跳单 被中介质疑跳单，祥生澄清来了

又有房企的售楼部被砸了。

6月5日晚上，浙江海宁的一个售楼处被300多个怒气冲天的人给砸了。

和以往不大一样的是，这次参与砸售楼部的除了购房者还有中介。印象中介和房企是利益相关者，为何中介也参与到了“砸楼”的运动中？

据说，中介们忙活了一个多月辛苦找了数千名客户，但拿到客户名单的开发商直接把中介踹掉了！

也就是说，这帮中介们遭遇了传说中的“跳单”。我把你当兄弟，你却把我当猪宰，是可忍孰不可忍。

这个被砸售楼处的楼盘叫祥生·钱塘新语，正是前不久刚刚向港交所递交招股书、试图在资本市场一展拳脚的祥生地产旗下项目。

对上市公司来说，口碑还是有点用的。

为了维护自己这薄如蝉翼的名声，以及与中介们塑料般的友谊，开发商海宁祥生发布一份声明，声明大意是：都是“临时工”的锅。

在业界，“跳单”是一个可耻的行为。一般的大公司也不干这种事，毕竟做生意还是要讲究一点的，不然今天我坑你，明天你坑我，那还玩锤子？

那么，是什么促使着这家房企做了这种不讲究的事呢？吃相如此难看？

别问，问就是缺钱！

01

钱！钱！钱！

有中介人士称，在这次的294套房源中，海宁祥生给了每套佣金3.5万元，占总价85万的4.1%。计算下来，若所有房子成功售出，中介们累计可以拿到一千多万的佣金。

也就是说，祥生这次“跳单”起码为自己省了至少一千多万，还真是个小机灵鬼。

放在以前，这一千多万给了就给了，但今时不同往日，今年大家都比较难，能省则省。不得不说，祥生深得“死道友不死贫道”精神个中三味。

前文说到祥生地产是一家正在冲击IPO的地产公司，但实际上他还有一重身份，在中国房企TOP30中，祥生控股有限公司是唯一未上市的房地产公司。

堂堂千亿房企，为了这千把万居然跳单，可想而知其如今处境有多艰难。至于“跳单”丢的脸，它有钱香吗？

为啥祥生那么缺钱？

虽说祥生的千亿房企，但是光看其盈利和利润率，不禁想问一句，哥们为了千亿房企的帽子怕是献祭了利润吧。

据克而瑞数据显示，2015年至2018年，祥生地产合约销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元，年复合增长率超100%。2019年，祥生地产销售额进一步增长到1174.7亿元。

财务数据显示，2017至2019年间，祥生地产营业收入分别为62.9亿元、142.2亿元、355.2亿元，年复合年增长率137.6%。

光看面子十分不错，但中国有句古话叫银样蜡头枪，光是面子好看有什么用，还得里子好看。

但很遗憾，祥生的利润率十分地不能打。2017-2019年，祥生地产的毛利率分别为13.2%、21.1%和23.9%。

这个毛利率，可以说很低了。不仅远低于前50强房企大多30%左右的毛利，也低于很多比祥生更小的后50强。

其2018年净利润4.28亿， 2019年涨至32.09亿。算一下净利润率，2018年、2019年分别是3%、9%。比起行业标杆中海，只能说祥生还在第一层，中海早已站在了第五层。

显然这点盈利不足以支撑祥生完成百亿房企到千亿房企的跃迁，那么这四年里，祥生做对了什么？

02

逃离三四线

大鱼吃小鱼是每个行业亘古不变的定律，行业发展到一定程度，所有的资源必定会向头部倾斜，这是无法避免的。

祥生为了避免自己被吃掉，只能努力让自己成为大鱼。巧的是，祥生也恰巧有这样的机会。

于是，“快周转+三四线”成了祥生提速的两大引擎。

2016年，祥生地产提出“36781”的快周转策略，即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流回正。

