房地产融资 什么是房地产融资

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房地产融资的渠道：1. 银行贷款年利率理论上为8%到10%，详细的请参考基准利率，加上各种乱七八糟的成本，什么以贷转存，中介费，顾问费等，贷款的总成本约为年10%到15%。2. 信托公司利率加财务顾问费再加各种乱七八糟的费用，总融资成本一般在年利率13%-23%之间。3. 券商资管与信托渠道十分相似，甚至很多从业人员都是从信托挖来的，但监管方式和监管部门都不同。成本结构也和信托差不多，约为年利率15%-25%之间。资管计划算是券商们的信托了，产品结构书有时都可以抄，但是要记得只有银行和信托可以放贷。4. 私募基金项目融资总成本约为年利率22%以上，资金量可大可小，几千万到几十亿都有。5. P2P借贷总财务成本在25%上下，不过风险很高，集体跑路型。6. 高利贷

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房地产融资是除金融行业外，融资当中融资总金额最大的，也是融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在这种情况下，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：①以公司为中心的融资。②以项目为中心的融资。除了这两种以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，所以我就不详细说明了。

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房地产融资岗位前景和要求：①地产融资最好懂投资。地产投资也最好懂融资。当然，如果可以，投资与融资岗位都可以做做，那今后地产投融资的能力集成就不成大问题了。②建议做地产融资或者投资的同仁，不必急着去金融机构。先在房地产实业扎扎实实学几年再去金融机构，今后有的是赚钱的机会。而且更有核心竞争力，不会遇到瓶颈。正规大型金融机构以后发展资管部门都必须配置懂投融资的地产人，而不是以前那样粗旷式的土地抵押到手、假股真债到期退出就万事大吉，更多的要输出品牌、管理、人员与经验。③在开发商投资岗位做的好不仅能去地产PE，还能在开发商混到副总级别。因此，在开发商，投资岗位比融资岗更加吃香，出路也更广。④在地产基金，投融资一体化，放在一个部门甚至相同的几个人做是未来趋势。地产投融资本质是沟通实业（地产）与非实业（金融、法律、财会）的桥梁，其地位本就至关重要，募投管退能全懂最佳。

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当然，房地产融资也是有很高风险的，融资并没有那么容易：鉴于次级证券在美国的失败，一直采取稳健政策的中国政府并不敢放任房地产融资。于是政府开始限制房地产信托发行、限制房地产银行信贷、禁止房地产企业发行私募债等等。要知道客观上主体经济的薄弱在关键时候根本难以抵抗房市的崩溃。更何况①房地产作为受地域限制的商品，供求不像一般商品。②投资者并不像想象中的道德和理性，房地产融资的风险连美国人都低估过，目前他们还处于那场风暴的余波中。因此中国的保险行业水平更难以估算房地产融资的风险。