房产证又需要1年半到2年，房产证到手还得3年限售，加在一起就是7年。3年限售一定程度降低了流动性，打击了炒房客，同时也是对惠州新房市场的利好，所以惠州房产只适合长期投资。

关于大亚湾楼市

惠阳的在售楼盘非常多，不能一一介绍，只好介绍一些区块内比较典型的楼盘，但也足以了解区块的大致情况，下一期看房团将对惠州大亚湾的片区规划，投资价值和在售楼盘做出分析，敬请期待。