2018年初，祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三四线城市。

截至2017年底，祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。

赶上了三四线棚改货币化红利的祥生得以在短时间内快速壮大，但这红利来得突然、去得也快。随着红利逐渐消失，公司销售受到不小的影响。

2019年，公司销售目标1300亿元，仅完成89.18%。

增长乏力的三四线城市市场已经无法给祥生提供更多的养料，换一个副本成了必要的选择。

2019年开始，公司提出1+1+X策略，即以浙江为主，主张泛长三角化、再选择性地布局一些核心二线城市及一线城市周边的二三四线城市。

据中指院数据，今年前5个月，公司支出土地金额128亿元，是去年拿地支出金额的7成左右。从土地储备结构来看，今年上半年新增土地储备中，准一线、强二线以及二线城市的占比为85%左右。

上面的是增量，显然祥生正在试图摆脱三四线，但有那么容易吗？三四线城市市场的不断恶化，祥生如何破局？是等待还是跳船？

资料显示，祥生地产目前同时操盘超150个项目，不含小镇，公司土地储备已经超过了1万亩。

这里面有多少处于三四线城市？这不仅仅是土储，也是沉淀的资金。而祥生恰好现在缺钱。

而这几年来不断“快周转”消耗的资金也转换成债务追着祥生抛。快速发展时，一切祥和，但如今慢下来了，问题成了一个个“雷”。

钱是好东西，也是王八蛋。不缺的时候追着你跑，没有的时候怎么都求不来。

03

负债多、融资难

和讯网不久前发布的《2019年上市房企净资产负债率榜单》显示，祥生控股的负债率超过300%。在祥生控股负债中，有1/3的负债是短期负债，一年内需要偿还的各类借款达112.73亿元。

但是，截至2019年底，公司现金及现金等价物为24.12亿元，较上年减少22.54%。祥生储备的现金仅为一年内需要偿还短期借款的1/5。

看到这个，咱只能说艺高人胆大。万科现在负债率都不敢超过60%。

资金可是房企的生命线，没了钱这头吞金兽可运转不了。这也是祥生为何选择今年上市的原因之一。

那么祥生在没上市之前是怎么做到花掉那么多钱，并成功欠下来的？

招股书表示，祥生采取多元化融资方式包括银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据等，融资方式因项目而异。

对此，公司前总裁赵红卫曾在接受媒体采访时表示：“很大一部分采用银行、信托、私募形式，随着公司发展，祥生运用发债、ABS等模式融资，进一步扩大融资渠道，降低融资成本。”

那么祥生把融资成本降下来了吗？

2019年末，祥生地产285.27亿元借款总额中，有180.07亿元来自信托融资，占比63.1%。其中有51笔信托融资借款未偿，其年利率在8%-19.6%区间。

信托融资占比高，公司的融资成本也就居高不下。需知，2019年公司整体融资成本为9.28%，远远超出国内主流房企6%的平均融资水平。

招股书显示，过去3年祥生地产全部利息支出分别为18.8亿元、34.71亿元和44.77亿元。资本化利息后，融资成本几乎打着滚增长，分别为2.2亿元、4.32亿元和7.78亿元。

进入2020年来，海内外整体融资成本下滑，但是祥生的成本仍没有太大变化。据了解，祥生今年共发行了总额3亿美元优先票据，发行利率高达12.5%。

在此次赴港募资中，公司提出将一部分募资用于项目开发用途的部分现有信托贷款的偿还。

这包括3笔信托融资：2021年3月4日到期的年利率9.50%的信托贷款、2021年3月26日到期的年利率14.50%的信托贷款、2020年12月4日到期的年利率12.00%的信托贷款。

从哪找钱，依然是祥生最大的问题。

04

结语

检索公开资料，祥生地产涉及到不同程度的纠纷案件，裁判文书共计21起，民间借贷纠纷和金融借款合同纠纷各占8起和5起。

钱！钱！钱！

为了保住资金链的祥生早已晕头转向，不然怎么会做出“跳单”这么不讲究的事。但如今大陆房地产企业上市遇冷，祥生早已错过最好的上市时机。

不过，上市成功，祥生的境遇就会更好吗？

这个问题，对如今的祥生来说不是问题。

因为对这家千亿房企来说，这不是一个选择题，而是一个生死题。

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